Первые укрытия не должны становиться дорогостоящими экспериментами

Новые требования к укрытиям вынуждают строительный и недвижимый сектор спешно решать вопросы, на которые в настоящее время нет четких ответов: сколько на самом деле стоят укрытия, как их проектировать и использовать в повседневной жизни, и кто отвечает за то, чтобы они находились в рабочем состоянии в опасности. Цель требований — улучшить защиту людей, но их реальное воздействие зависит от того, как решаются эти практические проблемы.

При обсуждении новых требований к укрытиям часто в первую очередь говорят о безопасности. Однако столь же важно спросить, как требования применяются на практике. Кто способен проектировать первые укрытия? Сколько на самом деле стоит их строительство? Смогут ли паркинг или помещение склада, построенные в целях укрытия, но используемые совместно, быть приведены в готовность к использованию в качестве укрытия в течение 72 часов в кризисной ситуации? И кто контролирует, что инженерные системы, установленные годы назад, работают и тогда, когда они действительно необходимы?

Ранее решение практических рисков помогает гарантировать, что укрытие не останется формальным требованием, а будет защищать людей и в реальной опасной ситуации.

Официальный прогноз затрат может не показать полное воздействие

Стоимость укрытия состоит не только из дополнительной площади пола. Для его строительства необходимы укрепленные железобетонные конструкции, защитные двери, люки и затворы, система вентиляции, отделенная от обычной вентиляции дома, фильтры, резервное питание, запас воды, туалеты и возможность связи. Функциональность инженерных систем должна сохраняться независимо от перебоев в подаче электроэнергии в течение 72 часов.

По мнению Министерства внутренних дел, укрытие может увеличить стоимость строительства примерно на два процента, но по оценкам сектора недвижимости, при строительстве подземного этажа воздействие может составлять от пяти до десяти процентов или выше. Фактическая стоимость зависит от здания, расположения укрытия и того, насколько рано решение включается в проект.

При этом воздействие не является линейным. Для небольшого здания защитные двери, вентиляция, резервное питание и другие постоянные затраты могут составлять пропорционально большую часть проекта. При более крупном развитии одна и та же инфраструктура распределяется на большую площадь и на большее количество пользователей.

Также необходимо учитывать косвенное воздействие. Более прочные конструкции означают большое количество бетона и арматуры. Таким образом, цель повышения безопасности может затруднить выполнение целей снижения углеродного следа строительного сектора.

Самым дорогим укрытием является то, которое добавляется в проект слишком поздно

Укрытие нельзя рассматривать как помещение, которое можно просто нарисовать на готовом проекте позже. Его расположение влияет на конструкции, коридоры, вентиляцию, энергоснабжение и всю программу пространства здания.

По этой причине архитектор, конструктор и проектировщик инженерных систем должны разработать решение укрытия уже на этапе эскизного проекта, поскольку позднее включение приводит к переработке, задержкам графика и дополнительным расходам. Укрытие может быть построено под землей, частично под землей, на первом этаже или в отдельном здании в пределах 250 метров.

Кроме того, укрытие не обязательно должно быть дополнительным пространством, исключенным из повседневного использования. Его можно использовать, например, как паркинг, спортзал, конференц-зал, класс трудового обучения, техническое помещение, склад или прачечную, если его защитная функция сохраняется и помещение можно подготовить в требуемое время.

Именно на ранней стадии проектирования можно решить, целесообразнее ли построить одно большое укрытие, несколько небольших укрытий или общее решение для нескольких близко расположенных зданий. Эти выборы могут повлиять как на стоимость строительства, так и на сложность последующего управления.

Можно ли превратить паркинг или полный склад в укрытие за 72 часа?

Совместное использование экономически целесообразно. Владелец здания не должен держать пустым в течение многих лет помещение, которое, возможно, никогда не потребуется использовать в кризисной ситуации. В то же время возникает вопрос, совместимы ли обычное использование и готовность к кризису в течение длительного периода времени.

Укрытие должно быть введено в эксплуатацию в течение 72 часов после получения соответствующего уведомления от правительства. При обычном использовании это может означать очистку помещения, удаление ненужных элементов, закрытие защитных дверей и запуск вентиляции и резервного питания.

На практике должно быть ясно, куда будут вывезены товары склада или автомобили в течение 72 часов, кто освободит помещение и кто запустит генератор, проверит фильтры и закроет защитные двери, даже если обычный ответственный не находится в здании.

Совместное использование также ограничено техническими требованиями укрытия. Например, туда не подходят стеклянные двери, подвесные потолки и другие элементы, которые могут стать опасными при вибрации или ударной волне. Текстильные покрытия должны быстро сниматься, а защитная дверь должна быть надежно зафиксирована в открытом положении во время обычного использования.

Таким образом, реальное функционирование укрытия зависит по крайней мере в такой же степени от культуры управления зданием, как и от качества строительного проекта. Хороший проект не поможет, если в течение многих лет функция укрытия забывается или помещение начинает использоваться таким образом, что его быстрый ввод в эксплуатацию становится невозможным.

С завершением укрытия обязательства только начинаются

Укрытие содержит инженерные системы, с которыми обычное управление недвижимостью, возможно, раньше не сталкивалось. Необходимо контролировать и обслуживать, помимо прочего, отдельную вентиляцию, фильтры, достижение избыточного давления, защитные двери, люки, резервное питание и запас топлива.

Владелец здания отвечает за регулярный контроль, техническое обслуживание, а также составление и обновление плана укрытия. К сожалению, еще недостаточно ясно, как будет распределен надзор между местным органом власти и Управлением спасения, и какой будет реальная способность консультирования.

Это означает, что укрытие должно быть включено в договоры управления недвижимостью. В договоре следует четко указать, кто контролирует специальные системы, документирует обслуживание, обновляет план укрытия и отвечает за готовность помещения к использованию. Если разделение ответственности остается неясным, в критический момент может оказаться, что каждый считал ответственным кого-то другого.

Первые проекты не должны быть экспериментами без руководства

Одно из основных практических противоречий заключается в том, что требования установлены, но практический опыт проектирования и строительства еще только формируется. На рынке еще отсутствуют широко распространенные типовые решения и единая практика расчета. По этой причине проектировщикам сложно оценить объем работ, а разработчикам — сравнить предложения по цене.

Если каждый первый проект становится отдельным экспериментом, разработчик и заказчик берут на себя риск того, что в ходе проектирования потребуется изменить решения. Та же проблема касается государственного сектора, местных органов власти и государственных учреждений, которые также начинают заказывать здания, соответствующие новым требованиям.

По этой причине государство могло бы поддержать проектирование и строительство первых укрытий государственной пилотной программой. Пилотные проекты позволили бы разработать практические решения, на которые позже могли бы опираться проектировщики, строители, разработчики и органы надзора.

Для каких зданий действуют требования?

Требования к укрытиям вступили в силу как изменение закона об чрезвычайных ситуациях 1 июля 2026 года. На ту же дату вступило в силу нормативное положение, которое регулирует строительные требования укрытия, перечень зданий, подпадающих под обязательство, составление плана укрытия, а также принципы адаптации мест укрытия в существующих зданиях.

Требования применяются только в том случае, если заявление на разрешение на строительство дома подано после 1 июля 2026 года и назначение дома и его размер соответствуют параметрам, указанным в приложении к постановлению. Как правило, укрытие должно быть построено при строительстве жилого, туристического, продовольственного, офисного, коммерческого, сервисного, развлекательного, образовательного или медицинского здания площадью не менее 1200 квадратных метров закрытой чистой площади, а также промышленного или складского здания площадью не менее 1500 квадратных метров.

В существующих зданиях вместо укрытия необходимо оценить возможность создания места укрытия. Уровень защиты места укрытия ниже, чем укрытия, и возможности его адаптации должны быть описаны в плане укрытия здания. Даже если подходящего помещения нет, план должен объяснить альтернативные варианты укрытия и поведение людей в случае опасности.

Требование укрытия — управляемый риск, если его решать рано

Цель строительства укрытий ясна и необходима: в случае кризиса люди должны иметь возможность быстро добраться до места, которое защищает их от взрывов, ударных волн, летящих предметов и загрязненного наружного воздуха.

Однако успешное внедрение предполагает, что вопросы проектирования, строительства и управления не откладываются на последний момент. Для разработчика это означает проверку обязательства по укрытию уже на этапе планирования, раннее привлечение проектировщиков различных дисциплин и реалистичную оценку затрат и графика. Для владельца здания это означает назначение ответственного, подготовку плана укрытия и добавление обслуживания укрытия в договор управления.

Особенно важно избежать ситуации, в которой укрытие соответствует документам в момент получения разрешения на строительство, но через несколько лет оно фактически не пригодно к использованию. Безопасность обеспечивается не только прочными стенами и надлежащей вентиляцией. Его обеспечивают также четкая ответственность, регулярный контроль, проведенные учения и люди, которые знают, что делать в случае опасности.