Рамон Раск: кризис жилья начинают решать с ограничения краткосрочной аренды

Кризис жилья – не только проблема крупных европейских городов, он все больше затрагивает и Эстонию. Партнер адвокатского бюро RASK и присяжный адвокат Рамон Раск отмечает, что уже в 2026 году мы увидим первые нормативные шаги по улучшению доступности жилой недвижимости. Первым из них станет регламент Европейского союза, вступающий в силу весной, касающийся сбора и раскрытия данных о краткосрочной аренде.

Корень кризиса: предложение слишком мало

"Суть жилищного кризиса заключается не в спросе, а прежде всего в недостатке предложения. На рынок недвижимости поступило недостаточно новой доступной по цене жилой аренды," объясняет Раск.

За последние десять лет цены на жилье в Европе выросли на 53%, а арендная плата на 21%. В Эстонии эти показатели составляют соответственно 109% и 58%. Стоимость строительства по сравнению с 2021 годом выросла в Европе примерно на 23%, а количество разрешений на строительство за то же время упало на 22%. По словам Раска, все это замедляет пополнение нового жилого фонда.

Кризис особенно остро затрагивает молодежь и людей с более низким доходом. "Примерно 8% населения Европейского союза тратят на жилище более 40% своего дохода, а в более молодых возрастных группах этот показатель иногда превышает 10%." Для смягчения дефицита жилья в Европе потребуется примерно 2 миллиона новых жилых единиц ежегодно и инвестиции в размере около 150 миллиардов евро в год.

Airbnb, Booking и другие платформы изменили рынок аренды

В Европе бурный рост краткосрочного рынка аренды рассматривается как значительный усилитель жилищного кризиса. Многие квартиры, которые раньше были в долгосрочной аренде, через платформы типа Airbnb и Booking перешли в гостиничное использование. "С точки зрения политиков, эта часть жилого фонда как бы исчезла с рынка, они существуют, но не для проживания," говорит Раск. В крупных европейских городах в среднем от 15 до 20% жилого фонда находится в краткосрочной аренде, в некоторых городах, например в Париже и Риме, еще больше.

Статистика также подтверждает, что объем краткосрочной аренды резко вырос: в 2019 году в Европейском союзе было 512 миллионов ночевок на платформах (по данным четырех крупнейших платформ), а к 2024 году уже 854 миллиона. "Это составляет примерно треть всех ночевок туристов в Европейском союзе. В Эстонии проблема краткосрочной аренды больше всего затрагивает Старый город Таллинна," добавляет сопредседатель направления строительства и недвижимости адвокатского бюро RASK.

Поэтому многие города по собственной инициативе начали вводить ограничения на краткосрочную аренду. Например, в Амстердаме в определенных зонах квартиру можно сдавать в краткосрочную аренду максимум на 30 ночей в год. Барселона объявила о плане избавиться ко всех лицензий на туристические квартиры к 2028 году. Нью-Йорк ввел для платформ обязанность по сбору данных и регистрации.

План ЕС: регулирование, инвестиции и защита уязвимых групп

В 2024 году в Европейском союзе был назначен комиссар, который получил четкий мандат на решение вопросов энергии и жилья. В конце того же года Европейская комиссия решила создать специальную комиссию по жилищному кризису (HOUS), после чего в течение года была проанализирована ситуация и к концу 2025 года была подготовлена четырехстолпная план:

Увеличение предложения с целью упростить и ускорить процедуры планирования и лицензирования.

Инвестиции, целью которых является привлечь значительную часть государственных средств в жилую недвижимость.

Регулирование краткосрочной аренды с целью сначала собрать соответствующие данные, а затем установить необходимые ограничения на их основе.

Защита уязвимых групп с целью поддержать прежде всего молодежь, студентов и представителей важных профессий.

"Вмешательство государственных средств в жилую недвижимость – это самый мощный инструмент ЕС, который, вероятно, окажет наибольшее влияние на рынок. Таким образом, параллельно традиционному рынку аренды возникает рынок аренды, финансируемый государственными средствами," сказал Раск. Такие модели уже апробированы в нескольких странах для предоставления доступной аренды, например в Чехии.

20 мая 2026 года вступит в силу важный регламент

Эстонию в ближайшее время наиболее прямо затронет регламент Европейского союза, вступающий в силу весной, согласно которому следует начать собирать данные о краткосрочной аренде. Незарегистрированные квартиры больше не должны предлагаться на платформах, и у платформ возникает обязанность это контролировать.

Хотя государства-члены могут решать, применять ли и как применять систему, эта гибкость все же несколько ограничена. "Если страна не внедрит сбор данных, это может в будущем ограничить доступ, например, к поддержке энергоэффективности. Таким образом, можно предположить, что эти вопросы будут связаны между собой: например, если вы хотите получить средства на повышение энергоэффективности здания, вам нужно учитывать, что в этом здании условия аренды могут быть ограничены," отметил Раск.

По его словам, регистрации помещений для краткосрочной аренды, вероятно, со временем последуют новые национальные требования соответствия, например, требование, чтобы эти помещения использовались в соответствии с правилами эвакуации и противопожарной безопасности.

Государственные деньги начнут переформатировать рынок

Раск видит, что, следуя европейскому примеру, Эстония имеет больше возможностей использовать средства ЕС не только для ремонта многоквартирных домов, но и для создания новых жилых помещений. Например, по его мнению, можно рассмотреть переоборудование пустующих офисных зданий в центре Таллинна в жилые помещения для аренды, во многом за счет европейских средств.

"Государственные деньги поступают на эстонский рынок, и у умных разработчиков возникает возможность начать создавать с их помощью доступный жилой фонд. Это будет конкурировать с существующим традиционным рынком недвижимости и повлияет на цены и доступность," прогнозирует он.

Краткосрочная аренда потеряет свой прежний статус

По мнению Рамона Раска, в будущем будет неразумно строить бизнес-модель исключительно на предложении краткосрочной аренды. "Его роль будет урегулирована и сократится, часть квартир должна будет вернуться на долгосрочный рынок аренды. Конкурентоспособность отелей улучшится, и туристы снова станут вотчиной отелей," отмечает он.

В целом, европейский рынок жилья и вместе с ним эстонский рынок движется в эпоху, когда государственные средства, регулирование и ограничения краткосрочной аренды будут существенно менять существующую ситуацию. Первые изменения придут в Эстонию уже в наступившем году.