Декларирование доходов от недвижимости: что нужно знать, если вы продали или сдали в аренду недвижимость в прошлом году?

Когда нужно декларировать доход от недвижимости, а когда нет, какие данные следует добавить в саму декларацию и какие удалить из нее? О самых важных вещах, которые следует помнить при заполнении налоговой декларации, рассказывает генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

Декларирование доходов прошлого года начинается уже 16 февраля, и те, кто в прошлом году продал недвижимость или сдавал ее в аренду, должны знать некоторые нюансы при заполнении декларации, когда нужно платить налог на доход и когда нет.

Если вы продали недвижимость в 2025 году

"При продаже или обмене недвижимости полученная прибыль как правило облагается налогом на доход. Налог на доход необходимо уплатить на разницу между ценой продажи и ценой покупки, однако существует ряд исключений," объясняет генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ. Например, продажа является налогооблагаемой, то есть государству не нужно платить налог на доход, если вы продаете свое жилое помещение и не совершали аналогичную сделку в течение последних двух лет, дачу или садовый дом, участок которого не превышает 2500 квадратных метров и имущество принадлежало владельцу не менее двух лет, или землю, возвращенную в результате земельной реформы. Если в налоговой декларации есть предварительно заполненная строка по сделке, ее можно удалить, но нужно также указать причину. Если по сделке с недвижимостью все же необходимо уплатить налог на доход, но информация о сделке отсутствует в декларации, необходимо добавить ее самостоятельно. Уйбомяэ также напоминает, что из дохода, полученного от продажи недвижимости, можно вычесть документально подтвержденные расходы на улучшения.

Исключения также касаются продажи унаследованного имущества. "Если вы продаете унаследованное жилое помещение, которое было возвращено в результате земельной реформы или которое вы использовали в качестве своего места жительства, и в течение предыдущих двух лет вы не продавали никаких других мест жительства, то у вас нет обязательства по уплате налога на доход. Однако если вы продаете унаследованное или подаренное имущество, которое не было вашим официальным местом жительства, необходимо уплатить налог на доход от всей суммы продажи," объясняет Уйбомяэ.

Если вы занимаетесь сдачей в аренду

При сдаче недвижимости в аренду необходимо декларировать весь доход от аренды, полученный в течение года. Однако закон позволяет вычесть 20% из дохода, полученного от сдачи в аренду жилого помещения, для покрытия расходов. При этом документы о расходах предоставлять не требуется. Важно помнить, что в предварительно заполненной декларации вычет производится автоматически, и вы не должны делать это самостоятельно. "Однако эта льгота не применяется, если доход от аренды получен от сдачи в аренду коммерческого помещения, гаража или другого подобного помещения," говорит Уйбомяэ.

Важно также различать доход от аренды и расходы на коммунальные услуги. Доход от аренды не включает дополнительные расходы на аренду, расходы на содержание и улучшение здания и расходы, связанные с обычным использованием жилого помещения, которые арендатор платит кооперативу собственников или поставщику услуг. Однако если арендатор платит платежи по кредиту или земельный налог от имени арендодателя, эти суммы также должны считаться частью дохода от аренды.

Следует также учитывать особенности услуг по размещению, то есть если жилое помещение предлагается для временного проживания через AirBnb или Booking.com. В этом случае полученный доход необходимо декларировать, и поскольку это является доходом от аренды, возможность вычета 20% расходов отсутствует. Невозможно избежать обязательства, так как администраторы платформ обязаны с 2023 года представлять Налоговой и таможенной службе информацию о продавцах и поставщиках услуг, действующих на их платформе, и о полученном ими доходе.

Декларирование дохода продолжается до конца апреля. Самый удобный способ сделать это - через веб-среду Налоговой и таможенной службы e-MTA.