Когда нужно платить подоходный налог при продаже недвижимости и когда не нужно?

Брокеры часто слышат от беспокойных людей, которые боятся продавать унаследованное имущество, опасаясь налоговых обязательств. Также распространяются различные мифы о законе, согласно которому можно продать один дом в течение двух лет без уплаты подоходного налога.

Люди иногда не могут получить помощь даже в налоговом ведомстве, потому что при звонке на информационную линию чиновник часто не может ответить на вопросы, что вызывает все большую путаницу и страх.

Если человек продает свое основное или постоянное место жительства, то это не нужно декларировать в налоговой декларации, то есть оно не считается годовым доходом. Неважно, наследовано ли оно, подарено, куплено, возвращено или приватизировано на льготных условиях – то есть не важно, как оно было приобретено. Основное или постоянное место жительства означает, что можно доказать, что оно использовалось в качестве дома – есть счета за электричество и коммунальные услуги. Одной регистрации по месту жительства недостаточно.

Распространенное заблуждение заключается в том, что человек должен был жить в своем доме или квартире два года, которые он хочет продать – тогда у него не будет налогового обязательства. На самом деле закон гласит, что в течение двух лет человек может продать один дом без уплаты подоходного налога – точно не определено, как долго там нужно жить. Если у человека есть квартира, которую он сдает в аренду, и он хочет ее продать, это не его основное или постоянное место жительства. Таким образом, чтобы использовать налоговое освобождение, ему следует переехать в эту квартиру на некоторое время до ее продажи. Налоговое освобождение применяется только в том случае, если человек использовал квартиру в качестве своего места жительства до продажи.

Нужно помнить только пару вещей, чтобы продать свою недвижимость без уплаты подоходного налога:

1. Вы должны быть в состоянии доказать, что это ваше основное или постоянное место жительства

2. Вы можете продать только один дом в течение двух лет, где возможно использовать налоговое освобождение.

То есть, если человек хочет продать две квартиры в течение двух лет, он должен задекларировать вторую продажу, но подоходный налог придется платить не с общей суммы, как иногда ошибочно полагают, а только с полученного дохода. Если квартира продана на 5000 евро дороже, чем она была куплена, из этой суммы вычитаются транзакционные сборы (нотариальные сборы, пошлины и услуги брокера) и документально подтвержденные расходы, которые существенно улучшили состояние квартиры – например, расходы на ремонт ванной комнаты, замену окон, теплоизоляцию и т.д. На оставшуюся сумму необходимо уплатить 20% подоходного налога. Однако, если прибыли вообще нет, то нет и налога к уплате. Документы сделки должны храниться как минимум 5 лет.

Следует использовать простую формулу:

ЦЕНА ПРОДАЖИ – СТОИМОСТЬ ПОКУПКИ – РАСХОДЫ, НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ = ДОХОД, ОБЛАГАЕМЫЙ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ

Источник статьи: Moodne Kodu