На основе чего выбрать агента по недвижимости?

Нанимая агента по недвижимости для продажи или сдачи в аренду имущества, вы экономите личное время и в долгосрочной перспективе также деньги. Как и по каким критериям распознать настоящего профессионала в своей области?

Хороший агент по недвижимости следит за тем, что происходит на рынке недвижимости, и имеет представление о ценах и законодательстве. При продаже и сдаче в аренду важны как предпродажный аудит имущества, так и правильная цена предложения. Первый необходим для того, чтобы понять, возможно ли вообще продать/сдать имущество в аренду с учетом действующих сегодня норм и законодательства, а второй – для того, чтобы объект не стоял слишком долго без дела, то есть продажа/сдача в аренду не затягивались бы.

Преданность

Под эту позицию можно отнести три подтемы:

• Размер комиссии – Первый вопрос владельца имущества обычно касается размера комиссии. Однако часто это не является главным аргументом при выборе агента по недвижимости. Это связано с тем, что содержание и качество услуги находятся в прямой зависимости от размера комиссии. Чтобы сравнить различные предложения, владелец должен задать агенту вопрос: что я получу за эти деньги? Базовое содержание услуги агента – это не только качественные фотографии и как можно больше портальных объявлений, но это должно включать юридический и налоговый анализ, предоставление услуг для (потенциальных) покупателей до мельчайших деталей (дизайн услуг) и так далее. Поэтому разумнее выбрать агента, который все это знает и платить более высокую комиссию, чем полагаться на то, что я буду платить меньше и, может быть, получу за это приемлемое качество – как правило, вы не получаете ни то, ни другое.
• Обратная связь – Важно давать владельцу обратную связь через определенные промежутки времени, даже если к имуществу не проявляется особого интереса. Здесь агент может предложить клиенту возможные варианты ускорения продажи/сдачи в аренду. Проявление инициативы со стороны агента дает владельцу знать, что за объектом ухаживают и его не забыли.
• Все предлагают все – В портальных объявлениях иногда можно встретить объекты, которые одновременно предлагают несколько агентов. На первый взгляд это создает впечатление, что несколько агентов продают/пытаются найти арендатора для данного имущества. На самом деле может быть и так, что ни один из них не уделит достаточно внимания продаже, полагаясь только на то, что может быть удастся заключить сделку посредством слепого везения. Для покупателя/арендатора различные объявления могут создать некоторую путаницу, так как, например, качество фотографий может быть очень непостоянным. Бывали случаи, когда заинтересованное лицо договаривалось о просмотре одного и того же объекта с двумя агентами, потому что ему казалось, что это разные объекты. На самом деле же речь идет об одном и том же имуществе.

Надежность

Важно взаимное доверие между агентом и клиентом. Если оно не возникает уже на начальном этапе общения, дальнейшее сотрудничество может быть затруднено. Взаимному доверию, безусловно, способствует представительный и корректный внешний вид агента. Конечно, важную роль играет также навык общения – с одной стороны, необходимо найти общий язык с клиентом, с другой стороны, важны элементарные манеры. Кроме того, с владельцами недвижимости часто наблюдается, что они очень довольны, когда агент может предложить конкретные решения по ускорению процесса продажи, особенно если они находятся в затруднительном положении со сбытом.

Это ошибочное мнение, что при выборе агента следует руководствоваться известной компанией, большим опытом и/или профессиональным сертификатом. Эти критерии не всегда могут быть самыми важными, иногда агент, работающий на рынке несколько лет, может быть значительно более профессиональным и осведомленным, чем кто-то, кто занимается посредничеством в недвижимости 20 лет. Все зависит от человека: как ответственно он относится к своей работе, как он это делает и что для него важно в профессии агента по недвижимости.

Доступность

Агент должен отвечать на звонки и письма клиентов. К сожалению, я слышал о случаях, когда потенциальный покупатель или арендатор не может до агента дозвониться и тот не перезванивает. По этой причине у клиента возникают вопросы, действительно ли агент занимается его имуществом или нет. Доступность важна как с точки зрения владельцев, так и с точки зрения возможных покупателей/арендаторов.

Консультирование

Как было указано выше, есть владельцы, которым нужно, чтобы агент их консультировал, был для них психологом, выслушивал их и предлагал различные решения. Конечно, важно, чтобы агент не давил ни на продавца, ни на покупателя. Потенциальному заинтересованному лицу нужно дать время на размышление, чтобы он смог принять собственное решение.

Агент как партнер по сотрудничеству

Агент по недвижимости больше не просто посредник, в сегодняшней ситуации агенты являются также консультантами, юристами, психологами и специалистами по строительству.

Довольно часто агенты обещают владельцам продать/сдать в аренду имущество выше рыночной цены, при этом запрашивая низкую комиссию. Результат часто бывает таков, что процесс продажи занимает гораздо больше времени, чем планировалось. Если, например, рынок волатилен, как сейчас, то в конечном итоге финансовые потери могут быть очень значительными. Цена предложения определяется фактически совершенными сделками, а не объявлениями в портальных объявлениях о недвижимости. И здесь важную роль в правильном ценообразовании играет возможность агента привлечь профессионального оценщика, который располагает соответствующей информацией.

Заинтересованное лицо получает первое впечатление от фотографий при просмотре объявления, на основе которого принимает решение идти ли смотреть данный объект или нет. Факт в том, что клиент должен получить на основе фотографий ясное и детальное представление об имуществе. К сожалению, даже в 2020 году видно, что фотографиям не уделяется достаточно внимания. Часто фотографии делаются с неудачных углов, при плохом освещении (в том числе без последующей обработки) и запечатлевают посторонние предметы. Также встречаются объявления, на которых на фотографиях видна тень фотографирующего от зеркала. Аналогично, мы слышали о случаях, когда искатель жилья видит одно из объявления, но когда приходит на объект, сталкивается с имуществом совершенно в другом состоянии. То есть фотографии были переработаны, из-за чего реальная ситуация не выглядит достаточно ясно. Результат – заинтересованное лицо приходит смотреть объект и разочаровывается, потому что не видит там того, на что надеялось на основе объявления.

Ясный и корректный текст объявления. Нет смысла описывать в объявлении подробно то, что уже видно на фотографиях, а из текста искатель жилья должен получить информацию, которую он не может получить из фотографий. Вместе с тем встречаются объявления, где всего лишь одна-две строчки текста. Одна из первых вещей, отсутствие которых в объявлении сразу же бросается в глаза и по поводу которой возникают вопросы, – это информация об общих расходах. По какой-то причине информация об общих расходах очень часто отсутствует в объявлениях.

С каждым днем становятся все более важны надлежащая документация и реестры (которые являются частью предпродажного аудита имущества), поскольку банки становятся очень критичными и тщательно проверяют, все ли в порядке. Часто отчет об оценке был заказан и финальная сделка близка, но на последний момент выявляются проблемы, которые могут привести к тому, что банк не выдаст кредит. Мы настоятельно рекомендуем привлекать агента, который проверяет документы и реестры, что гарантирует плавное проведение процесса продажи.

Как найти или выбрать подходящего агента, соответствующего вышеописанному?

Во-первых, знакомства и положительный опыт друзей и знакомых. Во-вторых, я рекомендую критически просмотреть портфолио агентов, размещенные в портальных объявлениях о недвижимости. Даже если вы не знаете предысторию агента, по текстам объявлений и фотографиям можно сделать определенные выводы. Также обратите внимание на количество объявлений агента – если в портфеле агента более сотни объектов, то нереально, что он сможет во все них углубленно вовлечься.

____

Автор статьи: Аннемай Тувике, агент по недвижимости бюро Kaanon