Как себя вести при выявлении скрытых дефектов?

Тот факт, что люди недостаточно осведомлены о последствиях проявления скрытых дефектов, привел ко многим проблемам. Ошибки или неудобства могут выявиться со временем в любом доме и даже в новых зданиях. Дефектами считаются те, которые обоснованны, доказуемы и существенно нарушают условия договора или условия проживания. Смешные причины, такие как дом не защищает от ветра или птицы не едят в скворечнике, не могут считаться скрытыми дефектами. Что должны знать как продавец недвижимого имущества, так и покупатель о скрытых дефектах?

Продавец, который хочет продать свою недвижимость самостоятельно, может нанести себе ущерб по незнанию, если не указывает в договоре купли-продажи дефекты, имеющиеся на недвижимости. К дефектам можно отнести, например, большую дыру за тяжелым шкафом, неработающую печь, протекающую трубу под кухонной раковиной, невыносимый запах в лестничной клетке, плесень и установленные выше нормы уровни шума или вибрации – все это существенно ухудшило бы условия проживания или сделало бы проживание в этих помещениях совершенно невозможным.

В соответствии с законодательством Эстонии передаваемое покупателю имущество должно соответствовать условиям договора, если имущество имеет оговоренные и предполагаемые свойства и наличие разрешения на использование, а также отсутствие требований третьих лиц в отношении недвижимого имущества. К оговоренным и предполагаемым свойствам следует отнести возможности отопления недвижимости, водоснабжение и канализацию, теплозащиту жилых помещений, уровень шума и вибрации, управление и также дефекты. При передаче информации о недвижимости покупателю следует исходить из информации, в отношении которой покупатель имеет явный существенный интерес в связи с дальнейшим использованием недвижимости. То есть необходимо указать также громкие вечеринки соседей, проблемы жилого кооператива с должниками, тот факт, что печь не тягает, стены не утеплены и т.д.

Скрытым дефектом считается несоответствие условиям договора, которое покупатель не мог обнаружить при должной осторожности при внешнем осмотре имущества. В случае если покупатель обнаруживает после совершения сделки существенный дефект на недвижимости, который существовал или должен был существовать в момент совершения сделки, он должен уведомить продавца о несоответствии условиям договора в разумный срок. Лучше всего уведомить продавца сразу же после обнаружения дефекта, представив письменное уведомление и приложив соответствующее требование.

Если недвижимое имущество не соответствует условиям договора, покупатель может потребовать от продавца исполнения договора, то есть улучшения или замены имущества, если это возможно и не причиняет продавцу необоснованные расходы или необоснованные неудобства. Если улучшение или замена имущества не удается, продавец отказывается исправлять имущество или не делает это в разумный срок после уведомления, то считается, что продавец существенно нарушил условия договора. Безусловно, важно знать о том, что даже если продавец не был осведомлен о дефекте недвижимости в момент совершения сделки, но этот дефект существовал в момент совершения сделки, продавец несет ответственность за него в любом случае.

Если продавца представляет риэлтор, продавец обязан информировать риэлтора об существенных дефектах недвижимости или других обстоятельствах, связанных с недвижимостью. В этом случае риэлтор может сознательно снизить будущие риски продавца, указав необходимые дефекты в договоре купли-продажи и передав информацию покупателю. Риэлтор не несет ответственность за ложную или неполную информацию, предоставленную продавцом. Однако риэлтор несет ответственность, если он намеренно скрывает существенные дефекты недвижимости.

Итого:

Если выявлены скрытые дефекты (продавец существенно нарушил договор) и покупатель уведомил продавца об этом в разумный срок, покупатель имеет право потребовать возмещение убытков, снижение покупной цены или расторжение договора.

Важные факты:

• Срок исковой давности для требования, вытекающего из сделки, составляет 3 года.
• Срок исковой давности для требования, вытекающего из договора подряда, в связи с дефектом строения, составляет 5 лет.
• Срок исковой давности для требования передачи недвижимого имущества, обременения недвижимого имущества вещным правом, передачи вещного права или изменения его содержания составляет 10 лет.
• Срок исковой давности для требования, вытекающего из закона, составляет 10 лет с момента возникновения требования, если в законе не предусмотрено иное.
• В случае потребительской продажи, например недвижимого имущества, купленного у застройщика, потребитель должен уведомить продавца о несоответствии условиям договора в течение 2 месяцев с момента узнавания о несоответствии.
• Риск случайной гибели имущества переходит на покупателя только при передаче имущества, то есть при подписании акта передачи, который фиксирует непосредственную передачу имущества.