БОЛЬШОЙ ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: какие изменения прогнозируют эксперты по недвижимости и банковскому делу на следующий год?

Увеличится ли разница в цене между новостройками и вторичными квартирами еще больше? Или новостройки станут дешевле, чем сейчас? Вернется ли коммерческая недвижимость с прежней активностью? На вопросы отвечают эксперты Уус Маа, RE Kinnisvara, Reterra, Coop Panga и Kinnisvara24.

"Если обычно сделки с новостройками составляют 20-25% от всего рынка, то в настоящее время этот объем составляет 10-15% в месяц. Вторичный рынок квартир, вероятно, будет продолжать развиваться в том же бодром темпе, что и в уходящем году, поэтому на следующий год вырастут именно цены активов вторичного рынка," считает руководитель аналитического отдела Уус Маа Стэн Ренар Субатшус. По его словам, следует ожидать, что цены на вторичном рынке будут приближаться к ценам на новостройки, что в какой-то момент снова сделает новостройки более привлекательными. В том, что застройщики новостроек начнут снижать цены, он сильно не верит.

"Крупные застройщики, вероятно, не должны будут существенно снижать цены на новостройки, так как они изменили свои стратегии продаж и учли увеличение периода реализации. Однако более мягкие предложения можно получить от меньших застройщиков, для которых спад рынка новостроек причиняет больше боли," говорит он. В целом по рынку квартир он прогнозирует рост цен на 5-10% к 2026 году.

Активность сделок в следующем году будет сосредоточена скорее в пригородах. Например, он прогнозирует повышенную активность в Ласнамяэ и Мустамяэ, где поэтому можно ожидать более сильного роста цен по сравнению со средним.

По его словам, аналогичные тенденции следует ожидать и после Таллина в Тарту. Однако другие города следуют за столицей с некоторой задержкой и более осторожно – как с точки зрения активности сделок, так и цен.

Чем меньше квадратных метров, тем лучше продается 

Руководитель отдела продаж и маркетинга Reterra Каспар Маркус не верит, что 2026 год принесет рост цен на новостройки. "На рынке достаточно предложения. Пока в каждом сегменте достаточно предложения для спроса, нет никакого давления для роста цен."

По его словам, лучше всего продаются более маленькие квартиры. "Например, если для трехкомнатной квартиры есть выбор 60 или 70 квадратных метров, то скорее покупают более маленькую," говорит он.

Несомненно, продолжится популярность пригородных разработок, которые, с одной стороны, более доступны по цене, а с другой стороны, там среда более дружелюбна к семьям и все удобства находятся под рукой.

Для владельцев офисных зданий класса B заполнение площадей может быть сложнее, но так как вакансии и конкуренция в этом сегменте являются наибольшими, все же требуются большие усилия для привлечения арендаторов. "Большая активность наблюдается на рынке складских и производственных площадей, а также офисов типа stock-office, где объемы также упали по сравнению с последними годами, но на рынке все еще находятся арендаторы, для которых новые разработки выходят на рынок."

По его оценке, стоимость аренды новых офисных площадей в следующем году останется приблизительно на уровне 19-21 евро за квадратный метр. На вторичном рынке цены падают, особенно в более старых зданиях на окраинах Таллина и в жилых районах.

Более сложным, по его оценке, будет для застройщиков, которые не создают целостный квартал, а только отдельные жилые дома. "В новом году на рынке новостроек явно растет интерес к целостно спланированным кварталам, где жилые и деловые помещения, транспорт, общественные пространства и услуги составляют продуманное целое," объясняет он. "Сочетание жилых и коммерческих помещений гарантирует, что все необходимое находится в пределах досягаемости, сохраняя при этом дружественный к семьям и ориентированный на человека характер района."

Выбор офисных площадей класса A сокращается

По словам старшего консультанта и партнера RE Kinnisvara Анди Плесковского, в 2026 году в Харьюском уезде будет сдано в эксплуатацию приблизительно 30 000 м2 офисных площадей. "Это наименьший объем новых офисных площадей с 2014 года, то есть самый низкий показатель за 10 лет. Ограниченный выбор объясняется тем, что много застройщиков несколько лет назад стали очень осторожны из-за неопределенного будущего рынка и решили не начинать строительство новых офисных зданий. Так как в зависимости от объема и сложности строительства время завершения больших коммерческих зданий составляет 1,5-2 года, то сейчас мы находимся в ситуации на рынке, когда те, кто ищет новые офисные площади, имеют очень ограниченный выбор в 2026 году," говорит он. По его словам, объем несколько вырастет в 2027 и 2028 годах, но так как речь идет о более крупных зданиях, это означает, что численно будет завершено все еще мало зданий и выбор местоположения в столице будет очень ограничен в последующие годы.

Нехватка новых, то есть офисных зданий класса A, дает, по словам Плесковского, возможность держать цены стабильными, что обеспечивает рост в 19-21 евро за квадратный метр. На вторичном рынке цены падают, особенно в более старых зданиях на окраинах Таллина и в жилых районах.

Страх скрытых дефектов корректирует объявления

По словам генерального директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяе, в 2026 году ожидается, что фокус рынка недвижимости будет еще более сильно сосредоточен на вторичных квартирах. Особенно востребованы квартиры в возрасте до 10 лет, где качество практически новое, но цена намного более выгодная. "Эти дома в основном меблированы, в хорошем техническом состоянии и не требуют необходимости сразу же делать дополнительные инвестиции – поэтому их предпочитают новым разработкам, которые дороже и часто требуют еще мебель и отделку," объясняет Уйбомяе. Он также прогнозирует, что разница в цене между вторичным рынком и новостройками будет сокращаться, и в зависимости от товарной группы рост цен на недвижимость останется в диапазоне 5-10%.

Качество и правильность объявлений, по его оценке, будут в следующем году явно более важными. "Так как большинство сделок приходит именно с вторичного рынка, покупатели очень тщательно следят за состоянием объекта и информацией, которую предоставляет продавец. Продавцы все лучше осознают, что недостаточно описанная квартира или скрытые дефекты могут позже привести к спорам или расторжению сделки. Поэтому больше внимания уделяется тому, чтобы объявления были точными, содержательными и отражали фактическое состояние объекта."

Банк: новые квартиры начали покупать больше

По словам председателя правления Coop Panga Арко Куртманна, в 2026 году активность рынка коммерческой недвижимости будет во многом зависеть от того, сколько свободных лимитов есть у банков на финансирование недвижимости. 

«Банки финансируют объекты с денежным потоком, а не спекулятивные площади. Пока в новых офисных зданиях есть свободные площади, на старые здания ложится большее давление вакансией и арендной платой. Так как в 2026 году на рынок Таллина поступит много новых офисных площадей, вакансии и арендные ставки останутся на том же уровне в общей картине," объясняет Куртманн.

Если для коммерческой недвижимости зависимость от Euribor заметна, то жилая недвижимость покупается независимо от, например, Euribor или инфляции, что также привело к росту остатков ипотечных кредитов месяц за месяцем.

"Мы видим, что за последний год изменилось предпочтение покупателей. Если ранее мы финансировали в основном покупку новых квартир, то в этом году многие покупатели предпочли так называемые квартиры, достойные быть новыми, возрастом 3-7 лет," говорит Куртманн. В последнем квартале 2025 года активизировалась и продажа новых квартир, и значительно сократились банком финансируемые остатки новых разработок. 

"На 2026 год мы прогнозируем активный год с точки зрения сделок. Рост цен на квартиры будет очень умеренным, так как предложения достаточно. Средняя статистическая цена за квадратный метр будет зависеть от структуры сделок, то есть от того, будет ли продаваться больше новых или вторичных квартир," объясняет Куртманн.