Обзор банка: какие факторы влияют на стоимость квартиры?

Рыночную стоимость квартиры традиционно в основном определяют местоположение и количество квадратных метров, но всё большую роль играют энергоэффективность, надлежащая система отопления и вентиляции, а также большее количество комнат. LHV представляет свежий обзор того, какие аспекты учитываются при оценке стоимости квартиры.

В сфере недвижимости исторически главным фактором, влияющим на цену, было местоположение. «За последний десятилетие несколько изменились представления об экономии, условиях проживания и потребностях, которые все влияют на рыночную стоимость квартир», – говорит, опираясь на опыт оценщиков недвижимости банка, руководитель направления финансирования физических лиц LHV Катлин Ватсель.

В энергоэффективных зданиях покупатели готовы платить больше за квартиры, так как они позволяют сэкономить на коммунальных услугах. «Если раньше состояние здания оценивалось по тому, отремонтировано ли оно или нет, то сейчас для покупателей зачастую важнее энергоэффективность здания и ежемесячные расходы на отопление и фонд ремонта, чем внешний вид многоквартирного дома», – говорит Ватсель.

Он советует обратить внимание в Реестре зданий на то, составлена ли энергетическая этикетка здания расчётным путём на основе проекта или она основана на фактическом потреблении энергии зданием. «Энергетическая этикетка, основанная на энергетических расчётах, обычно не учитывает фактические привычки потребителей, и реальный класс энергоэффективности может оказаться ниже расчётного», – отмечает Ватсель.

По его словам, из-за колебаний цен на отопление покупатели сейчас отдают предпочтение квартирам с центральным отоплением или собственной системой отопления, которые на 5–10% дороже квартир с печным и электрическим отоплением. Также важно наличие вентиляции – жилые помещения с вентиляцией с рекуперацией тепла дороже, так как это позволяет сохранять тепло, снижая энергопотребление и обеспечивая свежий воздух. Что касается размера квартир, действует эффект масштаба: цена квадратного метра для меньшей квартиры выше, чем для большей. Например, цена квадратного метра двухкомнатной квартиры площадью 40 м² обычно выше, чем цена квадратного метра двухкомнатной квартиры площадью 50 м².

Однако произошли заметные изменения в отношении количества комнат. «Наиболее ценные – это квартиры, в которых на одной и той же полезной площади больше комнат. В начале 2000-х годов строили квартиры с большими открытыми помещениями, но в настоящее время предпочитают оптимально размерные жилые помещения и больше комнат на той же площади, чтобы создать отдельный домашний офис или отдельную комнату для каждого ребёнка», – говорит Ватсель.

В связи с потребностью в большом количестве комнат в советских панельных домах часто производятся изменения планировки квартир, при которых внутри квартиры переносятся инженерные системы, кухня переносится на одну из стен гостиной, а бывшая кухня используется как комната. Также производятся изменения, в результате которых кухня объединяется с гостиной или расширяется ванная комната за счёт коридора.

«При изменении планировки квартиры важно, чтобы переустройство было надлежащим образом оформлено и документы были в порядке в реестрах. В случае незаконного сноса стен оценщики часто вычитают из стоимости имущества предполагаемую стоимость работ по оформлению. Кроме того, ликвидность квартир с неоформленным переустройством ниже», – подчёркивает Ватсель.

При оценке квартир за основу для выяснения рыночной стоимости обычно берутся квартиры в аналогичных домах. Например, если оцениваемое имущество находится в пятиэтажном панельном доме, его не сравнивают с квартирой в девятиэтажном доме или в сталинском доме, так как их цены могут значительно отличаться. «Например, на рынке есть чёткая тенденция, что квартиры в сталинских зданиях советского периода жилого фонда высоко ценятся, так как там высокие потолки и толстые кирпичные стены», – добавляет Ватсель.

Цена также зависит от того, на каком этаже находится квартира. Застройщики традиционно оценивают квартиры в новостройках в основном по этажам – чем выше находится квартира, тем выше цена. Однако решения о покупке не показывают, что покупатели готовы платить больше за квартиру на более высоком этаже. «Например, если раньше действовало правило, что квартиры первого этажа менее ценны из-за плохого вида, большего уличного шума и низкой безопасности, то в настоящее время в пригородах квартиры первого этажа с большой террасой часто имеют более высокую цену, так как дети могут выходить прямо во двор, а родителям не нужно подниматься и спускаться по лестнице», – приводит пример Ватсель. Наличие балкона, лоджии или террасы несомненно повышает стоимость квартиры. Особенно ценны кровельные террасы.

В более старых домах без лифта квартиры на пятом этаже, несмотря на лучший вид, обычно менее ценны, так как для возвращения домой требуется хорошая физическая форма. «Тем не менее действует правило, что отличный вид на лес, море или город добавляет квартире стоимости, и квартиры на верхних этажах в небоскрёбах примерно на 5–10% дороже», – отмечает Ватсель.

Наличие определённого парковочного места и кладовки является фактором, повышающим рыночную стоимость. Однако, как и в случае переустройства, важно, чтобы использование парковочного места и кладовки было обеспечено с точки зрения прав – проверяется, относятся ли они к квартирной собственности на основе специального права использования, права использования или это отдельные отчуждаемые объекты. Парковочное место, принадлежащее на основе соглашения жилищного кооператива, может быть преимуществом для покупателя, но не влияет на рыночную стоимость, так как негосударственные соглашения легко изменяются.

LHV Банк предлагает своим клиентам по жилищным кредитам оценку недвижимости на выгодных условиях. Подробнее: lhv.ee/kodulaen.