Эстонский рынок коммерческой недвижимости в сильном противодействии

Экономика по-прежнему движется волнами, которые мы не можем непосредственно контролировать. Конфликты  и колебания энергетических рынков влияют на инфляцию, а решения центральных банков находят отражение в повседневной жизни отечественных предпринимателей и инвесторов. В один момент капитал становится дороже, в другой – компании становятся более осторожными и откладывают крупные решения на неопределенное будущее. Все это также влияет на эстонский рынок коммерческой недвижимости.

Текущее состояние эстонского рынка коммерческой недвижимости хорошо описывается вакансией офисных помещений. Средняя вакансия на рынке коммерческой недвижимости остается примерно на том же уровне по сравнению с тем же периодом прошлого года. Офисные помещения имеют уровень вакансии ниже 10% только в новых зданиях возрастом до пяти лет, которые составляют чуть более одной пятой всех офисных помещений по площади.

В зданиях, разработанных более пяти лет назад, средняя вакансия составляет 11–14%. Это означает, что в таллинских офисных зданиях всего имеется примерно 130 000 квадратных метров свободной площади. В процентном отношении уровень вакансии в таллинских офисных зданиях весьма похож на Вильнюс и ниже, чем в Риге.

Более низкая аренда или инвестиции?

Рост вакансии с 5% до 15% действительно негативно влияет на способность клиентов обслуживать кредиты, но его влияние все же меньше, чем, например, повышение базовой процентной ставки, или евибора с 0% до 4%. Даже комбинация этих двух факторов – рост вакансии и быстрый рост евибора – не вызвала особых проблем для эстонских банков. Качество портфелей кредитов банков остается стабильным, а доля клиентов, испытывающих трудности с платежами, по-прежнему близка к нулю.

Владельцы более старых зданий в целом имеют два варианта: либо снизить арендную плату, то есть согласиться с уменьшающимся денежным потоком со временем, либо инвестировать в модернизацию здания, чтобы конкурировать с более новыми зданиями.

Поскольку в настоящее время идут несколько крупных проектов развития, давление на рост вакансии в старых зданиях будет продолжаться и в ближайшие годы. Интересно будет наблюдать, сколько офисных зданий будет переоборудовано в жилые дома или во что-то еще, чего в настоящее время не хватает в городском пространстве.

Местные инвесторы заняли более сильную позицию на рынке

В нестабильной экономической среде снижение рисков имеет первостепенное значение. Это означает, что институциональные инвесторы сосредотачиваются в первую очередь на своих домашних рынках, что создало для местных инвесторов возможность занять более сильные позиции на рынке.

При сравнении трех столиц стран Балтии в 2025 году объем сделок с коммерческой недвижимостью в Таллине был самым скромным (27%), в то время как в Вильнюсе он был самым большим (42%). В Эстонии в прошлом году было совершено сделок на сумму чуть менее 300 миллионов евро, и более 90% из них были совершены местными инвесторами.

Средний размер сделок варьировался в зависимости от подсектора от 2,5 миллиона евро для офисов и 4,6 миллиона евро для торговых площадей. Другие подсекторы находились между этими двумя. Рынок в последний год характеризовался скорее более мелкими сделками, и, вероятно, эта тенденция существенно не изменится в этом году.

Несмотря на встречный ветер, развитие неизбежно

Вопрос не только в том, сколько площади в настоящее время свободно или какова цена денег. Более важно то, как меняются ожидания арендаторов, стратегии инвесторов и роль зданий в развитии городского пространства. В коммерческой недвижимости развитие неизбежно, и именно на пересечении этих изменений формируется следующая глава эстонского рынка коммерческой недвижимости.

Несмотря на сильный экономический встречный ветер, доступность капитала остается хорошей, а его стоимость для заемщика находится на историческом среднем уровне. Это благоприятная основа для реализации новых и интересных проектов.

В долгосрочной перспективе здания, готовящиеся в настоящее время, будут более конкурентоспособными, поскольку ожидания и требования арендаторов к деловым зданиям в будущем будут отличаться от того, что было раньше.