Что проверить в реестре зданий перед продажей или покупкой дома

Продажа дома может задержаться по неожиданной причине: банк, нотариус или покупатель обнаруживают в последний момент, что данные реестра зданий не соответствуют действительности. Сауна отсутствует в реестре, пристройка оформлена неправильно или уведомление об использовании не подано. Лучше разобраться с этим несоответствием до того, как объявление будет опубликовано.

Как проверить реестр зданий за 5 минут

Данные реестра зданий являются открытыми. Откройте ehr.ee и найдите недвижимость по адресу. Проверьте три вещи.

1. Все ли здания зарегистрированы? Сравните здания, указанные в реестре, с теми, которые фактически находятся на участке: жилой дом, сауна, гараж, сарай и навес.

2. Соответствуют ли данные? Сравните площадь здания, количество этажей, назначение использования и дату первого ввода в эксплуатацию. Если дом был расширен или в чердак добавлены помещения, это обычно не отражается в реестре.

3. Какие документы имеются? На странице здания указан список разрешений и уведомлений. Если дом был построен или переоборудован после 1995 года, там должно быть разрешение на использование или уведомление об использовании.

Данные реестра зданий носят информационный характер. Юридическое значение имеют разрешения и уведомления, которые внесены в реестр.

Наиболее распространённые недостатки

• Сауна, сарай или гараж находятся на участке, но отсутствуют в реестре.

• Пристройка, остекление террасы или переделка чердака оформлены неправильно.

• Здание было построено по разрешению на строительство, но уведомление об использовании или разрешение на использование никогда не запрашивались.

• В квартире произведён ремонт, но в реестре указан старый план.

• Назначение использования указано неправильно, например дом зарегистрирован как односемейный, хотя фактически содержит несколько квартир.

Что изменилось 1 августа 2026

1 августа 2026 года вступили в силу изменения в закон об имплементации строительного кодекса. Они упрощают упорядочение данных о старых зданиях.

Здание, построенное до 22 июля 1995 года. Если земля зарегистрирована в земельной книге, предполагается, что у здания есть надлежащее основание для строительства. Разрешение не требуется доказывать задним числом. Здание, отсутствующее в реестре, вносится в реестр путём подачи уведомления о представлении данных. На земле, не зарегистрированной в земельной книге, это предположение не применяется.

Здание, построенное без разрешения до 1 июля 2015 года. Новое строительное разрешение не требуется. Для готового здания можно подать уведомление об использовании или запросить разрешение на использование в зависимости от типа здания. Безопасность оценивается в соответствии с требованиями, действовавшими в момент строительства. Если они были строже нынешних, применяются нынешние требования. Если проекта нет, проводится аудит здания, который заменяет проект.

Здание, построенное без разрешения после 1 июля 2015 года, оформляется обычным порядком.

Время строительства должно быть доказано владельцем. Подойдут, например, старые фотографии, ортофотоснимки, счета и договоры подключения.

Что может сделать продавец

1. Проверьте данные своей недвижимости на ehr.ee и сравните их с действительностью.

2. Соберите имеющиеся документы: проекты, разрешения, предыдущие уведомления, протокол электроаудита и акт трубочиста.

3. Если что-то отсутствует, немедленно начните упорядочение. Часто требуется обмер здания, иногда также аудит электроустановки и аудит здания. Это требует времени.

4. Если что-то остаётся неупорядоченным до сделки, честно сообщите об этом покупателю.

Для покупателя

Перед внесением задатка проверьте на ehr.ee, зарегистрированы ли все здания и есть ли у них уведомление об использовании или разрешение на использование. Если нет, спросите у продавца, кто и когда это исправит. Задокументируйте это соглашение.

Правовая основа: Закон об имплементации строительного кодекса и закона об планировании § 28 (редакция RT I, 11.07.2026, 3, вступил в силу 01.08.2026), проверено в Государственной газете 02.11.2026. Статья является общей информацией, а не юридическим советом. Автор: Seadusta.ee