Генеральный директор Domus FND Кайрит Касепуу: является ли 2026 годом рынком покупателя для инвестора в недвижимость?

В мире инвестиций в недвижимость были периоды, когда для получения прибыли было достаточно просто купить имущество и ждать. Стоимость недвижимости росла, процентные ставки были низкими, а дешевые заемные средства усиливали отдачу на собственный капитал. Среднее инвестиционное решение благодаря благоприятному рынку могло казаться отличной инвестицией. Сегодня ситуация другая. И, возможно, это более здорово для инвестора в недвижимость. 

Эстонский рынок коммерческой недвижимости стабилизируется после быстрого роста процентных ставок последних лет. В 2025 году объем инвестиций в Эстонии составил 276 миллионов евро, причем почти половина всего годового объема была реализована в последнем квартале. В первой половине 2026 года объем сделок составил примерно 120 миллионов евро. 

За последний год prime yield'ы немного выросли. По состоянию на второй квартал 2026 года для офисных площадей prime yield составлял примерно 7%, для торгово-сервисных площадей около 8% (для продуктовых магазинов и других «местных магазинов» немного ниже, примерно 7%, что подтверждается арендаторами с более низким уровнем риска и долгосрочными контрактами), а для складских и производственных площадей около 7,5%. Yield активов с более низким качеством или расположением в периферийных местах выше. 

Несколько лет назад за аналогичное имущество пришлось бы платить значительно более высокую цену. Таким образом, возникает вопрос: может ли 2026 год быть благоприятным рынком для инвестора в недвижимость? Я считаю, что скорее да. Не потому что недвижимость дешевая или любой объект с 7–8% доходностью является хорошей инвестицией. Скорее потому, что снова становится возможным покупать недвижимость, логика инвестирования которой основана в основном на денежных потоках, а не на надежде на быстрое повышение цены имущества. 

Денежный поток должен оправдать инвестицию 

Инвестиция на основе денежного потока должна работать даже без предположения, что имущество можно продать значительно дороже через несколько лет. Доход должен приходить в основном из денежного потока, а не из оптимистичного exit'а. Но это не просто означает высокий процент доходности в Excel. Важно, насколько устойчив этот денежный поток на самом деле. Кто является арендатором, как долго длится договор, соответствует ли текущая арендная плата рынку, какие инвестиции потребует здание в ближайшие годы и насколько легко было бы найти нового арендатора в случае необходимости? 

За последний год мы сами рассматривали несколько объектов, которые с первого взгляда кажутся отличной инвестицией. В Excel доходность красивая и цена кажется разумной. Но когда вы начинаете спрашивать, что произойдет, если арендатор уйдет, сколько нужно инвестировать в здание в течение следующих пяти лет или сможете ли вы найти нового арендатора по нынешней арендной плате завтра, картина может быстро измениться. 

Именно это делает сегодняшний рынок интересным для меня. Инвесторы более осторожны, банки критичнее смотрят на проекты, а покупатели требуют более высокую премию за риск. На рынке, где меньше покупателей, у инвестора с капиталом больше возможностей выбирать и договариваться. При этом не следует путать более высокий yield с лучшей инвестицией. 

В Таллинне становится все более отчетливо видна разница между новой и старой коммерческой недвижимостью. Пустой площади в старых офисных зданиях увеличилась, а для складских и производственных площадей арендаторы все чаще предпочитают современные, энергоэффективные здания, функциональные для их бизнеса. 

Таким образом, старое здание с yield 9% может не быть лучшей инвестицией, чем новое здание с yield 7%. Более высокий yield может быстро потерять свое преимущество, если здание нуждается в существенных инвестициях в ближайшие годы или если текущую арендную плату нельзя сохранить при смене арендатора.  

То же происходит и за пределами Эстонии 

Хорошим примером является Лондон. Canary Wharf была одним из крупнейших проигравших от пандемии в отношении удаленной работы, и вакансия офисных помещений в районе остается высокой. Тем не менее, летом 2026 года Barclays купил вечное право собственности на здание, где расположена его глобальная штаб-квартира, за 750 миллионов фунтов стерлингов. Это была крупнейшая сделка с офисным зданием в Европе за почти четыре года. 

Для меня интересен именно контраст в этой сделке: сложный рынок офисных помещений не означает, что все офисные здания движутся в одном направлении. Все более важными становятся конкретное местоположение актива, техническое состояние, утилитарная ценность и долгосрочная конкурентоспособность. Для инвестиции на основе денежного потока к этому добавляются сила арендатора и срок договора. Та же логика применима и в Эстонии. 

Благоприятный рынок не означает дешевый рынок 

Для меня благоприятный рынок не означает, что цены должны быть на дне. Дно мы все равно сможем определить только задним числом. Благоприятный рынок означает ситуацию, когда у покупателя есть время выбирать, возможность договариваться об условиях и доходность разумно компенсирует принятый риск. Именно такие возможности стоило бы искать на эстонском рынке коммерческой недвижимости в 2026 году. 

Возможно, самое важное изменение — это изменение в образе мышления. Вопрос не должен быть только таким: «Сколько будет стоить эта недвижимость через пять лет?» Гораздо важнее спрашивать: «Сколько и насколько устойчивого денежного потока эта недвижимость мне принесет в течение следующих пяти лет?» Потому что после лет, когда на рынке недвижимости зарабатывали много денег благодаря росту стоимости имущества, снова актуальна одна старая истина: денежный поток — король.