Большой рост на рынке недвижимости на некоторое время закончился

Хотя рынок недвижимости переживает значительный подъём и количество предложений растёт, качественно и правильно оценённые квартиры и дома по-прежнему успешно продаются.

Рост цен на недвижимость за последние полтора года был значительным, причём рост разделился между двумя циклами. Первый был обусловлен растущей экономикой прошлого года и активными инвестициями, а второй происходил в первой половине этого года в основном на фоне роста цен материалов и строительства, а также дефицита предложений недвижимости.

Третий подряд скачок цен потребительская покупательная способность и уверенность больше не смогут выдержать. Поэтому при продаже недвижимости в настоящее время необходимо быть реалистичным и не ожидать, что недавный рост цен сможет повториться в ближайшем будущем.

Квартал закончился снижением

Третий квартал на эстонском рынке недвижимости в целом был ещё активным, но сентябрь уже замедлил темпы. Людей всё больше беспокоят бытовые проблемы, и приобретение недвижимости отходит немного на второй план.

Так, в третьем квартале по всей Эстонии было заключено 12 452 сделки купли-продажи недвижимости, что на 12,2% меньше, чем во втором квартале этого года. По сравнению с третьим кварталом прошлого года активность сделок упала на 14,8%.

Похожие движения произошли и на рынке квартир. В Таллинне в третьем квартале было продано 2441 квартира, что на 11,6% меньше, чем во втором квартале. Однако по сравнению с третьим кварталом прошлого года продажи квартир выросли на 1,6%. Медианная цена за квадратный метр составила 2776 евро, что на 1% ниже, чем во втором квартале, но на 26,9% выше, чем в третьем квартале 2021 года.

Движения на рынке квартир в Тарту также во многом соответствовали общим тенденциям. В третьем квартале 2022 года было продано 665 квартир, что на 17,2% меньше, чем во втором квартале, и на 2,9% меньше, чем в третьем квартале 2021 года. Медианная цена за квадратный метр квартиры в третьем квартале составила в среднем 2219 евро, что на 1,3% меньше, чем во втором квартале, в то время как по сравнению с третьим кварталом прошлого года рост составил 25,8%.

Спокойствие, наступившее в конце третьего квартала, продолжается и в текущем четвёртом квартале, первые два месяца которого показывают значительно более низкие объёмы сделок, чем раньше.

Для покупателей цена становится всё важнее

Вышеизложенная статистика во многом отражала ещё оптимистичный период роста. Теперь мы находимся в ситуации, когда рынок сложный, и рядом с качеством и местоположением всё большую роль играет цена недвижимости.

Таким образом, можно сказать, что в настоящее время и в ближайшем будущем продаётся правильно оценённая качественная недвижимость, например новые или почти новые объекты, недвижимость класса premium, а также необычные квартиры и дома. Также пользуется спросом недвижимость в очень востребованных местах, которая продаётся достаточно быстро.

Также растёт спрос на новые рядные дома и парные виллы немного за городом, в районе кольцевой дороги Таллинна, где цены более доступны для молодых семей.

Из квартир по-прежнему более популярны относительно новые дома в районах, граничащих с центром города, где есть немного природы и всё под рукой. Также хорошо продаются полностью отремонтированные в последнее время квартиры в панельных домах на «холмах», цены на которые могут быть значительно выше среднерыночных в этом районе.

Система отопления имеет важное значение

К сожалению, некоторые продавцы остались в тренде прошлого года, когда каждый объект продавался даже на 10–20% выше рыночного уровня. Теперь такие объекты стоят и не продаются, и искать причину далеко не нужно: покупательная способность клиентов и желание принять решение упали. Как ледяной душ действуют и не слишком оптимистичные экономические прогнозы, рост Euribor и предстоящие высокие счета за отопление.

Так, плохо продаются объекты, которые оценены слишком оптимистично или требуют значительного и дорогостоящего ремонта. Неопределённость в определении стоимости строительства и дорогие материалы не способствуют серьёзным ремонтным работам, которые для многих сейчас являются значительным расходом.

Поэтому на рынке также не так много так называемых «флипперов», которые хотели бы купить объект, требующий капитального ремонта, полностью его отремонтировать и затем продать.

Актуальна также энергоэффективность домов или квартир. В квартирах и домах с устаревшими системами отопления или газовым отоплением продавцам стоило бы самим провести замену или модернизацию системы отопления. Таким образом, выигрыш будет и по времени продажи, и по цене.

Также немного ждёт своего часа более дорогая недвижимость, если она не является объектом с прямой необходимостью обмена жилья. Даже в остальном правильно оценённые относительно новые частные дома или более крупные квартиры стоимостью более полумиллиона евро — это объекты, которые в настоящее время непросто продать. Однако если заинтересованный покупатель не может отложить обмен жилья на будущее или объект находится в популярном месте, сделка может произойти и быстрее.

Важна правильная стратегия

В заключение можно сказать, что у каждой недвижимости есть покупатель, просто в одних сегментах больше активности, а в других — меньше. В нынешнее сложное время важны правильная оценка и стратегия продажи, с помощью которой можно выиграть как в деньгах, так и во времени, и в этом отношении риэлтор как специалист в своей области всегда может помочь.

Инвестирование в недвижимость остаётся хорошей защитой от инфляции. Если речь идёт о доме и планируется его обмен, то здесь тоже нет неправильного времени, потому что при продаже в одно время и покупке в другое как цена продажи, так и цена покупки будут на уровне текущей рыночной цены, что означает, что не будет ни прибыли, ни убытка.

Автор статьи: Марек Кирьянен (профессиональный агент по недвижимости офиса Uus Maa Maakri)