Скрывая недостатки, продавец недвижимости берет на себя риск

Законодатель возложил на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных недостатках объекта. К сожалению, мы часто наблюдаем, как продавцы теряются, когда нотариус спрашивает о недостатках продаваемого недвижимого имущества. Они не знают, что считать недостатками, что сказать или что оставить без упоминания, и в итоге просто не решаются ничего говорить.

Похоже, большая часть собственников недвижимости не знают о том, что их ответственность за недвижимое имущество не заканчивается подписанием договора купли-продажи и передачей ключей. Если покупатель обнаружит недостаток в разумный срок, о котором он не знал при заключении договора, продавец несет ответственность за несоответствие недвижимого имущества условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца возмещение расходов на устранение недостатка или даже расторжение договора купли-продажи.

Какие недостатки необходимо обязательно указать? Правило таково: жилую недвижимость должны соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Поэтому необходимо обязательно рассказать об отопительных печах, системе отопления, электропроводке, водонепроницаемости крыши, а также о наличии осадок или размягченных участков.

Скрытые недостатки – это такие недостатки, о которых покупатель не знал и не должен был знать. Например, он переехал в новый дом летом, но только в начале отопительного сезона выясняется, что радиаторы вообще не нагреваются или печь невозможно растопить. Или с первыми дождями обнаруживается, что крыша протекает где-то у дымохода. В таких случаях ответственность несет предыдущий владелец, который знал о недостатках, но промолчал о них.

Согласно Закону об обязательствах существует три способа решения проблемы. Во-первых, покупатель может потребовать от продавца устранения недостатка. Вторая возможность – самостоятельно произвести ремонт и потребовать от продавца возмещения расходов.

Последний вариант – расторгнуть договор купли-продажи

Например, люди, переехавшие в новый дом незадолго до Рождества в прошлом году, обнаружили, что бетонный пол на первом этаже дома просел. Хотя они посещали дом несколько раз, они этого не заметили. Продавец не готов выплачивать требуемое покупателями возмещение и предпочитает расторгнуть договор. Однако новые владельцы, уже обустроившиеся в доме, этого не хотят – они хотели бы там продолжать жить. Если они не смогут прийти к взаимоприемлемому соглашению, им придется обратиться в суд.

Чтобы избежать таких неприятных ситуаций, необходимо честно указать в договоре все недостатки. Если дымоход или печь сломаны, это следует отметить. При выявлении недостатка покупатель должен информировать продавца о несоответствии имущества условиям договора в разумный срок. Нотариусы интерпретируют разумный срок по-разному, обычно это несколько лет. На самом деле покупатель должен подать жалобу сразу же после выявления недостатка. Если выясняется, что отопительные печи в летнем доме невозможно использовать, продавца следует об этом немедленно информировать, и обязательно письменно, например по электронной почте.

Источник: Arco Vara Kinnisvarabüroo