Зачем нам нужны энергетические сертификаты зданий?

Тема устойчивости сектора недвижимости вызывает в последнее время много дискуссий вокруг энергетических сертификатов, так как методология системы сертификации, действующая в Эстонии, является одной из самых строгих в Европе. Помогают ли эти предельные значения действительно достичь экологических целей или же они ограничивают нашу конкурентоспособность?

Система энергетических сертификатов поддерживает достижение экологических целей и помогает обеспечить рост строительства энергоэффективных зданий. Энергетический сертификат содержит информацию о потребности в энергии или фактическом энергопотреблении проектируемого или существующего здания.

Энергопотреблением считаются расходы на отопление, охлаждение, подогрев воды, вентиляцию, освещение и использование электрических приборов в здании. Энергетический сертификат — это документ, который показывает, сколько энергии здание или его часть потребляет в год и какую экологическую нагрузку имеет потребляемая энергия на квадратный метр отапливаемой площади. Это также подтверждает соответствие минимальным требованиям энергоэффективности.

Типы энергетических сертификатов

Существует два типа энергетических сертификатов. Энергетический сертификат на основе проектируемой потребности в энергии (ЭТА) действует в течение двух лет с момента выдачи разрешения на использование здания. После этого зданию должен быть выдан энергетический сертификат, составленный на основе фактического потребления (КЭК), который действует десять лет. После выдачи нового энергетического сертификата предыдущий теряет силу. ЭТА основан на типичном стандартизованном использовании и температуре, а КЭК — на фактическом использовании и фактических температурах.

Во многих странах для составления КЭК используются расчетные методы, которые могут увеличить риск экологического камуфляжа. В Эстонии КЭК основан на фактических данных потребления, которые дают более точное представление об энергоэффективности здания и сопутствующих расходах, в результате чего сертификат является надежным и мотивирует владельца здания вносить коррективы также в свое поведение потребления.

Хотя сертификат оказывает положительное влияние с точки зрения долгосрочной стоимости здания, в Эстонии энергетический сертификат по-прежнему используется редко: у 15% жилых объектов недвижимости есть энергетический сертификат и только у 2% коммерческих объектов. Это показывает, что наш рынок может не нуждаться в энергетическом сертификате или отсутствует мотивация к его использованию, так как не понимается ценность сертификата. Но полезна ли для общества низкая осведомленность о фактическом состоянии нашего жилого фонда? Если владельцы недвижимости не могут выполнить требования энергетического класса по разумной цене, они менее мотивированы инвестировать в энергоэффективность. Следствием этого является низкая доля зданий с энергетическим сертификатом, что не служит более устойчивому управлению и долгосрочным интересам потребителей.

Более строгая методология влияет на цену

Строгие предельные значения также оказывают большое влияние на развитие недвижимости. Из-за требований по соответствию энергетическому сертификату строительство становится дороже, и достижение энергетического класса А требует дополнительных инвестиций. При сравнении затрат на достижение энергетического сертификата в Эстонии с соседними странами между ними существуют значительные различия. Из-за различной методологии расчета сертификатов стоимость разработки класса А в Эстонии на 20–30% выше, чем в Латвии и Литве — наши соседние страны используют более гибкие методологии, в результате чего решения являются более экономичными.

Проблема усугубляется в контексте сертификатов существующих зданий, так как при их рассмотрении учитывается фактическое потребление и использование здания. В нежилых помещениях пользователи высоко ценят личный комфорт и желают более теплую температуру зимой и более прохладную летом, чем предусматривает стандартное использование, вытекающее из энергетического сертификата. Кроме того, в зданиях много потребителей электроэнергии, которые не включены в стандартное использование. Некоторые потребители электроэнергии, такие как обогрев рампы и лифты, допускаются к вычитанию при составлении энергетического сертификата, если они измеряются отдельно, но на практике обычно отсутствуют для этого счетчики. В целом это означает, что основанный на фактическом энергопотреблении энергетический сертификат КЭК на несколько классов ниже предыдущего ЭТА.

Энергетический сертификат как вопрос конкуренции

Такая ситуация создает риск того, что международные компании, для которых энергетические сертификаты важны, в будущем предпочтут работать в Латвии или Литве, где требования к сертификатам более мягкие и затраты на инвестиции меньше. Например, здание литовского класса энергоэффективности A++ может легко получить оценку энергетического класса C в Эстонии. В долгосрочной перспективе такие кардинальные различия в системах сертификации не влияют только на рынок недвижимости, но и на объемы инвестиций и количество рабочих мест. В действительности это уже заметно — иностранные компании, для которых энергетические сертификаты важны, принимают на основе этого решения, влияющие на более широкую эстонскую экономику.

Хотя цель быть лидером в области энергоэффективности достойна похвалы, она должна быть сбалансирована с экономической реальностью и конкурентоспособностью. По энергетическому сертификату следует углубиться в первичное энергопотребление здания и связанные с этим дополнительные расходы. В КЭК в приложении должны быть также указаны рекомендуемые улучшающие мероприятия, но реальность иная — информация о рекомендациях очень общая и обычно издатель сертификата не посещает здание. Для потребителя, заказчика и владельца здания необходимо создать четко понимаемые решения.

Возможно, пришло время пересмотреть нашу методологию энергетических сертификатов и предельные значения? Как для новых зданий, так и для методологии существующих КЭК-сертификатов следует больше учитывать фактические пожелания в отношении внутреннего климата и не штрафовать владельцев зданий, которые используют здания дольше, чем предусматривает стандартное использование. Можно было бы рассмотреть подход, который позволил бы одновременно быть лидером в области энергоэффективности и привлекательным местом для инвестиций. Однако это потребовало бы руководителя, ответственного лица и соглашений.