Ипотека 30 лет назад: фантастические проценты и кредит только на десять лет

Три десятилетия назад, а именно в марте 1996 года, эстонские банки впервые начали предлагать долгосрочные жилищные кредиты. При этом долгосрочность означала всего лишь десять лет, а процентные ставки по кредитам были высокими – превышая 12%, пишет руководитель направления жилищного кредитования Swedbank Анне Пяргма.

На основе открытых архивных источников можно составить довольно четкое представление о том, какими были условия первых долгосрочных жилищных кредитов после восстановления независимости. Хотя целевая группа жилищного кредита того времени была намного более узкой, чем сегодня, этот шаг положил начало современному рынку жилищного кредитования.

Условия первого жилищного кредита

Хотя различные кредиты для приобретения недвижимости предлагались и раньше, долгосрочный жилищный кредит весной 1996 года впервые выпустили Хойупанк и Ханзапанк – банки, на основе которых позже развивалась деятельность Swedbank в Эстонии.

Период кредитования первых жилищных кредитов составлял 5–10 лет, а первоначальный взнос должен был составлять не менее 40% стоимости недвижимости. Кредит не ограничивался только покупаемым домом – часто требовалось дополнительное обеспечение, которым могли быть гарантийные письма, другая недвижимость или даже ценные бумаги.

Процентные ставки были намного выше, чем сегодня, достигая 12–13 процентов. Если сегодня жилищные кредиты привязаны к EURIBOR, то в то время они были привязаны к процентной ставке немецкой марки, то есть LIBOR.

Хотя платежи по кредитам были высокими из-за условий, стоимость жизни в целом росла стремительно, поэтому реальная стоимость кредита быстро снижалась со временем. Вместе с ростом цен на недвижимость покупка дома во многих случаях оказалась особенно выгодной сделкой.

Первый жилищный кредит, однако, был далеко не массовым продуктом. Он был предназначен скорее для людей, чей доход был во много раз выше среднего. Тем не менее люди были заинтересованы в кредите, и один из упомянутых выше банков уже через несколько месяцев после выхода кредитного продукта на рынок сообщил, что было заключено около сотни договоров жилищного кредита.

Квадратный метр и зарплата: неожиданное сравнение

Часто считается, что в 1990-х годах недвижимость была намного дешевле, чем сегодня. Если сравнивать цены на недвижимость в современном контексте, то это действительно так выглядит. Однако если анализировать цены в отношении к зарплатам, картина совсем не столь однозначна.

В 1996 году на среднюю зарплату можно было купить около 0,4 квадратного метра жилой площади в центре Таллинна, в Мустамяэ – в два раза больше, то есть 0,8 квадратного метра, а в Тарту и Пярну – около 1,3 квадратного метра. На текущую среднюю зарплату можно купить около 0,46 квадратного метра в центре Таллинна и 0,67 квадратного метра в Мустамяэ. В Тарту и Пярну это в среднем около 0,7 квадратного метра.

Таким образом, соотношение между ценой недвижимости и зарплатами в Таллинне в течение последних 30 лет осталось примерно на одном уровне. Однако в Тарту и Пярну на среднюю зарплату теперь можно купить примерно в два раза меньше жилой площади, чем три десятилетия назад.

Ежемесячный платеж по сегодняшнему жилищному кредиту на условиях 1996 года

Средняя сумма жилищного кредита у клиентов Swedbank в настоящее время составляет около 140 000 евро. При текущих процентных ставках и 30-летнем сроке кредитования ежемесячный платеж по такому жилищному кредиту составляет более 600 евро.

Если очень упрощенно поместить ту же сумму кредита в условия 1996 года, где процентная ставка была около 12% и период кредитования составлял 10 лет, то в этом случае ежемесячный платеж по кредиту составлял бы более 2000 евро.

При этом условия получения кредита в то время были значительно более строгими, так как доход человека должен был быть значительно выше среднего. Зарплата единственного заявителя должна была быть почти в два раза выше среднестатистической зарплаты того времени. Для сравнения можно привести, что в настоящее время минимально требуемый доход составляет около 1000 евро в месяц, что чуть больше половины средней чистой зарплаты.

От привилегии немногих к современной норме

Хотя цены на недвижимость со временем сильно изменились, например, в Таллинне соотношение между ценой за квадратный метр и зарплатами осталось примерно на одном уровне. Однако гораздо более значительные изменения произошли в условиях жилищного кредита и его доступности.

В 1996 году условия кредитования были намного более строгими, а ежемесячные платежи были высокими, поэтому жилищный кредит был доступен скорее для более состоятельных людей. К настоящему времени условия кредитования стали более гибкими, период погашения – более длительным, а процентные ставки – более низкими, в результате чего покупка дома стала возможной для гораздо более широкого круга людей, включая молодежь. Это подтверждается тем фактом, что примерно четверть клиентов Swedbank, получивших жилищный кредит, моложе 30 лет.

За три десятилетия покупка дома не обязательно стала дешевле, но она стала более доступной для многих людей. Определяющим фактором является стабильность доходов и продуманный план. Покупка дома уже не является привилегией избранных, а возможностью для многих.

Условия кредитования 30 лет назад и сегодня

Средняя зарплата и валютный курс

Средняя цена квадратного метра квартиры (сколько квадратных метров можно было купить на среднюю зарплату)