Квартира стоит 180 000 евро, но оценочный акт показывает 165 000. Что будет с ипотекой?

При покупке жилья может оказаться, что цена, согласованная с продавцом, выше, чем рыночная стоимость, указанная в экспертной оценке недвижимости. Это может стать неприятным сюрпризом для покупателя, так как для совершения сделки может потребоваться первоначальный взнос намного больший, чем планировалось.

При покупке жилья следует прежде всего сравнить две суммы: согласованную цену продажи и рыночную стоимость, указанную в экспертной оценке. Если рыночная стоимость равна цене продажи или выше нее, то для покупателя все в порядке. Если же экспертная оценка значительно ниже цены продажи, то покупателю потребуется больший собственный взнос или дополнительный залог.

«При подаче заявления на жилищный кредит банк оценивает как платежеспособность человека, так и приобретаемую недвижимость. Даже если доход позволяет вернуть желаемую сумму кредита, приобретаемое имущество должно служить достаточным обеспечением кредита», — пояснила руководитель направления жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.

Насколько может увеличиться собственный взнос?

Возьмем, например, квартиру, цена продажи которой составляет 180 000 евро. При традиционном первоначальном взносе в размере 15% покупатель рассчитывал бы, что ему самому придется заплатить 27 000 евро, а оставшиеся 153 000 евро можно покрыть кредитом.

Предположим, однако, что согласно экспертной оценке рыночная стоимость квартиры на 15 000 евро ниже цены продажи, то есть 165 000 евро. Если кредит составляет до 85% стоимости залога, то максимальная сумма кредита в этом случае составила бы только 140 250 евро.

В этом случае покупателю пришлось бы заплатить первоначальный взнос в размере 39 750 евро, то есть на 12 750 евро больше, чем планировалось изначально. Это составило бы примерно 22% от цены покупки.

Какие возможности есть у покупателя?

Если экспертная оценка ниже согласованной цены покупки, стоит сначала повторно обсудить цену с продавцом. Экспертная оценка может дать для этого обоснованную основу, хотя продавец не обязан снижать свою цену.

«На основании более низкой экспертной оценки нельзя автоматически заключить, что согласованная цена необоснована. Например, цена сделки может включать дорогую мебель или другое убранство, которое не учитывается при определении рыночной стоимости недвижимости. При экспертной оценке можно учесть встроенное убранство, но не, например, диван или обеденный стол, которые можно вывезти из квартиры», — пояснила Пяргма.

Если стороны хотят продолжить с согласованной ценой, одна из возможностей — покрыть разницу в цене большим первоначальным взносом. В некоторых случаях решением может быть дополнительный залог в виде недвижимости, что может уменьшить размер требуемого первоначального взноса. При этом следует учитывать, что недвижимость, предоставленная в качестве дополнительного залога, также остается связанной с кредитным обязательством.

Поэтому стоит как можно раньше выяснить как свои возможности получения кредита, так и ожидаемую рыночную стоимость приобретаемого имущества. Особенно важно сделать это до принятия обязывающего обязательства о покупке или внесения крупного авансового платежа. Таким образом снижается риск того, что подходящее жилье останется непроданным, потому что требуемый первоначальный взнос окажется больше, чем ожидалось.