Сколько на самом деле приносит квартира в аренду? Расчеты, которые стоит проделать перед покупкой

Ты видел объявление о продаже и подумал, что квартира кажется хорошей инвестицией, потому что арендная плата высокая? На первый взгляд доходность может показаться привлекательной, но настоящая картина станет ясна только тогда, когда все доходы и расходы объединены в одном расчете.

Сдаваемая в аренду квартира остается одним из самых популярных способов инвестирования в Эстонии. Его часто рассматривают как стабильную возможность увеличить капитал и получить регулярный денежный поток. В то же время часто смешивают валовую доходность и реальную доходность. Если при расчетах не учитывать фонд ремонта, страховку, месяцы пустующей квартиры или другие неизбежные расходы, инвестиция может оказаться намного менее доходной, чем ожидалось.

Что такое арендная доходность и как ее рассчитать

Арендная доходность показывает, какую часть стоимости покупки квартиры инвестиция окупает в течение года. Именно это помогает сравнивать разные объекты между собой и принимать решения на основе фактов, а не первого впечатления.

Формула реальной доходности выглядит следующим образом:

(годовой арендный доход − расходы) / стоимость покупки × 100

Первый шаг — определить годовой арендный доход. Для этого месячная арендная плата умножается на двенадцать. Затем необходимо учесть все расходы, которые неизбежно связаны с инвестицией.

Из расчетов нельзя исключать возможные периоды вакантности, то есть месяцы, когда квартира стоит без арендатора. Расходы также включают фонд ремонта жилищного кооператива, страховку, комиссии риелтора при поиске нового арендатора, а также мелкие ремонтные и прочие работы, которые придется выполнять со временем, даже в самой хорошо содержащейся квартире.

Если ты хочешь быстро сравнить различные сценарии покупки, помочь может калькулятор арендной доходности, в который можно ввести как цену покупки, так и арендный доход и основные расходы. Таким образом, легче оценить, какая квартира предлагает лучшую доходность и в каком случае скрытые расходы могут снизить привлекательность инвестиции.

Чем тщательнее ты рассчитаешь расходы перед покупкой, тем более реалистичное представление получишь о реальной доходности инвестиции.

Ремонт как способ повысить доходность

Квартира в хорошем состоянии обычно находит арендатора быстрее и позволяет запросить более высокую арендную плату, чем аналогичное, но более старое жилое пространство. Поэтому продуманное обновление может повысить доходность инвестиции даже в том случае, если для этого требуются дополнительные средства.

В то же время это не означает, что каждый ремонт автоматически окупается. Перед началом работ стоит сравнить стоимость ремонта с возможным ростом арендного дохода и оценить, за какой период времени инвестиция окупится. Иногда достаточно свежей краски на стенах, обновления светильников или замены изношенного напольного покрытия, чтобы привлекательность квартиры значительно возросла.

Если план инвестирования предусматривает более капитальный ремонт, одним из распространенных способов финансирования является кредит на ремонт. В этом случае перед принятием решения имеет смысл рассчитать, будет ли растущий после ремонта арендный доход и более быстрая сдача квартиры в аренду покрывать сделанные инвестиции в разумные сроки.

Цель ремонта — не только более красивая квартира, но и большая конкурентоспособность на рынке аренды и меньший риск того, что квартира надолго останется пустой.

Не забудь про налоги и счета

При оценке доходности сдаваемой в аренду квартиры недостаточно просто сравнивать размер арендной платы и расходы на ремонт. Необходимо также учитывать налоги и то, как фактически формируются различные расходы.

Арендный доход в Эстонии необходимо задекларировать, и учет налоговых обязательств помогает избежать неприятных сюрпризов позже. Также стоит обратить внимание на то, что в счетах за ремонтные и строительные работы включен налог на добавленную стоимость. В Эстонии стандартная ставка НДС составляет 24%, поэтому итоговая сумма счета может быть больше, чем первоначально ожидалось.

Если ты хочешь быстро проверить, какая часть счета составляет НДС и какая сумма без НДС, помочь может калькулятор НДС. Такая быстрая проверка делает составление бюджета ремонта более понятным и помогает более реалистично оценить расходы.

Чем точнее ты пересчитаешь все расходы перед покупкой, тем увереннее будешь в оценке реальной доходности инвестиции.

Итог: принимай решение на основе цифр, а не интуиции

Хорошая инвестиционная квартира — это не обязательно та, объявление о продаже которой производит самое лучшее первое впечатление. Часто более правильным выбором оказывается квартира, у которой все расходы реалистично рассчитаны и чья доходность остается сильной даже после учета фонда ремонта, страховки, периодов вакантности, комиссий риелтора и мелкого ремонта.

Перед покупкой стоит составить как можно более полный финансовый обзор и оценить различные сценарии. Если решение основано на расчетах, а не эмоциях, легче найти инвестицию, которая оправдает твои ожидания и в долгосрочной перспективе.