Процентные ставки по ипотечным кредитам растут

В августе 2018 года в Эстонии были выданы новые жилищные кредиты на сумму 107,2 миллиона евро, что на 0,8 миллиона евро меньше, чем в том же месяце года назад, но все же на 18% больше, чем в августе 2016 года. В течение первых восьми месяцев года выданные жилищные кредиты увеличились примерно на 8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, однако темп роста начал замедляться с середины года параллельно с замедлением роста числа сделок на рынке недвижимости. По состоянию на конец августа остаток жилищных кредитов эстонцев составил в целом 7,4 миллиарда евро, что немного больше, чем остаток депозитов наших домашних хозяйств в размере 7,2 миллиарда евро. Из-за этого можно как будто бы утверждать, что капитализация домашних хозяйств чрезвычайно хороша, но при этом, безусловно, необходимо учитывать, что большая часть остатка депозитов сосредоточена в руках более богатого населения.

По состоянию на конец августа в Эстонии было 178 578 жилищных кредитов, что на 2,2% больше, чем год назад. Параллельно с охлаждением роста жилого рынка недвижимости начали замедляться также показатели, связанные с объемами кредитов и кредитными договорами. Дальнейший рост рынка недвижимости также сдерживает некоторый рост процентных ставок, который в этом году заметно ускорился. Средняя процентная ставка по жилищным кредитам, выданным в августе, составила 2,60%, и средняя процентная ставка уже несколько месяцев подряд устанавливает рекорды последних лет. В последний раз средняя процентная ставка по жилищному кредиту была на аналогичном уровне весной 2014 года.

Средняя процентная ставка по жилищному кредиту продолжает расти

В абсолютном выражении процентные ставки по-прежнему остаются довольно низкими, поскольку уровень Euribor до сих пор не изменился для заемщиков, и по сравнению, например, с весной 2007 года средняя процентная ставка по жилищному кредиту в настоящее время в два раза ниже. В ближайшие годы из-за определенных изменений денежно-кредитной политики Европейского центрального банка можно ожидать прекращения роста маржи банков в перспективе, но для конечного потребителя процентные ставки, вероятно, не снижаются. С февраля этого года средняя процентная ставка по жилищному кредиту выросла примерно на 11%. Если в промежуточный период рост был обусловлен в первую очередь растущим спросом и относительно низкой конкуренцией на рынке кредитов физических лиц, то в последнее время рост, вероятно, можно интерпретировать как изменение качества заемщиков.

Профиль покупателей недвижимости немного изменился

Среди клиентов риэлторских компаний и лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости на рынке, все более заметна растущая доля лиц с более низким доходом. Анализируя также темпы продаж новых разработок, которые относятся к ценовой категории значительно выше среднего, интерес к покупкам населения, относящегося к более богатому сегменту, и иностранцев на рынке недвижимости можно было считать немного более активным в предыдущие годы, а не в текущий период. Улучшившаяся экономическая ситуация и быстрорастущий средний доход создали возможности для приобретения недвижимости именно тем, кто ранее был вынужден участвовать только на рынке аренды или жить в жилых помещениях, которые на самом деле не соответствовали их потребностям.

Дефицит рабочей силы практически во всех секторах привел к показателям, связанным с рынком труда, на рекордных уровнях во многих регионах Эстонии, и благосостояние и уверенность трудоспособного населения в отношении будущих периодов остаются все выше. Кто также следит за основными средствами массовой информации, мог заметить несколько времени назад, что Ида-Вирумаа больше не является регионом с самой низкой безработицей в Эстонии. В городах этого региона можно заметить замедление предыдущего постоянного снижения цен и числа сделок, что напрямую связано с недавним улучшением условий на рынке труда, реализацией налоговых мер, увеличивающих доход, и ростом уровня заработной платы для значительной части местного населения.

Заемщики с более низким доходом часто идут на больший риск

Поскольку семьи с более низким доходом должны обычно выбирать активы более низкой ценовой категории при приобретении недвижимости, среди них также можно заметить стремление идти на больший риск. Каждый из нас хочет жить в качественном жилом помещении, основной характеристикой которого обычно является состояние внутренней отделки. Однако в Эстонии жилые помещения с небольшой стоимостью, но в хорошем и очень хорошем состоянии, часто находятся в городках, в небольших городах и также в деревнях. В небольших регионах активность сделок и интерес покупателей заметно возросли в течение последнего года, периоды продажи ранее малоликвидных квартир сократились, а рост цен ускорился. Интерес проявляется именно к квартирам с большим количеством комнат, которые в региональных крупных центрах имеют более высокую цену и которые вынуждают семьи с детьми переезжать из города.

Часто разница между согласованной ценой сделки и справедливой стоимостью активов довольно значительна, поэтому помимо этого потребуется оценить дополнительные гарантии, принадлежащие родителям, или сделки вообще не заключаются. Очень часто используется гарантия KredEx, которая снижает первоначальный взнос, необходимый для кредита. Если в промежуточный период было заметно, что некоторые из известнейших банков Эстонии часто не хотят давать кредиты во многих регионах и определенным профилям клиентов, то из-за роста конкуренции на рынке банковских услуг в определенных сегментах предложение кредитов, по словам клиентов риэлторских компаний, немного улучшилось. Однако если тренды на рынке недвижимости в будущем неожиданно изменятся, такие регионы, как и десять лет назад, останутся с наибольшими потерями от кредитов. Активы, приобретенные по высоким ценам в городках и деревнях, расположенных вблизи небольших городов во времена бума, можно видеть на аукционах судебных приставов и по сей день. Другими словами, в Эстонии по-прежнему есть люди, для которых события после кризиса 2008 года еще далеко не закончены.

Источник статьи: Arco Vara