Являются ли наши законы и обычаи на рынке аренды дискриминационными по отношению к арендаторам?

Эстонские владельцы квартир действительно очень избирательны, и арендатор обычно должен соответствовать многим условиям. Совершенно естественно и необходимо, чтобы маклер проводил тщательное фоновое расследование среди всех заинтересованных лиц для выяснения истории арендатора. При работе с иностранцами мы обязательно запрашиваем вид на жительство, место работы в Эстонии, справку от работодателя и часто требуем от иностранцев залог в размере двухмесячной арендной платы. Сложнее найти квартиру для сдачи в аренду людям, у которых есть домашние животные, и курильщики также не приветствуются.

Маклер должен действовать лояльно по отношению к своему доверителю с надлежащей тщательностью и следовать его инструкциям. Маклер, который действовал активно и посредничал в заключении договора в пользу другой стороны, теряет право на вознаграждение маклера в соответствии с Законом об обязательственных правах. Однако этот же закон гласит, что соглашение, наносящее ущерб арендатору, является недействительным.

"Соглашение, отступающее от закона в ущерб арендатору, является недействительным."

Основа договора аренды обычно составляется юристом макроса фирмы, и в него можно добавить соглашения между сторонами. Исходя из инструкций арендодателя, в проект договора аренды добавляются соглашения и предоставляются арендатору, который всегда может внести собственные предложения по изменению и/или дополнению условий договора аренды, и арендодатель может согласиться с этими предложениями или отклонить их. Очень важно при этом, чтобы арендатор знал свои права. Если в договоре аренды есть условие, которое более неблагоприятно для арендатора, чем предусмотрено законом, то арендодатель не может на него опираться. ЗОП § 275 предусматривает, что в договоре аренды жилого помещения соглашение, отступающее от установленного законом в отношении прав и обязанностей сторон договора и ответственности в ущерб арендатору, является недействительным.

Много говорилось также об обязанности страхования. Здесь я объясню: обязанность страхования жилого помещения находится в интересах как арендодателя, так и арендатора. Поэтому распределение обязанности по страхованию арендуемого помещения зависит от соглашения сторон.

"Арендодатель имеет право зачесть против залога задолженность арендатора, штрафы и суммы возмещения убытков имуществу."

Много вопросов вызывает также выплата процентов от залога. Если в договоре не указано требование о выплате процентов от залога, то отсутствие в договоре информации о хранении арендного залога не исключает право арендатора требовать от арендодателя выполнения обязанности по выплате процентов, опираясь на соответствующую норму ЗОП. Для получения требования по процентам нет необходимости изменять или дополнять существующий договор, то есть договор остается в силе в своем первоначальном виде. Если арендодатель добавил в договор аренды условие о неуплате процентов на залог, то по-прежнему действует предусмотренное законом положение относительно процентов. Арендодатель имеет право зачесть против залога задолженность арендатора, штрафы и суммы возмещения убытков имуществу. Арендатор не может зачесть свои платежные обязательства перед арендодателем со счета депозита.

"Арендуемое помещение является домом арендатора, и он имеет право запретить арендодателю входить в свой дом."

Я слышал о случаях, когда арендодатель входит в квартиру без разрешения арендатора, у меня самого такое не встречалось. Поэтому, даже если в договоре аренды есть условие, позволяющее арендодателю входить в арендуемое помещение без предварительного уведомления и без присутствия арендатора, этого все равно нельзя делать. Арендуемое помещение является домом арендатора, и он имеет право запретить арендодателю входить в свой дом.

Лично я чувствую, что иногда требования к арендаторам слишком суровы и немного несправедливы. С другой стороны, это предотвращает будущие проблемы. Мы видели действительно много примеров – хотя бы по телевидению, когда есть проблемы с так называемыми проблемными арендаторами. При расследовании истории клиента, услышав информацию от своих коллег или получив такую информацию о клиенте из других источников, мы не имеем дела с такими проблемными людьми.

Моё личное мнение таково, что если мы, как макклеры, действуем по просьбе арендодателя и в первую очередь представляем интересы арендодателя, то вознаграждение маклера можно было бы разделить поровну между арендодателем и арендатором. У нас в Эстонии обычно так, что арендатор должен платить маклеру плату за организацию предварительных действий, необходимых для проведения сделки аренды, и составление договора аренды.

На рынке аренды в Таллинне можно ожидать оживления, поскольку большое количество людей не имеет достаточных средств для покупки квартир. Цены продажи квартир, хотя и упали примерно вдвое, но это еще не привело к улучшению покупательной способности, поскольку зарплаты людей не росли так быстро. Оживление рынка аренды также способствует увеличению налогов и постоянно высокому уровню Euribor. Люди все равно должны где-то жить, и поэтому центр внимания рынка недвижимости сдвигается еще больше на рынок аренды. Это создает ситуацию, когда на рынке аренды много заинтересованных сторон, и у арендодателя есть из кого выбирать подходящего арендатора.

Автор статьи: Хииэ Тамм, маклер/старший консультант Domus Kinnisvara