Эксперт объясняет: почему цены на недвижимость в Эстонии не упали так сильно, как люди ожидали

По словам Игоря Габала, члена правления крупнейшего эстонского агентства недвижимости Uus Maa, три фактора поддерживают цены на недвижимость в Эстонии и будут влиять на рынок и в этом году.

По словам Игоря Габала, цены на недвижимость в Эстонии упали меньше, чем в среднем по Европе. «В статистике прошлого года в разделе новых разработок значительно отражались предыдущие сделки, которые искажали реальную ситуацию, но на самом деле средний спад составил 5-7%. В то же время в Германии падение цен на недвижимость достигло 10%, а в Швеции даже 10-15%. Учитывая, что экономический спад в Эстонии является самым глубоким в еврозоне, люди ожидают большего изменения и на рынке недвижимости, но этому противодействуют три важных экономических фактора», – сказал Габал.

«Первая причина – это сильное положение на рынке труда. Хотя безработица немного выросла и составляет сейчас около 8%, и из-за увольнений в начале года она может дойти до 10%, по сути более важной стороной медали является высокая занятость. Зарплату получают около 700 000 человек, что за последние годы увеличилось примерно на 50 000, и в целом рынок труда хорошо держится», – добавил Габал.

«Целью центральных банков по повышению ставки Euribor было охлаждение экономики и инфляции, что в определенной степени сработало, но это не разрушило экономику. Экономика работает, но в более медленном темпе. Учитывая, что наши основные целевые рынки, такие как Финляндия и Швеция, вероятно, увидят экономический спад в этом году, то эстонская экономика на самом деле хорошо справляется, и люди могут выплачивать свои кредиты. Нет таких вынужденных продаж, как во время кризиса недвижимости 2007-2008 годов, и это поддерживало как рынок, так и цены», – сказал Габал.

По словам члена правления Uus Maa, вторая причина сохранения цен – это относительно низкая доля обязательств людей в их зарплатах. «В соответствии с положением Банка Эстонии, банки должны учитывать, что на момент получения жилищного кредита все долговые обязательства человека не превышали бы 50% чистого дохода. Обязательства всего населения Эстонии в отношении доходов составляли 55% в 2022 году, и в контексте Европы это достаточно безопасный показатель (среднее значение по ЕС составляет 71,5%), что также указывает на то, что вероятность того, что люди не смогут выплачивать кредиты, довольно мала. В Финляндии и Германии доля обязательств превышает 70%, а например, в Швеции превышает 170%. Это показывает, что в других странах кредиты выдаются и берутся легче, и чистые активы людей имеют тенденцию оставаться отрицательными, то есть общая сумма обязательств превышает стоимость активов», – сказал Габал.

«Кроме того, в Эстонии при приобретении недвижимости относительно высокий собственный вклад – в среднем кредит составляет 67%, а одна треть покупается за счет собственных средств. В то же время Банк Эстонии позволил бы выдавать кредиты даже с 15-процентным собственным вкладом, что показывает, что люди не хотят использовать максимально допустимый процент при получении жилищного кредита. Это держит долговые обязательства на более низком уровне, и поэтому у людей также меньше необходимости продавать в трудные времена», – сказал Габал.

«Хотя в Эстонии недвижимость является национальным видом спорта – на душу населения эстонский рынок недвижимости является одним из самых активных в Европе за последние 20 лет, то наши долговые обязательства разумны. В настоящее время жилищный кредит приходится только на 30% собственников, на которых влияет высокая ставка Euribor. Как сами люди, так и банки научились на уроках кризиса 2007-2008 годов и не взяли на себя чрезмерные обязательства легкомысленно», – добавил Габал.

По словам Игоря Габала, третий основной фактор, поддерживающий цены на недвижимость, – это общая высокая инфляция, которая на самом деле также означает реальное удешевление цен на недвижимость, остающихся номинально на том же уровне. «В прошлом году инфляция превышала 9%, в то время как средняя цена квартир статистически выросла на 5% – это означает, что в реальном выражении произошло падение цен, которое продолжится и в этом году», – сказал Габал.