Обзор рынка жилья 2023 года: ожидаемое крупное падение цен так и не произошло

Покупка жилья с помощью кредита стала в этом году из-за роста ставок Euribor недоступной для все большего числа семей. Продажи новостроек значительно снизились, однако снижение спроса не привело к значительному падению цен на недвижимость. Генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и аналитик Arco Vara Михкель Элисте объясняют, испытал ли рынок жилья в 2023 году дно и начинает ли ситуация стабилизироваться.

„Если оценивать рынок недвижимости на основе количества сделок купли-продажи, то к концу 2023 года дно еще не достигнуто," сказал Элисте. Это главным образом потому, что относительно скромный темп бронирования новых квартир поступает в договоры отчуждения в основном только в течение 2024 года, и эту убыль не может компенсировать даже некоторый рост тренда на вторичном рынке квартир. Например, в Таллинне бронирование новых квартир в этом году снизилось на почти 75% по сравнению с докризисным пиком. Между тем активность на вторичном рынке упала в годовом сравнении всего на 15%.

Статистика Kinnisvara24 показывает, что количество предложений за год выросло на 10%. „На протяжении долгого времени скопились остатки квартир новостроек," признал Уйбомяэ.

Если в начале 2023 года цены на недвижимость в основном под влиянием сезонных факторов быстро начали падать под руководством вторичного рынка, то несмотря на ухудшение экономической ситуации, начиная со второго квартала уровни цен немного выросли.

На портале Kinnisvara24 средняя цена квадратного метра предложений по продаже квартир в Таллинне выросла за год на 3 процента до 3501 евро. Также выросла цена предложений в Пярну на 3 и в Тарту на 1 процент. Между тем в Нарве за квартиру год назад просят на 5 процентов меньше денег. По Эстонии в целом средняя цена квадратного метра предложений по продаже квартир упала за год более чем на 7 процентов.

„Широкого падения цен не произошло и, вероятно, оно не произойдет и в будущем году, хотя потенциальные покупатели недвижимости ждали этого," сказал Элисте.

По его мнению, цены не упали, потому что объемы предложения жилья по сути не увеличились в течение года. „Если спрос останется на том же уровне и в следующем году, то трудно найти факторы, которые вызовут резкое падение цен. Однако из-за низкой эффективности рынка недвижимости негативные эффекты экономики в первой половине следующего года могут проявиться слегка, поэтому нельзя исключить в первом квартале умеренное падение цен до 5%," прогнозировал Элисте.

Недвижимость покупают более состоятельные жители

Хотя, по мнению банков, большинство семей уже более года не имеют финансовых возможностей для покупки дома в новом многоквартирном доме, и квартиры на вторичном рынке также стали для домохозяйств в Таллинне менее доступными в среднем, эта тенденция не оказала влияния на рынок недвижимости. Это также в ситуации, когда безработица начала расти несколько более энергично и доверие потребителей вновь ухудшилось. Элисте объясняет это тем, что значительная часть населения, которую в первую очередь затрагивают такие события, никогда не была потенциальным покупателем на рынке недвижимости, и поэтому их благосостояние не влияет на рынок в целом. В 2023 году недвижимость покупали в основном более состоятельные жители, для которых некоторое подорожание заемных средств не было слишком большой нагрузкой.

Самый сильный удар в 2023 году пришелся на новостройки. Например, в третьем квартале, по данным Кадастра, было продано всего 785 новых квартир. Столько новых квартир в одном квартале продавалось в последний раз в 2019 году. „Хотя застройщики предлагают клиентам в качестве приманки бесплатное место для парковки, кухонную мебель или снижают цену квартиры примерно на 5% вместе с жилой площадью, то те, кто сейчас покупал бы такую недвижимость, не считают такие ценовые скидки особенно убедительным аргументом," признал Элисте.

Застройщики выпускают новые квартиры на рынок аренды

Поскольку в настоящее время в новых многоквартирных домах часто остается непроданной примерно треть жилой площади, застройщики в последние месяцы в больших объемах начали их сдавать в аренду для снижения убытков. „Добавление новых квартир на рынок аренды поэтому подняло среднюю цену за квадратный метр предложений аренды в столице примерно на 4 процента до 14,1 евро," прокомментировал Уйбомяэ. Также в Тарту цена предложений аренды выросла на 2 процента, но по Эстонии в целом средняя цена осталась на уровне прошлого года.

Между тем многие покупатели арендной недвижимости ушли с рынка, так как в крупных региональных центрах рентабельность аренды квартир даже не конкурирует с процентами по вкладам. По словам Элисте, в Эстонии все же есть регионы, где инвестирование в недвижимость продолжает обеспечивать хороший доход.

Рынок жилых домов также сократился. Например, количество сделок по жилым домам в Таллинне упало практически на уровень 2008 года. По словам Элисте, на рынке жилых домов дела идут лучше в более дешевых районах. „В перспективе ближайших лет я, однако, оптимистично настроен в отношении рынка одноквартирных, рядных и парных жилых домов, так как поколение поющей революции, которое привело рынок квартир на пик в предыдущем десятилетии, подходит как раз к тому моменту, когда они захотят для своего следующего жилья приобрести себе дом," предсказывал Элисте.