Эксперты прогнозируют: какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году

Хотя в прошлом году спрос на коммерческую недвижимость снизился, в этом году будет введено в строй несколько новых коммерческих зданий, поскольку потребность в современной коммерческой недвижимости в центре города не исчезла. Также вырос спрос на складские помещения, как показано в анализе Kinnisvara24 и RE Kinnisvara.

По словам партнера RE Kinnisvara Andi Pleskovski, только в Таллинне планируется несколько сотен тысяч квадратных метров новых офисных помещений. «Поскольку предложение офисных помещений в настоящее время превышает спрос, планы застройщиков могут измениться в течение года. Поэтому более точно отслеживать те проекты, строительство которых уже началось и большая часть площадей уже покрыта договорами аренды. В настоящее время в столице строится 55 000 квадратных метров коммерческой площади, которая будет готова в 2024 году.»

Более половины этого составляет Arter Kvartal, возводящийся в центре Таллинна, завершение которого планируется на осень. Из более крупных проектов ведется работа над новой штаб-квартирой Wise, 30 000-квадратметровым коммерческим зданием в Северном Таллинне на улице Volta.

Pleskovski сказал, что прошлый год можно считать окончанием одного цикла роста на рынке коммерческой недвижимости. «До прошлого года рынок коммерческой недвижимости постоянно рос как по объему предложения, так и по уровню цен. Это позволяло высокий спрос и активные сделки. В прошлом году активность упала, прежде всего, на рынке аренды офисных помещений. Поскольку процентные ставки резко выросли, инвестиции в новые коммерческие помещения также значительно снизились.»

Спрос на качественно построенные современные коммерческие площади остается высоким. По словам генерального директора Kinnisvara24 Urmas Uibomäe, на портале Kinnisvara24 в январе этого года предлагается примерно столько же коммерческих площадей, сколько год назад – на портале размещено 3267 объявлений о коммерческой недвижимости. «Хотя спрос на старые коммерческие помещения упал, коммерческие площади в хорошем месторасположении, новые и с благоприятными дополнительными расходами быстро находят арендатора. Избыток предложения поэтому не увеличился,» отметил Uibomäe.

Спрос на старую коммерческую недвижимость упал

По оценке Pleskovski, при анализе состояния рынка офисных помещений необходимо различать объекты разного уровня качества. «В своей работе мы классифицируем коммерческую недвижимость по качеству и местоположению на помещения категорий А, В и С. Предложение и спрос на современные, хорошо расположенные офисные помещения категории А находятся в хорошем балансе и избытка там нет. Вакантность начала расти в офисных зданиях низшего класса, где пустующие площади на сегодняшнем рынке сложнее передать в аренду.» RE Kinnisvara контролирует более 300 известных офисных зданий в Таллинне, статистика которых показывает, что коэффициент вакантности недвижимости класса А остается ниже 10%, в классе В колеблется между 5-15%, а в классе С составляет около 10-20%. «На следующие шесть месяцев можно прогнозировать рост вакантности во всех сегментах, но большие изменения ждут здания уровня В и С,» добавил Pleskovski.

По словам Urmas Uibomäe, самый высокий спрос в Таллинне наблюдается в офисных зданиях, расположенных в центре и северной части Таллинна, а также на окраинах центра. Также в других городах самый высокий спрос в центре. «На долгое время остаются пустыми коммерческие помещения в старых офисных зданиях, расположенных вдали от центра, например, в спальных районах. Также и в зданиях, владельцы которых пассивны и не хотят модернизировать свое имущество или идти в ногу с изменяющимися потребностями арендаторов.» Uibomäe считает, что не все старые объекты разумно обновлять для того же назначения, а скорее следует переоборудовать их для других целей. «Есть примеры, когда бывшее офисное здание получает новую жизнь либо как жилое здание, либо как коммерческое здание с другим назначением,» указал он.

Потребность в складских помещениях растет

На рынке складских помещений наличие свободных площадей в последние годы остается на очень низком уровне. «Многие складские здания были на 100% сданы в аренду в течение многих лет – как только какая-то площадь начинает освобождаться, тут же находится новый арендатор. Спрос есть как на более старые и дешевые складские помещения, так и на более новые многофункциональные проекты типа stock-office,» рассказал Andi Pleskovski. За предыдущие два года на рынок Харьюмаа поступило почти 200 000 квадратных метров складских и stock-office площадей, большая часть которых была сдана в аренду к моменту завершения строительства здания, то есть клиент должен был принять решение до окончательного завершения помещения.

«Хотя в секторе складских и производственных площадей также существует определенная неопределенность в отношении будущего, несколько опытных и сильных застройщиков недавно начали строительство новых проектов в Харьюмаа, что означает, что в 2024 году будет введено в строй почти 80 000 квадратных метров новых площадей. Многие из них – это здания, построенные по заказу одного якорного арендатора,» указал Pleskovski. На рынке складских и офисных помещений преобладающей формой сделок является договор аренды, так как предложения по продаже редки. «Профессиональные застройщики предпочитают накапливать долгосрочный и стабильный поток арендной платы. При нынешних ценах на земельные участки и строительство, а также финансовых затратах не стоит строить объекты для продажи, и при таком уровне цен также отсутствуют покупатели. Есть также несколько отдельных объектов, где можно приобрести часть здания, но в основном это разработки, ориентированные на малые предприятия и небольших инвесторов,» объяснил Uibomäe.

Строительство новых коммерческих зданий требует времени

Планирование и строительство крупного коммерческого здания занимает 2-3 года. Если строительство уже началось, то среднее время строительства крупного офисного здания составляет примерно 18 месяцев. Поэтому новые коммерческие здания, заложенные краеугольным камнем в этом году, будут готовы только в следующем году. «Завершение проектов часто занимает больше времени, чем планировалось. Например, некоторые здания, запланированные на 2023 год, будут готовы только в этом году, а некоторые здания, первоначально запланированные на 2024 год, будут готовы только в 2025 году,» рассказал Andi Pleskovski.

Поскольку планирование и строительство новых крупных зданий – это долгосрочный процесс, застройщикам сложно поймать лучшую фазу рынка, то есть вывести предложение на рынок в фазу роста и ждать фазы спада. Для меньших зданий такое планирование проще. Pleskovski прогнозирует, что несколько меньших и средних проектов будут отложены до тех пор, пока ситуация на рынке не изменится или не будет найден якорный арендатор для проекта. «Крупные проекты в портфеле застройщика с сильной репутацией и в хорошем месторасположении выводятся на рынок в соответствии с планом, то есть с большой вероятностью в центре Таллинна в ближайшие годы будет возведена очередная высотная башня.»

Интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость не исчез

По словам Pleskovski, у профессиональных инвесторов все еще есть интерес и ликвидность для расширения своих позиций при покупке новых объектов. «По сравнению с жилой недвижимостью в коммерческой недвижимости числовая игра более ясна. Покупаемое имущество должно приносить инвесторам ожидаемый доход или иметь четкий потенциал. Если на жилом рынке часто бывают примеры, когда мелкие инвесторы просто припаркуют деньги в недвижимости на будущее в надежде, что недвижимость будет расти в стоимости с течением времени, то в коммерческой недвижимости сделки не совершаются, если расчеты не показывают доход.»

Urmas Uibomäe добавил, что поскольку процентные ставки по займам уже снизились и прогнозируется дальнейшее снижение, то в этом году может быть некоторое оживление в инвестициях в коммерческую недвижимость.