Опасности нового закона о подоходном налоге реализуются на рынке недвижимости

С начала года у физических лиц ежемесячный налоговый вычет составляет 500 евро, что в годовом исчислении составляет всего 6000 евро. Если лицо продает недвижимое имущество или получает доход другими способами, увеличенный доход учитывается при формировании налогового вычета.

Однако это создало ситуацию, при которой рыночная стоимость недвижимого имущества, приобретенного давно, значительно выросла, и при его продаже нежелательно официально показывать весь полученный доход. Особенно сильно новый налоговый закон влияет на граждан с более низким доходом, чей доход может временно резко возрасти при прибыльной продаже недвижимости, но их фактический заработок уменьшается из-за уменьшения или даже потери налогового вычета от заработной платы. 2019 год может принести неприятный сюрприз многим людям, продавшим недвижимость в 2018 году: не только они не получат возврат налога на доход, но и должны будут платить налог государству значительно больше.

Более предприимчивые собственники недвижимости начали предлагать при поиске покупателей часть цены продажи рассчитывать наличными, часто предлагая при этом, например, частичное снижение цены. Подобная тенденция, однако, не является чем-то новым, она практиковалась прежде всего в небольших регионах Эстонии с самых ранних дней функционирования рынка недвижимости. Однако в связи с введением нового налогового закона внимание людей к изменению их налогового вычета возросло, что было особенно способствовано обширным средствами массовой информации публикациями по этой теме.

При сокрытии полученного дохода часто забывают о нескольких важных обстоятельствах. Случаи, когда договор купли-продажи заключается, но покупатель впоследствии отказывается платить требуемую наличную часть, встречаются редко. Однако несколько чаще, особенно в отношении одноквартирных домов, возникают ситуации, когда позже обнаруживается какой-то скрытый дефект приобретенного имущества, что в случае старых домов часто означает поврежденные конструкции. В такой ситуации у покупателя в течение трех лет по-прежнему есть возможность требовать у предыдущего владельца устранения дефектов, например возмещения убытков, возмещения понесенных расходов или снижения цены, однако цена могла быть и так уже относительно низкой из-за фиктивного номера продажи. Случаи расторжения сделки были бы редкими, но, конечно, только в части официально согласованной цены продажи.

С другой стороны, часто не известно, что продажа собственного жилья освобождена от налога на доход один раз в два года. Например, если лицо продает свое жилье в марте этого года и оно не продало ни одного своего жилья налогово свободно в течение последних двух лет, то налоговое обязательство при продаже имущества не применяется. Часто полагают, что речь должна идти о так называемом повседневном жилье, но при этом нигде конкретно не установлено, как долго лицо должно было проживать в своем жилье перед продажей, постоянно или в основном. Если продаваемое жилое помещение частично использовалось в других целях, например для сдачи внаем, то налоговое освобождение применяется пропорционально соотношению площадей помещений, используемых для жилья и в других целях.

Однако при расчетах наличными часто забывают или не хотят признавать, что детали проведенной сделки знают, помимо продавца, покупателя и нотариуса, еще и очень многие люди впоследствии. Данные проведенных сделок как по цене продажи, так и по другим обстоятельствам впоследствии доступны, например, агентствам недвижимости, банкам, а также, конечно, налоговым и таможенным органам. Объявления о продаже недвижимости по-прежнему доступны после их удаления, независимо от того, что они больше не видны на портале. Значительная разница между предложенной ценой и фактической ценой продажи является первым возможным признаком того, что цена продажи не соответствует действительности. Оценщики недвижимости не могут использовать сделки, совершенные по значительно более низкой, чем рыночная, цене, при проведении оценок, при этом восприятие роста доли налоговых правонарушений неуклонно растет.

Источник: Arco Vara