ЮРИСТ ОБЪЯСНЯЕТ: что такое договор бронирования

Довольно часто у людей возникает путаница с договором бронирования и его содержанием. Отчасти в этом виновата эстонская Закон об обязательствах, который регулирует всевозможные договоры, но о договоре бронирования в нем ни слова. Поэтому по названию договора бронирования предполагается, что он связан с продажей и бронирование обязывает стороны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. На самом деле по закону это не так.

Договор бронирования часто представляет собой простой письменный договор, подписанный собственноручно или в электронном виде, который приостанавливает предложение о продаже объекта недвижимости на оговоренный период. Хотя закон не устанавливает обязательную форму для договора бронирования, устный договор бронирования также не исключается.

Ни в устном, ни в простом письменном договоре не возможно юридически обязывающим образом договориться об обязательстве заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку Закон об имущественных правах предусматривает для приобретения или отчуждения недвижимого имущества обязательную форму договора, удостоверенного нотариусом.

Бронирование — это временное приостановление продажи

Договор бронирования рассматривал Верховный суд, согласно указаниям которого в соответствующем договоре возможно договориться о том, что владелец не будет продавать недвижимое имущество третьим лицам в течение определенного периода в обмен на плату за бронирование, предоставляя тем самым потенциальному покупателю дополнительное время для упорядочения обстоятельств, необходимых для договора купли-продажи (например, банковское финансирование).

Следует учитывать, что если согласованный период бронирования истек и сделка не произошла, то плата за бронирование принадлежит владельцу, поскольку он приостановил продажу (т. е. это не просто приостановление объявления), законность чего также подтвердил Верховный суд. Вместе с тем, если договор купли-продажи все же осуществляется, то рыночная практика такова, что плата за бронирование зачисляется на счет цены продажи.

Договоры, соответствующие указанным указаниям Верховного суда, использует компания Uus Maa при желании клиента. Подготовленные нами договоры бронирования закалены в судебных испытаниях с помощью юриста Uus Maa, и суд до сих пор не установил недействительность их содержания.

Риэлторская фирма — это депозитарий

Время от времени у потенциальных покупателей возникают вопросы о том, идет ли часть платы за бронирование, переведенной в риэлторскую фирму, самой компании. Согласно договору бронирования Uus Maa (поскольку договоры бронирования различных фирм могут отличаться), риэлторская фирма является исключительно депозитарием и, как правило, не получает за это никакой платы. Задача риэлторской фирмы — передать плату за бронирование стороне, имеющей на это право, учитывая согласованное в договоре.

Как депозитарий мы исходим из предположения, что договор не нарушен, если это не очевидно или не подтверждено судом. Поэтому риэлторская фирма, как правило, передает плату за бронирование в конце периода бронирования владельцу, указанному в договоре, т. е. продавцу имущества.

Предварительный договор более надежен

В большинстве случаев используется простой письменный договор бронирования, поскольку его проще, дешевле и быстрее заключить, чем удостоверенный нотариусом предварительный договор.

Если в предварительном договоре можно договориться об обязательной сделке по приобретению или отчуждению недвижимого имущества и установить штрафы за его нарушение, то в договоре бронирования этого нельзя. Хотя договор бронирования не дает полной гарантии того, что позже произойдет договор купли-продажи, на практике в большинстве случаев бронирование действительно сопровождается договором купли-продажи.

Таким образом, именно рыночная практика создала потребность в договоре бронирования. Тем не менее, я рекомендую, если это возможно, немедленно заключить удостоверенный нотариусом договор (либо предварительный договор, либо основной договор по обязательствам), чтобы обеспечить юридическую определенность сделки.

Автор статьи: Карлис Колк, юрист риэлторской фирмы Uus Maa