Переедет ли таллинский деловой центр на берег моря?

Таллинский бизнес-центр расширяется в сторону моря. Квартал Ротермани стал значительным деловым районом, Golden Gate добавил новые офисные площади в портовой зоне, а SEB планирует перенести штаб-квартиру Балтийского региона с Торнимяэ в квартал Талсинки. В то же время развиваются районы Теллискиви и Крулли. Означает ли это, что долгие десятилетия считавшийся деловым центром Таллина район Маакри и Ливалайа начинает терять свое значение? На самом деле все не так просто. Swedbank перенёс свою штаб-квартиру с Ливалайа в квартал Артери, остаясь практически в том же районе. Ülemiste City также показывает, что сильная деловая среда может сформироваться вне традиционного центра города. Скорее возникает вопрос: существует ли в Таллине вообще один четко определенный деловой центр и что означает хорошее расположение для современного офисного арендатора.

Компании выбирают местоположение по-разному

В экономической науке известен эффект агломерации — экономическая выгода, возникающая из концентрации компаний. Банки, адвокатские бюро и консалтинговые фирмы могут выиграть от близости клиентов и партнеров по сотрудничеству. Кроме того, престижный адрес играет роль в имидже компании. Для технологической компании или крупного центра вспомогательных услуг более определяющими могут оказаться доступность сотрудников, рынок труда и окружающая среда. Согласно исследованию деловой среды центра города Таллинского университета 2023 года, в деловом центре Таллина располагалось лишь примерно одна шестая часть офисных рабочих мест в городе. В регионе Хельсинки, напротив, примерно половина офисных рабочих мест была сосредоточена в деловом центре. Это показывает, насколько распределены офисные рабочие места в Таллине. Между тем, исследование Nordic Office Tenants 2026 CBRE показывает, что значение центра города не исчезло: 87% опрошенных лиц, принимающих решения по недвижимости в компаниях, предпочитали центр города или его близкие окрестности. Престижное местоположение, доступность услуг и близость других компаний остаются важными.

Является ли хорошее местоположение там, где находятся клиенты, или там, где живут сотрудники?

На таллинском рынке офисов возникает интересный парадокс. Новые офисные кварталы у моря предлагают привлекательную городскую среду, рестораны и услуги. В то же время есть компании, чьи сотрудники живут в Мустамяэ, Нымме или пригородах Таллина, и для которых важны удобный доступ на машине и парковка. Для такой компании офис в Ротермани обязательно лучше, чем на улице Тамсааре, проспекте Сяпру или улице Пярну? Не обязательно. Хорошее местоположение зависит от области деятельности компании, клиентов, привычек сотрудников к передвижению и организации работы.

Местоположение не меняется, но его ценность может измениться

Хорошим примером является бывшая штаб-квартира Swedbank на Ливалайа 8/12, где находится примерно 22 500 квадратных метров офисных площадей. На протяжении десятилетий это был дом одного из крупнейших банков Эстонии. Теперь новому владельцу нужно найти ответ на вопрос, какие арендаторы могли бы подойти для этого здания. Местоположение же не изменилось. По-прежнему это центр города, где расположены банки, адвокатские бюро и другие компании бизнес-услуг. Однако то, что подходило на протяжении десятилетий в качестве штаб-квартиры одного крупного банка, может не соответствовать ожиданиям следующего арендатора в том же виде. Может ли здание заинтересовать несколько среднего размера компаний? Перевешивают ли центральное местоположение и возможная экономия на цене преимущества более новых офисных зданий? И сколько на самом деле таких потенциальных арендаторов существует?

Инвестор покупает не только местоположение, но и спрос на него

При недвижимостных инвестициях местоположение всегда считалось одним из важнейших факторов, определяющих стоимость. Но офисное здание, расположенное в престижном деловом районе, может не быть безрисковой инвестицией, если круг подходящих арендаторов узок и конкурирующих площадей становится больше. С другой стороны, функциональное офисное здание, расположенное вдали от центра, но хорошо доступное, может обеспечивать стабильный денежный поток. Деловой центр Таллина не переходит к морю, а расширяется и становится более многоцентровым. Развитие Ротермани и портовой зоны не означает, что офисные районы Маакри, Ливалайа или Мустамяэ потеряют свое значение. Однако конкуренция за арендаторов становится более интенсивной, и каждый район должен более четко предложить ценность именно тем компаниям, чьи потребности лучше всего соответствуют его характеристикам.

Поэтому для инвестора в недвижимость наиболее важный вопрос — это не только то, является ли это хорошим местоположением. Следует спросить: для кого это хорошее местоположение и сколько таких арендаторов на самом деле существует на рынке?