Эксперт: покупателю квартиры стоит тщательно ознакомиться с деятельностью кооператива

При покупке квартиры обычно сосредотачиваются на том, что находится между стенами. Рассматривают размер комнат, направление окон и то, нуждается ли кухня или ванная комната в ремонте в ближайшем будущем. Однако столь же внимательно следует изучить и жилой дом в целом.

Квартира может быть свежо отремонтирована, но каково общее состояние дома и все ли переделки надлежащим образом зарегистрированы? Если балконы находятся в аварийном состоянии, система отопления изношена, а управление домом пассивно, эти проблемы не оставят в покое нового владельца и повлияют на стоимость всех квартир.

С квартирой покупатель получает часть дома, соседей и само управление. Покупка жилья – это серьезное решение и инвестиция, поэтому стоит тщательно разобраться во всех вопросах, связанных с домом. Если квартира покупается с ипотекой и планируется в ней прожить долго, важна не только цена покупки и ежемесячный платеж по кредиту. Не менее важно понимать, могут ли в ближайшие годы возникнуть серьезные обязательства, например по обновлению фасада, крыши или инженерных систем, и как это повлияет на будущую рыночную стоимость недвижимости.

Если у покупателя нет опыта в оценке состояния недвижимости, стоит обратиться к соответствующим экспертам, которые могут спасти от плохой инвестиции.

Неудобные вопросы лучше задать до покупки

При осмотре квартиры легко сосредоточиться на том, что видно глазу. Если стены свежо покрашены и в ванной комнате новая плитка, легко возникает впечатление, что все в хорошем состоянии. Это может быть не так. Новая входная дверь или чистый коридор еще ничего не говорят о состоянии скрытых частей дома, таких как трубопроводы, система отопления или крыша. Следует обратить внимание на трещины, следы сырости и другие признаки, которые могут указывать на более серьезные проблемы.

Но еще более важно знает ли само управление, в каком состоянии находится дом. В любом случае помимо продавца и риэлтора стоит поговорить с правлением управления. Перед тем как принять решение о покупке, разумно узнать, какие крупные работы выполнялись в последние годы, что планируется в ближайшем будущем, каков размер ремонтного фонда и какие решения были приняты на общем собрании. В старом доме также стоит выяснить, обсуждалась ли уже реновация и как собственники относятся к крупным инвестициям.

В зависимости от жилого дома все важные вопросы стоит записать для себя или отправить в письменном виде представителю управления. Если они не смогут ответить на эти вопросы или ответ будет расплывчатым, это также является важной информацией для покупателя.

Есть ли у управления план?

Если визуальная картина дает некоторое представление о состоянии дома, то более подробный обзор можно получить, если проинтервьюировать людей, управляющих домом, и при возможности изучить документы, отражающие состояние дома. Также стоит узнать, проводились ли технические экспертизы дома или аудиты отдельных систем. По ним можно быстро понять, работает ли управление по плану или только решает аварийные ситуации.

Например, может выясниться, что о реновации говорят уже годы, но решения по каким-то причинам не принимаются. Точно так же может выясниться, что состояние дома документально известно, правление получило консультацию и следующие шаги продуманы.

Следует обратить внимание на размер взносов на ремонтный фонд. Если дом старый и впереди крупные работы, но ремонтный фонд годами остается очень маленьким, это также говорящий информационный знак. Хорошо управляемое жилищное управление означает не только меньший риск, но и обычно свидетельствует о том, что недвижимость содержится и улучшается таким образом, чтобы сохранять ее стоимость при оптимальных затратах.

Нереновированный дом – не плохой выбор, если направление ясно

При покупке квартиры новый или уже отремонтированный дом обычно является выбором с меньшим риском. Как правило, технический уровень таких зданий лучше, расход энергии ниже и риск непредвиденных крупных работ в ближайшие годы меньше. Это дает больше уверенности как при планировании ежемесячных расходов, но также показывает, что недвижимость сохраняет стоимость.

В то же время нереновированный дом не является плохим выбором. Если управление осознанно и последовательно движется в направлении реновации, это может быть признаком того, что будущее дома воспринимается серьезно. Есть большая разница между тем, когда в управлении говорят, что дом когда-то нужно привести в порядок, и когда могут объяснить, что техническая оценка заказана, план реновации обсужден с собственниками и предложение по кредиту уже получено от банка. В первом случае это речь идет о расплывчатом желании, во втором – уже о четком направлении, где есть бюджет и информация о нагрузке по платежам.

В то же время покупатель должен честно спросить себя, готов ли он к неудобствам, связанным с периодом строительства. Шум, пыль и временные изменения в образе жизни подходят не всем одинаково. Для кого-то это разумный переходный период ради лучшей жилой среды, а другой предпочитает по возможности спокойное и готовое решение.

Вопрос устойчивости поможет принять решение о покупке

При покупке квартиры стоит также рассмотреть, являются ли дом и управление в долгосрочной перспективе устойчивыми. Это означает, что здание содержится в таком состоянии, чтобы его стоимость сохранялась, риск непредвиденных расходов был меньше и жилая среда оставалась хорошей и спустя годы. Это показывает не только наличие ремонтного фонда или подстриженный палисадник, но прежде всего общая картина: известно ли техническое состояние дома, решаются ли проблемы вовремя и единодушны ли собственники и способны ли они делать крупные инвестиции.

При покупке квартиры с ипотекой это становится особенно важным. Ипотечный платеж должен быть доступным даже в том случае, если дом требует крупных работ. Не менее важно, чтобы приобретаемая квартира была частью дома, стоимость которого сохраняется со временем и будущее которого не оставляется на волю случая. Поэтому перед покупкой стоит подумать и о том, какие дополнительные обязательства может повлечь за собой новая квартира за пределами собственно жилых стен. И точно так же управление и его члены должны понимать, что реновация дома – это не просто вопрос удобства, это напрямую влияет на то, какова стоимость их квартиры в настоящий момент и на момент, когда возникнет необходимость ее продать.