БОЛЬШОЙ ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: какие изменения прогнозируют эксперты по недвижимости и банковскому делу на следующий год?

Увеличится ли еще больше разница в ценах между новостройками и квартирами на вторичном рынке? Или новостройки, напротив, станут дешевле, чем сейчас? Будет ли новая коммерческая недвижимость поступать на рынок в прежнем темпе? На эти вопросы отвечают эксперты Uus Maa, RE Kinnisvara, Reterra, Coop Pank и Kinnisvara24.

«Если обычно сделки с новостройками составляют 20–25% всего рынка, то сейчас этот показатель находится на уровне 10–15% в месяц. Вторичный рынок квартир, вероятно, продолжит развиваться такими же высокими темпами, как и в завершающемся году, в результате чего в следующем году вырастут именно цены на объекты вторичного рынка», - считает руководитель по аналитике Uus Maa Стен Ренар Субатшус. По его словам, можно ожидать, что цены на вторичном рынке приблизятся к уровню новостроек, что со временем вновь сделает новостройки более привлекательными. В то, что продавцы новостроек начнут снижать цены, он особенно не верит.

«Крупным девелоперам, вероятнее всего, не придется существенно снижать цены на новостройки, поскольку они изменили свои стратегии продаж и заложили более длительный период реализации. При этом более гибкие предложения могут появляться у небольших застройщиков, для которых спад на рынке новостроек оказался более болезненным», - говорит он. В целом в 2026 году по рынку квартир он прогнозирует рост цен на 5–10%.

Активность в заключении сделок в следующем году, по его оценке, будет в большей степени сосредоточена в районах на окраинах города. Так, он прогнозирует более высокую активность в Ласнамяэ и Мустамяэ, где в связи с этим ожидается и более заметный, чем в среднем, рост цен. Похожие процессы, по его словам, будут происходить помимо Таллинна и в Тарту. При этом другие города следуют за столицей с определенным запаздыванием и более осторожно – как с точки зрения активности заключения сделок, так и цен.

Чем меньше квадратных метров, тем лучше покупают

Руководитель по продажам и маркетингу Reterra Каспар Маркус не верит, что 2026 год принесет рост цен в сегменте новостроек: «Предложение на рынке достаточное. Пока в каждом сегменте есть достаточное предложение для удовлетворения спроса, давления на рост цен не возникает».

По его словам, лучше всего продаются квартиры меньшей площади. «Если, например, трехкомнатную квартиру можно выбрать площадью 60 или 70 квадратных метров, быстрее будет куплен вариант поменьше», - отмечает он.

Безусловно, сохранится популярность проектов на окраинах города, которые, с одной стороны, более доступны по цене, а с другой – предлагают семейно-ориентированную среду и все удобства в шаговой доступности.

Сложнее, по его оценке, будет девелоперам, которые строят не целостные кварталы, а лишь отдельные дома. «В новом году на рынке новостроек явно вырастет интерес к комплексно спланированным кварталам, где жилые и коммерческие площади, транспорт, общественное пространство и услуги образуют продуманное целое, – поясняет он. – Сочетание жилых и коммерческих площадей обеспечивает доступность всего необходимого, сохраняя при этом семейный и ориентированный на человека характер района».

Предложение офисов класса A сокращается

По словам старшего консультанта и партнера RE Kinnisvara Анди Плесковски, в 2026 году в Харьюмаа будет введено в эксплуатацию около 30 000 м² офисных площадей. «Это самый низкий объем нового офисного строительства с 2014 года, то есть минимальный показатель за последние 10 лет. Ограниченное предложение объясняется тем, что из-за неопределенных перспектив рынка многие девелоперы несколько лет назад стали крайне осторожны и решили не запускать строительство новых офисных зданий. Поскольку срок реализации крупных коммерческих объектов, в зависимости от объема и сложности строительства, составляет 1,5–2 года, сегодня мы оказались в ситуации, когда в 2026 году выбор новых офисных площадей для арендаторов будет крайне ограничен», - говорит он. По его словам, в 2027 и 2028 годах объемы несколько вырастут, однако речь идет о более крупных зданиях, поэтому по количеству объектов все равно будет немного, а выбор в столице в ближайшие годы останется очень ограниченным.

Нехватка новых офисов класса A, по словам Плесковски, дает владельцам зданий класса B возможность заполнять площади, однако из-за наибольших уровней вакантности и конкуренции в этом сегменте для привлечения арендаторов потребуется прилагать значительные усилия: «Более высокая активность наблюдается на рынке складских и производственных помещений, а также зданий формата stock-office, где объемы по сравнению с предыдущими годами также сократились, но при этом на рынке по-прежнему есть арендаторы, ради которых запускаются и новые проекты».

Цены аренды новых офисных площадей, по его оценке, в следующем году составит около 19–21 евро за квадратный метр. На вторичном рынке цены будут снижаться, прежде всего в более старых зданиях, расположенных на окраинах Таллинна и в спальных районах.

Страх перед скрытыми недостатками делает объявления корректнее

По словам исполнительного директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, в 2026 году фокус рынка недвижимости еще сильнее сместится в сторону квартир на вторичном рынке. Особым спросом пользуются квартиры возрастом до 10 лет, где качество сопоставимо с новыми, а цена значительно ниже. «Такие дома, как правило, уже меблированы, находятся в хорошем техническом состоянии и не требуют немедленных дополнительных вложений, поэтому их предпочитают новостройкам, которые дороже и где часто еще приходится докупать мебель и оснащение», - поясняет Уйбомяэ. Он также прогнозирует, что разница в ценах между вторичным рынком и новостройками начнет сокращаться, а рост цен на недвижимость в зависимости от категории объекта составит 5–10%.

В следующем году, по его оценке, значительно возрастет и важность качества и корректности объявлений: «Поскольку основная часть сделок приходится именно на вторичный рынок, покупатели очень внимательно следят за состоянием объекта и предоставляемой продавцом информацией. Продавцы все лучше осознают, что недостаточно подробное описание квартиры или скрытые дефекты могут впоследствии привести к спорам или срыву сделки. Поэтому все больше внимания уделяется тому, чтобы объявления были точными, содержательными и отражали реальное состояние объекта».

Банк: новые квартиры стали покупать активнее

По словам председателя правления Coop Pank Арко Куртманна, активность на рынке коммерческой недвижимости в 2026 году во многом будет зависеть от того, какой объем свободных лимитов у банков останется для финансирования недвижимости.

«Банки финансируют объекты с денежным потоком, а не спекулятивные площади. Пока в новых офисных зданиях сохраняется вакантность, под наибольшим давлением остаются вакантность и цена аренды в старых зданиях. Поскольку в 2026 году в Таллинне будут активно вводиться в эксплуатацию новые офисные площади, в целом вакантность и арендные ставки останутся примерно на прежнем уровне», - поясняет Куртманн.

Если в сегменте коммерческой недвижимости зависимость от Euribor заметна, то сделки с жилой недвижимостью совершаются независимо, например, от Euribor или инфляции, что также приводит к росту остатка по жилищным кредитам из месяца в месяц.

«Мы видим, что за последний год предпочтения покупателей изменились. Если ранее мы в основном финансировали покупку новых квартир, то в этом году очень многие покупатели отдавали предпочтение «почти новым» квартирам возрастом 3–7 лет», - говорит Куртманн. При этом, по его словам, в последнем квартале 2025 года активизировались и продажи новых квартир, а складской остаток новых проектов, финансируемых банком, заметно сократился.

«Мы прогнозируем, что с точки зрения сделок 2026 станет активным годом. Рост цен на квартиры будет очень умеренным, поскольку предложение остается достаточным. Средняя цена за квадратный метр будет зависеть от структуры сделок – от того, будет ли продаваться больше новых или вторичных квартир», - поясняет Куртманн.