Из чего складывается цена нового дома?

Поиск нового дома может быть время, полное волнений и радости – это может подтвердить каждый, кто когда-либо планировал переезд в новое жилище. Предложение на рынке жилой недвижимости очень разнообразно, вызывая неоднократно вопрос, как формируются цены на недвижимость и из чего они состоят. Почему, например, 50-квадратметровая квартира в Таллинне может стоить больше или столько же, сколько 150-квадратметровый дом в волости Сауэ? Почему квартира в отремонтированном доме, под окнами которого регулярно ездит трамвай, создавая постоянный шум, стоит дороже, чем квартира рядом с парком? Эксперты застройщика Bonava объясняют, из чего формируется цена недвижимости.

Стоимость земли

Приобретение земли является первым шагом, который предпринимают разработчики недвижимости, чтобы вывести новые дома на рынок. Это может быть необработанная земля, например луг, или, наоборот, застроенная земля, которая требует дополнительных инвестиций на демонтаж или ремонт существующих зданий. Стоимость и привлекательность земли определяется прежде всего её местоположением – расположена ли она в центре города или в хорошо доступном жилом районе с широким спектром услуг. Также важно, находятся ли поблизости парк, лес, учебные заведения, медицинские учреждения и наличие качественного транспортного сообщения как с общественным транспортом, так и с другими видами передвижения. С другой стороны, расположенные поблизости крупные дороги, линии электропередач, а также другие факторы, которые имеют тенденцию вызывать значительные неудобства для жителей, такие как повышенный уровень шума, могут снизить стоимость дома.

Стоимость земли и местоположение

На рыночную цену новых проектов определенно влияют площадь покупаемого участка и условия застройки конкретного района. Чем плотнее можно застроить участок, то есть чем больше и выше зданий можно построить, тем больше новых домов можно предложить покупателям. Таким образом, разработчик может снизить определенные затраты – например, на этапе разработки строительного проекта и на этапе управления строительными работами. Размер участка также существенно влияет на то, сколько парковочных мест, игровых, рекреационных и зеленых площадей можно разместить на участке в соответствующей муниципальной единице. В разных муниципальных единицах нормы по обязательным парковочным местам довольно высокие и во многом определяют решения по застройке участка и количество строящихся домов. Дополнительные затраты также возникают при необходимости демонтажа существующих зданий на участке, при сложном доступе к купленному участку или когда участок просто слишком мал для размещения строительного оборудования и материалов, необходимых для строительного процесса, вследствие чего необходимо арендовать дополнительную землю. Важным аспектом, который может привести к дополнительным расходам, является развитие инженерных сетей: есть большая разница между тем, нужно ли их строить с нуля или возможно подключиться к существующим.

„Если говорить об условиях города, то сегодня мы часто смотрим уже на застроенные районы или бывшие промышленные площадки, где, как правило, требуется снос существующих зданий и сооружений. В результате стоимость дома может быть немного выше, но это также имеет дополнительную ценность – восстановленная и качественная городская среда, расположенная, как правило, в хорошем и ценном, хорошо развитом месте, где есть хорошие подъезды и все остальное необходимое для удобной организации жизни," отметил глава отдела развития Bonava Мартин Рикола.

Ограничения различного характера

Как затраты на приобретение земли, так и дальнейшее развитие могут существенно повлиять на различные возможные права пользования, например сервитуты. Если земля покупается уже застроенной в центре города или конкретное здание, требующее ремонта, могут возникнуть дополнительные трудности из-за его расположения в исторической части города или статуса здания как памятника культуры. Для строительства совершенно нового дома в центре города или ремонта какого-либо существующего здания застройщик недвижимости обычно сталкивается с гораздо более сложными вопросами, чем при реализации проектов за пределами города или в других районах. Стоимость земли в центре города всегда выше, кроме того, необходимо учитывать архитектурные требования района, но в целом это повышает рыночную стоимость жилого помещения и в результате такой дом имеет большую ценность.

Планирование строительства и получение разрешения на строительство

Все, кто планирует строительные работы, включая застройщиков недвижимости, должны следовать определенным процедурам согласования строительства. Строительные работы – реконструкция здания или квартиры, строительство нового здания, ремонт, восстановление, консервация или снос, а также установка инженерных сетей – можно начинать только после получения всех необходимых согласований и разрешений.

Архитектура, дизайн интерьера и строительство

Два важных аспекта в стоимости новых проектов – это дизайн интерьера и архитектура. При планировании жилых помещений очень важную роль играют все проектировщики. Функциональные жилые помещения, где каждый квадратный метр продуман с душой, должны быть предметом гордости каждого разработчика. „В Bonava мы можем гордиться этим процессом, так как в качестве генерального подрядчика мы руководим строительством домов на всех этапах – от проектирования и управления строительством до продажи и гарантийного обслуживания. Преимущество внутренней команды также в том, что люди уже привыкли работать вместе и знают используемые в компании решения, гарантируя тем самым более качественный конечный результат," отметила глава проектно-сметного отдела Bonava Керли Кулма.

Любой субподряд влечет за собой дополнительные расходы. С другой стороны, говоря о строительстве, следует отметить, что его затраты влияют на используемые строительные технологии, такие как блоки, сборный железобетон и т. д., а также грунт участка – могут потребоваться сваи и т. п. Расходы также сопутствуют любому нестандартному строительству или дополнительным опциям. Цену квартиры существенно влияют подземные парковочные места, стоимость строительства которых может составлять от 15 000 до 25 000 евро за место, но без которых в Таллинне обычно уже не обойтись.

Отделка дома и озеленение

Рыночная стоимость каждой квартиры зависит от её отделки и дополнительных удобств в доме, например лифт в многоквартирном доме может существенно повысить цену квартиры. Цену квартиры определенно влияет то, какие отделочные материалы использованы. Высота потолка также влияет на строительные расходы – чем выше потолок, тем больше расход материала и соответственно выше стоимость. Важны также затраты на системы отопления (полы с подогревом или радиаторное отопление), вентиляцию и другие инженерные системы. На фасаде здания можно использовать различные материалы – дерево, бетон, плиты. Чем проще дом, тем меньше затраты; чем сложнее (специальные элементы, выступающие части), тем больше стоимость. Балконы создают дополнительные расходы в зависимости от их конструктивных решений. Кроме того, важным аспектом является улучшение состояния территории – зоны отдыха, детские площадки, автостоянки (крытые или открытые), зеленые насаждения и тому подобное. Кроме того, в настоящее время становятся все более популярными городские огороды, которые предоставляют возможность сотрудничества с соседями и создают более уютную и природную среду.

Общие помещения, кладовые, дополнительные элементы

Владелец дома, вероятно, будет очень счастлив уютной террасе и красивому вестибюлю, но удобство также повышает расходы. Дополнительные расходы могут быть вызваны строительством, отделкой и оформлением различных общего пользования помещений и кладовых, строительством террасы на крыше, а также различными технологическими решениями: станции электрической зарядки, решения „умного дома" и прочее. Все дополнительные элементы формируют и влияют на рыночную стоимость дома.

Думая о доме в новом проекте или старом здании, следует учитывать, что старые здания требуют намного больше дополнительных расходов на утепление и отопление дома, так как новые и планируемые проекты уже соответствуют самым высоким требованиям энергоэффективности как стандарту. С другой стороны, в зависимости от района квартира в отремонтированном доме может быть намного дороже, чем аналогичные квартиры в других домах. Поэтому перед тем, как выбрать новое место жительства, необходимо оценить общую ценность и преимущества нового места жительства.

Именно оценка окрестностей играет решающую роль в принятии окончательного решения: продовольственный магазин и остановка общественного транспорта должны быть на расстоянии вытянутой руки или в 5 минутах ходьбы от дома; ходя на работу пешком, личным автомобилем или общественным транспортом, не должно занимать более 20-30 минут; в свою очередь, парк, аптека, предприятия питания и учреждения здравоохранения должны находиться в 10 минут ходьбы или примерно в 1 км расстояния.

Важно покупать дом у надежного застройщика, который может похвастаться долгим опытом, так как именно это гарантирует качество покупаемого имущества и хорошее обслуживание клиентов даже после совершения покупки.

„Следует также помнить о том, что наши потребности меняются со временем, поэтому покупку дома не следует рассматривать как покупку на всю жизнь. Мы не знаем, что принесет будущее, поэтому большое преимущество – это возможность купить дом, который соответствует вашему текущему образу жизни и требованиям. В наших проектах развития окрестности домов спланированы таким образом, чтобы маршруты для автомобилей и детей не пересекались, и есть возможности передвижения и зоны отдыха для жителей всех возрастов," сказала Керли Кулма.