Малые города и сельские районы привлекают более половины покупателей жилья

Более 50% сделок с недвижимостью происходят за пределами Таллинна и Тарту, однако именно вне крупных центров необходимо больше внимания уделять ликвидности недвижимости и возможностям финансирования.

Крупные центры, такие как Таллинн и Тарту, больше не доминируют в сделках с недвижимостью – более половины всех сделок происходят в небольших городах и сельских районах, показывают статистика Министерства окружающей среды. Так, в 2025 году 54% всех домов были куплены за пределами двух крупнейших эстонских городов.

По словам руководителя направления жилищного кредитования Coop Bank Карин Оссипова, это явно показывает, что вся жизнь не сосредоточена только в крупных центрах, а многие люди хотят более спокойную среду как для воспитания семьи, так и для работы. «Среди клиентов Coop Bank меньшие центры и сельские районы еще более популярны – 60% жилищных кредитов взяты для проживания вдали от Таллинна и Тарту», – говорит она.

Однако при покупке недвижимости вне крупных городов необходимо учитывать дополнительные факторы риска. «Самая большая проблема вне крупных центров – это ликвидность недвижимости и готовность банков выдавать кредиты в связи с этим. Далее следует недостаточный доход и риск того, что при потере работы в регионе нет альтернативы с достаточным доходом», – объясняет Оссипова.

В поселениях, близких к городам, и в сельских районах также необходимо учитывать более высокие логистические затраты и то, что дом, расположенный вдали от города, требует большего содержания. В случае старого дома, требующего ремонта, стоимость строительных работ может быть почти такой же или даже больше, чем цена покупки. «Если возникает желание или необходимость продать дом, то рыночная цена может не покрыть банковский кредит и произведенные инвестиции. Поэтому следует принять продуманное решение и рассматривать это как долгосрочную инвестицию», – говорит Оссипова.

Цена и близость к центрам влияют на выбор

По мнению генерального директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, покупатели в первую очередь ищут жилые дома, подходящие для круглогодичного проживания, отремонтированные или легко адаптируемые фермерские дома, частные дома близко к центрам и отчасти также виллы, которые можно переоборудовать в постоянное жилище.

За последнее десятилетие спрос на недвижимость в небольших городах и сельских районах изменился, чему способствовало распространение возможности удаленной работы. «Если 10 лет назад покупка недвижимости в сельской местности была связана с конкретным предложением работы или желанием приобрести летний дом, то теперь сельская местность чаще рассматривается как настоящее место жительства, а не только как летний дом», – говорит Уйбомяэ. Среди регионов наиболее предпочтительны те, где есть транспортное сообщение, необходимые услуги, по крайней мере частичный доступ к рынку труда и активное местное сообщество.

Западная и Южная Эстония привлекают больше всего

Так что наиболее популярными остаются волости и деревни, расположенные рядом с более крупными городами. Например, значительно возрос интерес к недвижимости в Хаапсалу, окрестностях Пярну и Южной Эстонии. По его прогнозам, в будущем могут подорожать и некоторые регионы Южной Эстонии, отдельные части Пярну-, Вильянди- и Ляэнемаа.

В случае Хаапсалу и Пярну важную роль играет близость к Таллинну и одновременно спокойная морская среда обитания. Хаапсалу предлагает значительно более доступные цены на жилье, и поскольку Таллинн находится на расстоянии полутора часов езды на автомобиле, это хорошо подходит, например, для удаленных работников, которым не нужно каждый день ходить в офис. Окрестности Пярну также популярны среди тех, кто работает удаленно, но предлагают больше возможностей и для тех, кто предпочитает работать рядом с домом.

В случае Южной Эстонии тенденция несколько иная, и более сильным фактором притяжения является уровень цен и более сельская среда обитания, являясь привлекательной для тех, кто ищет более доступную альтернативу городской жизни. Однако интерес неоднороден и в пределах Южной Эстонии, и определяющим фактором становится наличие возможностей трудоустройства или достаточной инфраструктуры для повседневной жизни.

«Важность рабочих мест в сельском районе остается очень важным фактором при принятии решения о покупке недвижимости. Хороший пример – Ида-Вирумаа, где количество рабочих мест сокращалось со временем, и интерес к местной недвижимости после этого начал быстро снижаться», – приводит он пример.

Чем дальше от центров, тем больше требуется собственного финансирования

По словам руководителя направления жилищного кредитования Coop Bank Карин Оссипова, условия кредитования значительно различаются в зависимости от местоположения и связаны с ликвидностью недвижимости, то есть с тем, насколько быстро и по какой цене можно совершить сделку с недвижимостью.

«Если в окрестностях Таллинна или Тарту можно получить кредит на недвижимость в хорошем состоянии до 85% ее стоимости (с гарантией KredEx до 95%), то в более отдаленных районах, например в окрестностях Валга, требуемый собственный взнос может быть целых 30 процентов или даже больше», – говорит Оссипова.

На залог такого же типа дома в сельской местности можно получить на 15–20% меньший размер кредита, чем в городе. В качестве решений используются, например, гарантии жилищного кредита KredEx или жилищный кредит-субсидия, предоставляемая Фондом развития сельского хозяйства, для поддержки ситуации, когда денег на первоначальный взнос недостаточно. Кроме того, KredEx периодически открывает конкурсы на получение дотаций на ремонт частных домов, и, по словам Оссипова, стоит выяснить у местного самоуправления, предусмотрены ли какие-либо дотации на приобретение жилья при переезде в данную область.