Недвижимость без разрешения на использование и ипотека: когда банк говорит да?

При выдаче жилищных кредитов банки учитывают множество различных обстоятельств, начиная с финансового поведения заемщика и заканчивая надлежащей документацией приобретаемого имущества. Снова и снова люди задают вопрос о том, выдаст ли банк жилищный кредит на покупку недвижимого имущества, которое не имеет разрешения на использование. Да, выдаст, но это зависит от конкретных обстоятельств, объясняет руководитель направления кредитования Swedbank Анне Пяргма.

При строительстве здания с точки зрения документации существуют два важных этапа – сначала здание получает строительное разрешение, чтобы можно было начать его строительство. Позже, когда здание построено в соответствии со строительным разрешением, ему выдается разрешение на использование, которое является важным документом, подтверждающим, что здание завершено, построено в соответствии с законодательством и проектом, и обеспечена его безопасность. Для получения разрешения на использование здание должно соответствовать всем требованиям, указанным в строительном разрешении и строительном проекте.

Таким образом, здание может не иметь разрешения на использование или его получение может задержаться по различным причинам, и случается, что люди подают заявку на кредит для покупки недвижимого имущества, которое не имеет разрешения на использование. Чаще всего они связаны с частными домами, но эта тема также касается многоквартирных домов, которые имеют, например, проблемные пристройки.

Когда у нас запрашивают кредит для недвижимого имущества без разрешения на использование, мы сначала выясняем причины, по которым имущество не имеет разрешения на использование. Затем нас интересует, есть ли у нового владельца желание изменить эту ситуацию и возможно ли вообще получить разрешение на использование для этого имущества. Если это возможно и у нового владельца есть планы это сделать, то обычно при выдаче кредита проблем не возникает. В этом случае возможно добавить условие и срок в договор жилищного кредита, в течение которого будет приведена в порядок документация здания.

Однако если разрешение на использование невозможно получить в обозримом будущем, это не означает, что человек не может получить жилищный кредит для покупки этого имущества. Возьмем, например, ситуацию, когда здание не имеет разрешения на использование потому, что оно находится в Таллинне в Кадриорге и требуется определенный тип деревянных окон, но вместо них в многоквартирном доме установлены пластиковые окна. Вероятно, невозможно ожидать, что клиент, желающий купить одну квартиру, сможет быстро повлиять на замену окон во всем доме. В этом случае банк может выдать кредит, даже если разрешение на использование невозможно получить в ближайшем будущем.

Совершенно другая ситуация возникает, когда здание не имеет разрешения на использование, потому что оно не соответствует определенным требованиям безопасности. В нашей работе мы часто встречаем ситуации, когда к зданию сделана пристройка, например, обустроен чердак, но он не соответствует требованиям пожарной безопасности. В этом случае банк, вероятно, не может выдать жилищный кредит, если только не будет достигнуто решение, описанное выше, когда приведение здания в соответствие с требованиями и получение разрешения на использование добавляются в качестве срочного условия договора кредита.

Один важный аспект, который следует учитывать, – это связь надлежащей и законной документации зданий со страхованием. А именно, недвижимое имущество, предлагаемое в качестве обеспечения банковского кредита, должно быть застраховано, и это в целом необходимо прежде всего для защиты самого человека.

Если здание не имеет надлежащей документации, в определенных случаях страховка может уменьшить выплату или отказать в компенсации затрат, связанных с несчастным случаем. Например, переоборудование незаконных технических систем путем установки теплового насоса. Тепловой насос – это отопительное устройство, и его установка влечет за собой изменение технических систем здания, то есть переоборудование дома. В соответствии со Строительным кодексом для переоборудования дома необходимо представить местному органу власти уведомление о строительстве и строительный проект. В случае многоквартирного дома при установке воздушного теплового насоса также необходимо согласие товарищества. В соответствии со Строительным кодексом необходимо представить уведомление об использовании, когда здание завершено и предполагается начать использование здания или его части, и в связи с этим выполнены требования, предъявляемые к использованию здания. При подаче заявления на получение разрешения на использование здание также проверяет Служба спасения, чтобы определить, безопасно ли оно для проживания, и указывает на недостатки, если они имеются.

Если незаконный воздушный тепловой насос вызовет пожар и будет установлено, что причина в ненадлежащем строительном работе, ошибке в планировании или проектировании, либо в использовании неподходящих материалов, то в зависимости от условий страхования страховая компания может выплатить меньшую сумму от общего убытка или полностью отказать в выплате. Условия страхования различаются у разных компаний, поэтому для получения более подробной информации стоит проконсультироваться со специалистом по страхованию.

Однако заемщик должен учитывать, что вопросы, связанные с безопасностью, очень важны для банка, и могут возникнуть ситуации, когда из-за отсутствия разрешения на использование также невозможно выдать кредит. У каждого недвижимого имущества есть своя «история», в которую нужно разбираться.