Самая дорогостоящая ошибка кооператива жилого дома - откладывать ремонт дома на потом

​​О ремонте многоквартирных домов в Эстонии говорят много, но к действиям часто приступают слишком поздно. Ожидают, что в товариществе установится единодушие, строительные цены упадут или откроется новая программа поддержки. Но пока жители дома взвешивают и обсуждают, когда наступит подходящее время для действий, здание продолжает разрушаться, проблемы углубляются, а необходимые работы становятся всё дороже.

В какой-то момент ремонт многоквартирного дома становится всё же неизбежным. Главный вопрос мог бы заключаться в том, выполнять ли работы продуманно и комплексно или же по частям и в итоге намного дороже. Поэтому в большинстве случаев стоит не ждать подходящего момента, а рассматривать ремонт дома как покупку жилья – речь идёт о долгосрочном вложении.

Самым большим препятствием для ремонта не всегда является деньги

При принятии крупных решений осторожность – естественное человеческое чувство. Ремонт многоквартирного дома влияет на всех жителей на годы вперёд. Стоимость ремонта отражается в коммунальных счётах – в виде дополнительных платежей по кредиту на протяжении десятилетий. Кроме того, какое-то время придётся мириться со строительным шумом, пылью и рабочими, трудящимися за окном. Поэтому вполне естественно, что это требует обсуждений, разумной оценки реального положения и разрешения опасений жителей.

Разумную осторожность не следует путать с бездействием. Если техническое состояние дома ухудшается и список необходимых работ растёт, ясно, что вложение в какой-то момент становится неизбежным. Чрезмерное ожидание может увеличить расходы и лишить товарищество гибкости в выборе оптимального времени для проведения работ.

Также не следует забывать, что опыт многих товариществ показывает: хорошо подготовленный ремонт в конечном итоге приносит пользу всем. Снижается расход энергии, улучшается микроклимат в помещении и вместе с этим улучшается качество жизни жителей. В большинстве случаев растёт и стоимость квартиры каждого члена товарищества, и в целом это выгодное решение. Даже если стоимость ремонта может на первый взгляд показаться большой, при 5–10-летней перспективе это не выглядит так, поскольку инфляция работает в пользу смелого инвестора.

Работы по ремонту нельзя откладывать бесконечно

Так же как важно своевременно принять решение о ремонте, важно и то, как планируется проект. Например, многие товарищества не хотят начинать крупные работы, пока не станет ясно, будет ли и когда откроется подходящая государственная программа поддержки. До некоторой степени это логично, поскольку поддержка может быть важной частью модели финансирования. Однако товарищество не должно связывать весь свой график и возможность принятия решений с внешним фактором, над которым оно не имеет контроля. 

В настоящее время сложилась ситуация, при которой получение поддержки кажется скорее лотереей – в последние годы раунды показали, что реальный спрос был в 4–5 раз больше, чем объём поддержки. Если посмотреть в будущее, то в настоящее время неизвестно об открытии какой-либо крупной программы поддержки и также отсутствует точная информация о различных европейских программах поддержки и их финансировании.

В любом случае товарищества должны быть в курсе перспектив программ поддержки, чтобы оценить, насколько реалистично получение поддержки именно для данного товарищества в данном месте. С точки зрения банков видна тенденция, при которой многие товарищества в крупных городах полностью отказываются от поддержки и реализуют свои проекты за счёт кредита. При этом разница в платёжной нагрузке совсем не такая большая, как можно было бы ожидать.

Сама подготовка к ремонту обычно занимает больше времени, чем может показаться на первый взгляд. Может создаться впечатление, что как только принято основное решение о проведении ремонта, можно сразу начинать строительство. На самом деле запуск хорошо продуманного проекта обычно занимает один-три года. За это время происходят обсуждения, подготовка технического решения, проектирование, уточнение бюджета, решения общего собрания, финансирование, закупки и заключение контрактов. Если какой-либо из этих этапов затягивается, задержка переносится на весь процесс.

При планировании также не следует упускать из виду тот факт, что к окончательным решениям часто приходят только летом, когда лучшее время для начала строительства уже прошло. Это означает большее давление на цены, более напряжённые сроки и неудобства как для строителей, так и для жителей. В идеальном временном плане проект должен быть готов к зиме, предложения от банков запрошены, а решения владельцев приняты. Тогда можно организовать закупки в начале года и начать строительство весной или в начале лета.

С банком стоит поговорить как только появляется план

Также при планировании важно обращать внимание на правильный порядок действий. С финансовым учреждением, то есть банком, разумно поговорить как только появляется более серьёзный план и достигнуто единодушие в отношении начала процесса ремонта.

Ранее общение с банком помогает создать необходимую ясность для членов товарищества во всём, что касается финансирования. В противном случае информация о финансировании может быть устаревшей или неполной. Обсуждённый с банком проект помогает руководителям товарищества лучше представить план жителям и в свою очередь влияет на то, насколько открыты жители к продвижению проекта ремонта.

Но банк в процессе ремонта – это не просто финансист. В качестве хорошего партнёра банк помогает товариществу уже на ранней стадии оценить, реалистичен ли планируемый бюджет, какие риски следует предотвратить и как принимать необходимые решения. Чем раньше начинается это обсуждение, тем меньше вероятность того, что позже придётся переделывать уже готовые планы или обнаружить, что какой-то важный момент был упущен из виду.

В конце концов, любое здание изнашивается, и ничего не может существовать без ремонта. Рано или поздно каждому товариществу предстоит принять решение: либо каждый сезон заново разбираться с протекающей крышей и стенами, пропускающими ветер, либо сделать решающий шаг и дать всему зданию новое, безопасное для будущего и здоровое дыхание. Хотя оба подхода могут работать, часто рентабельным является только один.