Рекомендации начинающему инвестору в недвижимость: при наличии заемной способности не следует откладывать сделку

Падающий Euribor и низкие маржи жилищных кредитов создают благоприятные условия для более смелых инвесторов в недвижимость – но с чего начать, как и на какой период рассчитывать окупаемость инвестиции и на что обратить внимание в текущей рыночной ситуации, объясняют эксперты в области недвижимости.

В настоящее время универсальные банки, работающие в Эстонии, снизили маржи жилищных кредитов в среднем до 1,6%, а цены на недвижимость стабилизировались. "Даже если Euribor не упадет до прогнозируемых 2%, а останется на уровне около 3%, что, похоже, не предсказывают нынешние экономические прогнозы, при нынешних ставках покупка сдаваемой в аренду недвижимости для инвестиций намного более многообещающая, чем, например, летом или год назад", – объяснил генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

По словам брокера 1Estate Kinnisvara Алгиса Либлику, среди инвесторов в недвижимость уже заметно оживление, и при наличии кредитоспособности не следует откладывать сделку. "Хотя в настоящее время преобладают инвесторы, которые покупают недвижимость без заемных средств, растет также число людей, которые благодаря благоприятным условиям жилищных кредитов, предлагаемым банками, используют свою способность получения жилищного кредита для инвестирования в недвижимость", – объяснил Либлику.

По словам Уйбомяэ, трудно найти идеальное время для инвестирования в недвижимость. "В общей картине я не знаю ни одного инвестора, который бы сказал, что недвижимость казалась очень дешевой во время покупки. Всегда создается впечатление, что в настоящее время цена очень высока, и пять или десять лет спустя возникает вопрос – почему я не купил больше в то время, когда было так выгодно? Инфляция и время делают свое дело, и даже если рынок должен испытать некоторые периоды падения, все они временные, и в долгосрочной перспективе цена недвижимости и ее стоимость растут", – добавил он.

Измерение окупаемости инвестиции: ликвидность vs доходность денежного потока

При приобретении недвижимости с помощью кредита доходность инвестиции во многом зависит от условий банковского кредита – используется ли жилищный или коммерческий кредит и насколько выгодно была куплена квартира. При расчете окупаемости расчеты делаются на тот же период, на который получен кредит от банка. При расчете без заемных средств окупаемость инвестиции рассчитывается на основе доходности денежного потока, то есть годовая аренда делится на стоимость недвижимости.

Большую роль в окупаемости также играет выбор местоположения. "Из-за быстрого роста цен за последние пару лет доходность квартир в центре и его непосредственной окрестности уже не так хороша, как в некоторых районах города, расположенных вдали от центра", – объяснил Либлику. "Центр, Каламая и особенно прибрежные районы, такие как Каларанна и Нобелессер, подходят инвесторам, которые ищут ликвидность и не столько смотрят на доходность денежного потока, а скорее на прибыль, вытекающую из роста стоимости, которые предлагают эти районы."

"С другой стороны, в критические периоды, такие как Covid, когда на рынок долгосрочной аренды внезапно поступило много квартир краткосрочной аренды, и в 2021-2022 годах, когда очень многие инвестировали в сдаваемую в аренду недвижимость, качественные и новые квартиры для аренды держали свою цену даже когда переизбыток создал сильное давление на арендные ставки", – добавил Уйбомяэ.

По словам Либлику, в последние годы очень популярным районом стала, например, Ууc-Вееренни, так как в этом районе расположены офисы наших единорогов, однако доходность от аренды там остается довольно скромной. "Поскольку цены продажи там растут быстрыми темпами, доходность, как и в случае с другими новыми разработками, остается в диапазоне 4-5%. Те, кто хочет найти доходность от аренды 6% или выше (рассчитанную на основе денежного потока), должны обратить внимание на районы спальных районов, то есть новые разработки следует отложить в сторону и искать хорошие сделки среди старых квартир", – добавил он.

Если где-то возникает хорошая доходность от аренды, то обычно в течение короткого времени туда скапливается большая масса, которая оказывает давление на цены и таким образом числа доходности падают, поэтому более важно, чем хороший район, найти хорошие сделки. "При этом следует отложить эмоции в сторону и сосредоточиться только на Excel, чтобы цифры были как можно лучше – деньги в недвижимости всегда зарабатываются при покупке", – добавил Уйбомяэ.