Сложный выбор коммерческой недвижимости Таллина: отсутствие видения разрушает конкурентоспособность

Таллинн с годами стал ведущим локомотивом в сфере недвижимости Эстонии, если не всего Балтийского региона, куда тренды приходят в первую очередь. Развитие города Таллинна в свою очередь во многом находилось под влиянием Западной Европы, Швеции и отчасти тех разработок, которые происходили за океаном. Эстонские разработчики ездят искать идеи за границей, и это заметно в архитектурных решениях. Современные, экологичные и учитывающие интересы людей среды возникают как в Юлемисте, в Северном Таллинне, так и в центральном городе. В основном новые подходы применяются при разработке новой недвижимости, а не для повышения конкурентоспособности стареющей коммерческой недвижимости.

Рынок недвижимости Таллинна резко отличается от остальной Эстонии, поскольку спрос на землю и качественную площадь в столице чрезвычайно высок. В Таллинне есть рабочие места, туристы, инфраструктура и деньги. И где есть спрос, там появляется и предложение. В центр Таллинна и его близлежащие районы в ближайшие годы планируется развертывание крупных объемов строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако в то время как фокус переместился на разработку новой недвижимости, коммерческая недвижимость класса A, B и C находится в тени смерти.

Домашние офисы ускоряют трансформацию старой недвижимости

Проблема старейшей недвижимости беспокоит не только Таллинн. На самом деле это уже столетняя проблема, которая доходит до Эстонии. Например, Нью-Йорк борется с этой проблемой уже половину века — как сделать новое из старого. Огромное количество офисных зданий задыхаются под давлением устаревших концепций. Новая недвижимость отличается от старой как день и ночь, и старые площади постепенно пустеют. Они не соответствуют требованиям и потребностям нового времени. Американские эксперты сравнивают ситуацию с большими изменениями, произошедшими в 1920-х годах, когда произошел переход к постиндустриальному обществу, то есть формирование информационного общества.

В течение последнего десятилетия изменения в недвижимости были продиктованы цифровой эпохой и созданием рабочих мест вокруг технологических компаний. Период пандемии, кибербезопасность, экологические требования и переход цифровой эпохи к искусственному интеллекту также усложнили концепции более современного времени. Активный поиск нового и правильного решения идет везде — в промышленности, логистике, торговле и офисных помещениях.

Позитивный опыт домашнего офиса доказал во всем мире, что конфиденциальность и индивидуальность являются жизненно важными с точки зрения производительности. Так что сегодня решения в недвижимости движутся в сторону баланса, который наклоняется в сторону сотрудничества и индивидуальности.

Крупные международные архитектурные фирмы в своих интервью постоянно подчеркивают, что one fits for all больше не работает. Сложился новый подход, так называемый destination workplace или целевое рабочее место. И в Эстонии компании постепенно осознают, что здания, предназначенные для рабочей среды, должны быть адаптированы под культуру организации и исходить из потребностей сотрудников. Это понимание было быстро подкреплено пандемией, поскольку организации были вынуждены посмотреть внутрь себя, чтобы понять, какие люди работают в организациях, каковы их привычки и как они хотели бы работать. Проявления этого явления уже были видны в гибких организациях и моделях немного раньше.

Так что широко распространенные типы рабочих зон call-center, где каждому сотруднику отводится 1 квадратный метр для выполнения своих задач, становятся прошлым? Конечно нет, потому что это может быть эффективный, естественный и нормальный способ работы для определенного трудового коллектива. Но больше нельзя применять один способ работы ко всем сотрудникам в целом. Уже новые технологии позволяют архитекторам создавать чудесные и индивидуальные внутренние и внешние микросреды офиса, где человек чувствует себя совершенно иначе. Где есть различные световые решения, планировка помещения, температура, влажность и звуковые решения, мебель и все остальное.

Ключевые слова современного офисного здания — hospitality и сообщество

Трудно сказать, куда в долгосрочной перспективе движется офисная архитектура и дизайн интерьера, но hospitality сейчас очень модное слово, к которому начинают прибегать. И второе ключевое слово — культура и сообщество. Таким образом, перешли к концепции, где на первое место ставится понимание того, как человек или рабочий коллектив себя чувствует и воспринимает. Рабочее место — это среда, куда люди хотят приходить, а не обязаны приходить. Как дом, где мы чувствуем себя комфортно, где мы спонтанны и неосознанно возвращаемся.

Прослушивая интервью с ведущими американскими брокерами и архитекторами, рабочее место должно предоставлять доступ к разнообразию города, талантам и жизненному опыту. Но и наоборот — развитие города должно в наши дни поддерживать общественный образ мышления. В Таллинне это уже происходит в некоторых районах — например, в Каламатче, Ротермане и Юлемисте. Иностранная компания открывает офис в новой стране в месте, где окружающая среда максимально похожа на страну происхождения. Компания переводится в место, где все окружающее поддерживает ее деятельность. Это было особенно заметно на примере ИТ-компаний, где возникли инновационные центры типа Кремниевой долины. Вспомогательная среда повышает производительность, потому что она создана для улучшения сотрудничества. В последнее время возник вопрос: почему люди больше не хотят возвращаться в офис? Потому что производительность уже выше при гибридной форме работы. Просто изменение внешней среды не изменит то, как человек себя чувствует внутри нее. Чтобы изменить сотрудника, нельзя заставлять его в старую концепцию, нужно исходить из новых решений, которые намного привлекательнее, чем удобный гибридный труд и домашний офис.

Таким образом, destination workplace или, возможно, какая-либо другая новая концепция возникла, чтобы сбалансировать популярность домашнего офиса или гибридной работы. И именно так офисная площадь становится максимально похожей на домашний офис.

Директива ЕС: четверть худших помещений должна быть обновлена к 2033 году

Решить проблему не просто, потому что это дорого. С каждым новым добавлением современного здания класса A с новой концепцией конкурентоспособность многих существующих зданий класса B и C снижается. Новое строительство всегда дешевле, чем ремонт старого. Так бывает во всем мире, но и в Таллинне. Исторические центры эстонских городов полны устаревших офисных и сервисных площадей. Вероятно, многие из них больше нельзя использовать как офисные помещения. И даже если владелец старого помещения предпримет определенные усилия, нельзя далеко не требовать на этих площадях арендную плату, которая была бы желаемой производительности или которая позволила бы финансировать будущие крупные инвестиции. Они не могут угнаться за новыми принципами, потому что инвестиции слишком высоки. Тогда неудивительно, почему в старые промышленные здания появились совершенно новые концепции, такие как квартал Теллискиви или завод Апаратураа в Тарту. Арендаторы этих помещений не конкурируют с классом A, и инвестиции в создание новой среды относительно низки. Таким образом, возникают новые среды.

Возможно, наиболее правильный способ вдохнуть жизнь в старую недвижимость — это радикальные изменения. В настоящее время в Таллинне находится примерно 100 000 квадратных метров новой офисной площади. Добавляя объемы в pipelines, как владельцы, так и городские планировщики, а также финансисты сектора просто вынуждены думать о недвижимости, которая останется пустой. Альтернатива состоит в полной переделке и изменении назначения, например, преобразование бывшего офисного здания в квартиры. Что, например, в Нью-Йорке делают уже давно. Но именно на примере этого крупного города 10-16% существующей коммерческой площади считаются подходящими для многоквартирных домов. Каков этот показатель в Таллинне, могут сказать архитекторы, но переделка в одиночку не является панацеей. Однако это позволяет быстро переместить здания в новый сегмент.

И в Таллинне есть примеры, где переделка успешно не работает. Однако с этим должна активно заниматься и городская администрация, чтобы не препятствовать, а поддерживать изменения, которые создают ценность. Отсюда вопрос: достаточно ли просто изменения главной улицы города для инициирования изменений в недвижимости? Означает ли создание главной улицы, что здания вокруг проспекта Нарва в Таллинне будут просто менять окна и переклеивать разложившуюся советскую штукатурку на стены? Или происходящие изменения настолько велики, что дома и рабочие места на краю главной улицы столицы, наконец, начнут предоставлять своим людям доступ к разнообразию города? Вероятно, нет, потому что в некоторых случаях потребовалось бы даже сносить здания низкого качества, поскольку сама земля в Таллинне дорогая.

В отличие от Хельсинки, Таллинн не упоминается в крупных отчетах об анализе мегатрендов в недвижимости, таких как ULI. Однако Таллинн можно с уверенностью отнести к категории регионов с высоким ростом, где капитал следует новым разработкам. Эти разработки и изменения необходимо толкать, вызывать, поддерживать и финансировать.

Давление на ремонт и переделку старых зданий рано или поздно придется. Не только из-за необходимости повысить конкурентоспособность, но и регулятивно, потому что уже в соответствии с директивой об энергоэффективности зданий 26% зданий, имеющих наихудшую эффективность, не предназначенных для проживания, должны быть отремонтированы к 2033 году. Если посмотреть на ожидающие решения по детальному планированию в Таллинне, в течение следующего десятилетия облик центра Таллинна и его окрестностей полностью изменится. По состоянию на сегодняшний день, к сожалению, не за счет ремонта и трансформации старых зданий, а за счет новых строящихся зданий.