Eamets: Влияние снижения Euribor уже ощущается на рынке недвижимости, однако зарплаты растут медленнее, чем цены на недвижимость

Эстонский банк сегодня опубликовал свой обзор финансовой стабильности, в котором дается оценка нашей банковской системе, кредитам, а также развитию на рынке недвижимости.

Если кратко охарактеризовать фоновую систему, которая влияет на функционирование финансового сектора, то здесь два противоположных тренда. С одной стороны, геополитические риски возросли, неуверенность в мире увеличилась, и мы не можем точно оценить, как растущий протекционизм в будущем повлияет на экономику Эстонии. Можно предположить, что для небольшой открытой экономики такое влияние скорее будет негативным. С другой стороны, в настоящее время мы находимся в цикле снижения процентных ставок, когда можно ожидать падения процентов и в течение следующего года. Это в свою очередь усиливает позитивные события в экономике. Из этой картины исключены нынешние макроэкономические решения Эстонии, которые могут усиливать позитивные события или, напротив, замедлять восстановление экономики. В настоящее время преобладают последние меры.

Также была важна новость о том, что Coop Pank и Bigbank с начала следующего года будут считаться системно значимыми банками, что с одной стороны показывает, что это важные и надежные банки с точки зрения экономики Эстонии, которые выросли до достаточно большого размера. С другой стороны, это также означает создание дополнительных буферов капитала, что плохая новость для владельцев банков, которые должны будут увеличивать собственный капитал банка.

Доклад дает хорошую возможность посмотреть на события на эстонском рынке недвижимости и сравнить наше развитие с соседними странами. Количество сделок с недвижимостью сократилось до уровня, на котором мы находились в 2015 году. Правда также и то, что последние данные за октябрь дают надежду на то, что рынок недвижимости развернулся в сторону роста, по крайней мере данные по Таллину это подтверждают.

Данные также показывают, что цены на недвижимость не упали, а оставались стабильными в течение последних двух лет. Если бы на основе количества сделок можно было предположить, что квартиры подешевели, то причина скорее всего в том, что больше покупается и продается вторичных квартир. Новые квартиры скорее стоят. Упадут ли их цены? Я осмеливаюсь сомневаться в этом, потому что новые разработки осуществляли в основном хорошо капитализированные и скорее крупные компании, которые занимаются, например, и строительством. У них есть денежные резервы, и они смогут пережить трудные времена. Ясно также и то, что если процентные ставки будут падать с той скоростью, как прогнозируется, то цены на рынке недвижимости вскоре начнут расти.

Графики Эстонского банка показывают, что кредиты на недвижимость в Эстонии начали расти. Подобный тренд наблюдается также в Литве и в меньшем объеме также в Латвии. Финляндия по-прежнему находится в тренде падения, а в Швеции видно совсем небольшой рост. Если посмотреть на индексы цен на недвижимость, то с начала 2018 года цены на недвижимость быстрее всего выросли в Эстонии и Литве — более чем на 80% — в Финляндии в течение этого периода был рост 0%, в Латвии рост немного менее 60%. Рост заработной платы в Эстонии в течение того же периода составил примерно 60%, в то время как в Латвии и Литве зарплаты выросли почти на 80%. Таким образом, если посмотреть на соотношения, то по сравнению с зарплатой цена квадратного метра квартиры в Эстонии выросла примерно на 16%, в Литве на 8% и в Латвии на 0%. В Финляндии и Швеции зарплаты росли быстрее, чем цены на жилье. Однако следует отметить, что в абсолютных числах цены в скандинавских странах и странах Балтии очень различны. Разница в цене квадратного метра квартиры между Стокгольмом и Таллином примерно в два раза.

Представленные данные подтверждают, что позитивное влияние падающих процентных ставок на экономику начинает медленно действовать. Сначала растут жилищные кредиты, затем оживляется рынок недвижимости и, наконец, весь строительный сектор получает новый импульс.