Совладение: сущность, риски, прекращение, поучительные примеры

Совместное владение: сущность, риски, прекращение, поучительные примеры

Совместное владение, которое, как известно, причинило немало головной боли многим людям, разбирают по кусочкам руководитель отдела жилых площадей Kaanon Kinnisvara Сийм Кабель и риэлтор Аннемай Тувике.

Что такое совместное владение?

Совместное владение – это имущество, принадлежащее одновременно двум или более лицам в виде идеальных долей в едином имуществе. Когда одно имущество имеет нескольких собственников, возникает совместное владение. Такое владение возникает при наследовании, при возврате имущества нескольким лицам или при покупке одного участка несколькими лицами. Возврат имущества нескольким лицам является основной причиной того, что в настоящее время многие земельные участки находятся в совместном владении.

Современные совместные владения возникли, как правило, путем наследования. Например, в семье два сына, и когда оба родителя отправляются в загробную жизнь, дети наследуют имущество родителей в равных долях. Это, конечно, в том случае, если в завещании не предусмотрено иное.

Доли совместных собственников в едином имуществе равны. Если это не так, то это должно быть определено договором или законом. Совместное владение включает также помещения общего пользования многоквартирного дома: крышу, внешние стены, фундамент, участок и т. д.

Совместное владение не является вечной формой собственности. В соответствии с законом об имущественных правах совместный собственник всегда имеет право требовать прекращения совместного владения без объяснения причин, если только это не исключено договором между совместными собственниками. Совместные собственники должны относиться друг к другу в соответствии с принципом добросовестности, и совместное владение должно быть прекращено способом, который наименее обременяет совместных собственников.

Какие риски связаны с покупкой имущества, если это совместное владение?

Покупка или продажа совместного владения сложнее, чем покупка или продажа квартирной собственности. При покупке такого имущества необходимо учитывать, что банк может не выдать кредит при отсутствии договора о пользовании, поэтому может случиться, что покупателю потребуется собственное финансирование всей суммы. Если использование совместного владения согласовано с нотариальным договором о пользовании, то банк также более охотно выдает кредит.

Нотариальный договор о пользовании показывает, какая часть земельного участка находится в исключительном пользовании одного или другого совместного собственника и какие части участка остаются в общем пользовании. Это соглашение оформляется у нотариуса и регистрируется в земельной книге. При покупке имущества, находящегося в совместном владении, всегда стоит проверить, есть ли соответствующая запись в земельной книге, так как только это подтверждает наличие нотариального договора о пользовании. Такое соглашение переходит к каждому следующему собственнику при смене собственника. Без нотариального договора о пользовании соседи имеют право пользоваться любой частью земельного участка. Распространенный пример – дома, разделенные таким образом, что одна семья живет на первом этаже, а другая – на втором.

При продаже необходимо учитывать, что совместный собственник обычно имеет преимущественное право покупки на продаваемую долю. В соответствии с положениями закона об имущественных правах, действовавшего до 2005 года, совместный собственник имел преимущественное право покупки при отчуждении земельного участка также при принудительной продаже. В соответствии с действующим законом о принудительном исполнении преимущественное право покупки на аукционе не может быть использовано.

Однако другой совместный собственник не имеет неограниченного времени для реализации своего преимущественного права покупки. После заключения договора купли-продажи совместный собственник должен реализовать преимущественное право покупки в течение двух месяцев (если законом или договором не предусмотрен другой срок).

В соответствии с законом об имущественных обязательствах лицо, имеющее преимущественное право покупки, должно быть незамедлительно уведомлено о договоре купли-продажи, заключенном с покупателем, его содержании и всех условиях договора, которые могут повлиять на решение о реализации его преимущественного права покупки. Таким образом, продавец должен по требованию лица, имеющего преимущественное право, представить ему договор.

Эти два месяца не применяются, если совместный собственник отчуждает принадлежащую ему идеальную долю в едином имуществе его близкому родственнику (ребенку) или родителю. Совместный собственник имеет право отчуждать, завещать, закладывать или иным образом распоряжаться принадлежащей ему идеальной долью в едином имуществе.

Совместное владение включает в себя разделение имущества между несколькими собственниками, которые могут иметь очень разные интересы и цели в отношении этого имущества, поэтому совместное владение часто приводит к спорам.

Наиболее частая проблема, приводящая к конфликтам между собственниками имущества, находящегося в совместном владении, – это желание прекратить совместное владение, когда совместные собственники не могут достичь согласия по этому вопросу, и решение о прекращении совместного владения принимает суд. Чаще всего это происходит в случаях, когда собственники участка – люди из разных домохозяйств, но были также ситуации, когда собственники имущества – из одного домохозяйства и не могут достичь согласия.

Также часто возникают судебные споры, когда совместные собственники не могут достичь согласия по поводу несения расходов на имущество. Вопросы, связанные с совместным владением, могут быть решены исключительно и только путем соглашения, в соответствии с которым между всеми совместными собственниками существует единодушие по данному вопросу.

Кроме того, одна из проблемных областей заключается в том, что один совместный собственник имеет право нести расходы, необходимые для поддержания и сохранения имущества, без запроса у другого совместного собственника, если это необходимо (например, протекающая крыша). Затем он может требовать от другого совместного собственника возмещения расходов пропорционально его доле.

Есть ли у совместного владения и плюсы?

Скорее, плюсов нет, потому что конфликты между совместными собственниками возникают очень легко. Совместное владение – это относительно сложная форма собственности, и если не знать законов и рисков, очень легко попасть в сложные ситуации.

Как прекратить совместное владение?

1. Разделение имущества на реальные доли

Любой земельный участок, находящийся в совместном владении, можно разделить на квартирные собственности, если в доме находятся квартиры, которые могут быть отделены как реальные доли. В этом случае каждая квартирная собственность состоит из квартиры и относящейся к ней идеальной доли в земельном участке и несущих конструкциях дома. Каждая такая квартирная собственность является отдельным земельным участком.

Прекращение совместного владения путем разделения имущества на реальные доли означает, что определенная часть земельного участка остается в единственном владении совместного собственника. При этом совершенно нормально, что некоторые помещения остаются в общем пользовании (например, лестничная клетка, чердак, подвал, двор, сараи, баня и т. д.). Для них имеет смысл составить нотариальный договор о пользовании при разделении квартирных собственностей, чтобы избежать дальнейших конфликтов. Таким образом, собственники могут сами решить, что входит в состав исключительной собственности жителей на участке и что остается в общем пользовании.

Для того чтобы было возможно прекратить совместное владение у нотариуса путем разделения имущества на реальные доли, предварительно необходимо получить согласие специалиста по строительству местного самоуправления (МСУ) и подтверждение архитектора о том, что на данном земельном участке возможно создание квартирных собственностей. Кроме того, необходимо иметь правильные данные в реестре зданий и соответствующие действительности планы разделения здания. Если переделок на участке не было, то часто возможно использовать также старые описи.

С помощью этих планов можно провести границы реальных долей (прочитайте: квартир). Если не имеется соответствующих действительности планов, то собственникам могут помочь архитектор или строительный инженер, которые рассчитают размеры идеальных долей, относящихся к квартирам. Когда границы установлены совместными собственниками, подтверждены МСУ и архитектором, тогда возможно с помощью всех совместных собственников обратиться к нотариусу и оформить соответствующее соглашение. К договору об установлении квартирной собственности приобщаются планы разделения здания и земельного участка, на которых отмечены границы каждой квартиры, помещения общего пользования и идеальные доли земельного участка. На основании этого договора в земельную книгу также вносится соответствующая запись.

При установлении квартирных собственностей или согласовании нотариального договора о пользовании необходимо в обоих случаях оплатить нотариальный сбор и государственную пошлину, которые зависят от стоимости земельного участка. Совместные собственники сами договариваются о распределении расходов. Часто они распределяются поровну или распределяются пропорционально размерам их долей совместного владения.

Размер идеальной доли совместного владения обычно представляет отношение удельной площади конкретной квартиры к сумме закрытых чистых площадей всех квартир. Создание квартирных собственностей требует времени и является дорогостоящим, поэтому для собственников более быстрым и выгодным вариантом является согласование нотариального договора о пользовании имущества, остающегося в совместном владении (дома и двора), и хозяйственных зданий.

План, приобщенный к договору о пользовании, как правило, не требует отдельного подтверждения местным самоуправлением. Таким образом определенная доля совместного владения может быть отчуждена и заложена так же, как квартирная собственность. Таким образом, часто это вопрос эмоциональный, потому что некоторые собственники хотят иметь квартиру в единственном владении как реальную долю, а не только права исключительного пользования, связанные с идеальной долей.

Если стоимость реальных долей не соответствует стоимости идеальных долей, принадлежащих совместным собственникам, то можно договориться или суд может определить денежные компенсации при разделении совместного владения на реальные доли для выравнивания долей, а также обременить отдельные доли сервитутом в пользу других долей.

Если вообще возможно прекратить совместное владение путем создания квартирных собственностей, то это стоит сделать, чтобы избежать дальнейших конфликтов и ссор между совместными собственниками.

2. Выкуп одного или нескольких совместных собственников

Распространенный и один из более простых способов прекратить совместное владение – это ситуация, когда один совместный собственник покупает долю другого совместного собственника и таким образом становится единственным собственником имущества. В этом случае на них возлагается обязанность выплатить совместным собственникам их долю денежными средствами. Обычно этот способ прекращения совместного владения используется, когда земельный участок невозможно разделить из-за его характера или когда разделение было бы неразумным, принимая во внимание отношения между совместными собственниками. Это требует согласия других совместных собственников на заключение соответствующего договора. Кроме того, внесения в земельную книгу соответствующей записи о том, что весь земельный участок принадлежит одному собственнику, и таким образом совместное владение прекращено.

Внесение записей в земельную книгу требует волеизъявления. Совместным собственникам, лишаемым своей доли, необходимо гарантировать возмещение. Для этого, как правило, необходимо оценить стоимость имущества в совместном владении в целом на конкретный момент времени, и на основании этого рассчитать размер доли совместного собственника в деньгах на основе размера его идеальной доли. Здесь совместные собственники должны достичь взаимного согласия относительно финальной цены. Если согласие не достигнуто, то для выяснения стоимости необходимо заказать экспертную оценку недвижимого имущества.

3. Продажа имущества с аукциона между совместными собственниками или на открытом аукционе

Этот вариант оправдан в первую очередь в том случае, если все совместные собственники желают прекратить совместное владение, но ни один из них не заинтересован в становлении единственным собственником, и разделение имущества на реальные доли невозможно. Также такой вариант оправдан при прекращении совместного владения в ситуации, когда имущество одновременно желают получить в свою собственность несколько совместных собственников. Совместный собственник, предложивший большую сумму, получает земельный участок в собственность или же он продается на открытом аукционе третьему лицу. На открытом аукционе стороны могут решить, с какой начальной ценой они начинают продажу. Совместное владение прекращается, когда земельный участок продан.

Без соглашения между всеми сторонами или большинством голосов совместных собственников прекратить совместное владение все же нельзя. Такое требование должно быть сначала представлено другим совместным собственникам, и если они не достигнут согласия по прекращению совместного владения, то необходимо обратиться в суд. Закон предусматривает возможность того, что в сложных случаях разделение может быть произведено и путем жребия, чтобы определить, какая часть земельного участка кому достанется.

Реальные примеры ситуаций, когда совместное владение причинило немало головной боли

1. пример: Мне пришлось продавать однокомнатную квартиру в спальном районе Таллинна, которая после смерти собственника досталась его наследникам. В частности, у овдовевшего собственника было три сына, каждый из которых должен был получить 1/3 квартирной собственности, но, к сожалению, один из сыновей уже умер и у него в свою очередь было три сына. Таким образом, квартирная собственность была разделена следующим образом:

~33,3% квартирной собственности первому сыну

~33,3% квартирной собственности второму сыну

~11,1% квартирной собственности одному внуку

~11,1% квартирной собственности второму внуку

~11,1% квартирной собственности третьему внуку

Чтобы ситуация была еще более сложной, двое внуков были несовершеннолетними, поэтому для продажи их доли требалось решение суда.

В конце концов, после большой работы и усилий мы получили решение суда и нашли также способ, как все собственники и потенциальный покупатель смогли одновременно обратиться к нотариусу – естественно, не все наследники были родом из Таллинна.

К счастью, в этой семье не было споров относительно распределения долей. Вся процедура от первоначального намерения продать до заключения сделки заняла примерно три года.

Если у родителей несколько детей, то для их спасения имущество либо дарится одному ребенку, либо имущество продается и деньги распределяются между ними. Дальнейшее разделение имущества наследниками – это не удача, а большая, большая беда, и были также случаи, когда братья после получения наследства ссорились так, что больше не общались между собой всю жизнь.

2. пример: Мне пришлось продавать часть дома, земельный участок был в совместном владении (на участке было два собственника из разных домохозяйств). Нотариальный договор о пользовании не был составлен, но соседи поссорились друг с другом, поэтому границы были установлены судебным решением (нотариальный договор о пользовании также может быть заменен судебным решением).

Для части дома я нашел покупателя, который был готов ждать, но его требование было, чтобы квартирные собственности были созданы до заключения договора купли-продажи. Поскольку соседи продолжали ссориться друг с другом, вся коммуникация проводилась через меня. Ситуацию пришлось объяснять обеим сторонам, так как соседи не желали много общаться друг с другом, и один из совместных собственников был пожилой парой, для которого весь процесс был очень сложным.

К счастью, я удалось убедить обе стороны создать квартирные собственности. Ситуация была упрощена тем фактом, что участок был ранее обмеран и правильные планы уже имелись в наличии. Отдельные вопросы требовали корректировки в реестре зданий (например, одно хозяйственное здание не было зарегистрировано, и еще кое-что), но в целом данные были в порядке. К планам требовалось получить подтверждение администрации города и архитектора, а также необходимо было достичь согласия о том, где на участке проходят границы между собственниками.

Покупателя я нашел в ноябре, к договору купли-продажи пришли весной следующего года, то есть весь процесс занял примерно полгода.

Источник: Kaanon Kinnisvara