БОЛЬШОЙ ОБЗОР | Каковы права и обязанности арендатора?

Многие люди ищут квартиру в конце лета, чтобы начать новый сезон в сентябре, учась или работая в городе. Руководитель отдела маркетинга Kinnisvara24 Мартин Матсберг и опытный брокер вторичного рынка недвижимости Таллинна Пинди Кинниsvara Маргит Йоа развенчивают мифы, господствующие на рынке аренды, объясняя права и обязанности арендаторов и арендодателей, предусмотренные законом.

Миф №1: Проблемы с арендуемым имуществом лежат на плечах арендатора

По словам Мартина Матсберга, все проблемы, связанные с техническими системами и состоянием имущества, которые не вызваны ненадлежащим использованием, несет ответственность не арендатор, а владелец. Арендодатель должен учитывать, что со временем квартира и ее обстановка, включая технику и мебель, изнашиваются. Поэтому несправедливо, чтобы арендодатель требовал от арендатора ремонта или замены, например, стиральной машины или холодильника. Однако вполне справедливо, если арендатор самостоятельно занимается, например, заменой лампочек и другим мелким ремонтом.

Маргит Йоа добавила, что как арендодатель, так и арендатор имеют права и обязанности, которые четко изложены в Законе об обязательствах, регулирующем отношения аренды. «Мелкие работы по обслуживанию, такие как замена лампочек, обычно возлагаются на арендатора, и нет смысла надеяться, что арендодатель бросится в магазин за новой лампочкой. При выходе из строя более крупных устройств и техники арендодатель обязан их отремонтировать или заменить.»

Если же проблему вызвало то, что арендатор использовал устройства ненадлежащим образом, можно потребовать возмещения расходов от арендатора. «Ненадлежащее использование – это, образно говоря, когда арендатор использует стиральную машину для стирки аквариумных камней или в какой-либо другой цели, для которой устройство не предназначено и которое явно его повредит. Если такое действие выявлено, арендодатель может потребовать от арендатора ремонта или замены машины,» подтвердила Йоа.

Важно зафиксировать, в каком состоянии квартира и обстановка были приняты. Если арендатор уже при передаче знал о проблемах в квартире, но несмотря на это принял квартиру, то он не может требовать от арендодателя устранения недостатков, за исключением случаев, когда он заранее оставил за собой это право по предварительному соглашению. «Поэтому при приемке квартиры следует быть тщательным и проверить все, как арендатору, так и арендодателю, и оформить все соглашения в письменном виде,» подчеркнула брокер.

Миф №2: Семьи с домашними животными или детьми всегда создают проблемы

По словам Мартина Матсберга, предубеждения или предыдущий негативный опыт сделали некоторых арендодателей осторожными, но домашние животные не всегда создают проблемы. «Если домашнее животное хорошо воспитано, может справиться дома в одиночку, то проблем может и не возникнуть. Арендатору стоит познакомить арендодателя со своим питомцем. Каждое животное индивидуально, и знакомство с конкретным животным может дать арендодателю спокойствие, что он имеет дело с хорошо себя ведущим животным,» рекомендовал Матсберг.

Маргит Йоа добавила, что почти каждый арендодатель мечтает об идеальном арендаторе – одиноком, тихом и стабильно зарабатывающем человеке без детей и домашних животных, но среди ищущих жилье в аренду очень разные люди и семьи, поэтому стоит быть более гибким. «Домашние животные и семьи с детьми могут означать больший риск, но не всегда проблемы. Арендатор и арендодатель должны тщательно обсудить возможные проблемы и проблемные области перед заключением договора аренды и обязательно добавить соглашения в письменный договор,» сказала Йоа.

Риски можно снизить с помощью более высокого залога или более широкого покрытия страховым полисом – это дает арендодателю уверенность и покрывает расходы, если, например, обои будут исписаны или паркет поцарапан. В договор обязательно следует включить, что при освобождении жилого помещения оно должно находиться в таком состоянии, чтобы был устранен обычный износ или ухудшение, связанные с договорным использованием, или если это не было сделано, то арендатор несет связанные с этим разумные и необходимые расходы.

Миф №3: Арендодатель может выселить арендатора по любой причине

Основания для расторжения и денонсации отношений аренды регулируются Законом об обязательствах. Арендодатель не может быстро выселить арендатора по любой причине. В случае договора аренды на неопределенный срок арендодатель должен предупредить арендатора как минимум за три месяца. Невозможно расторгнуть договор на определенный срок обычным образом, то есть просто предупредив за три месяца. Однако возможно расторгнуть договор на определенный срок в исключительных случаях, но только на основаниях, установленных законом:

• Прежде всего, если арендатор не использует арендованное имущество тщательно и в соответствии с его назначением или не считается с интересами жильцов дома или соседей и продолжает делать это несмотря на предыдущее предупреждение арендодателя или в значительной степени. В этом случае арендодатель все же должен предупредить об отказе как минимум за 30 дней. Однако если арендатор умышленно повредит имущество или интересы жильцов дома, то арендодатель имеет право расторгнуть договор в исключительном порядке в течение одного дня.
• Договор может быть расторгнут в исключительных случаях также, если арендатор задерживает уплату арендной платы или дополнительных расходов на два последовательных срока платежа. Предварительно арендодатель должен предоставить дополнительный срок в размере не менее 14 дней в письменной форме, допускающей воспроизведение, и предупредить арендатора, что если он не оплатит задолженность в течение этого срока, то расторгнет договор.
• В соответствии с § 315 ЗОО арендодатель может расторгнуть договор аренды в исключительном порядке и в том случае, если арендатор предоставляет квартиру третьему лицу без права, вследствие чего арендодатель или соседи в такой степени обеспокоены, что от арендодателя нельзя ожидать продолжения договора аренды.
• Арендодатель имеет право расторгнуть договор в исключительном порядке, если жилое помещение находится в таком состоянии, что его использование сопряжено с существенной опасностью для здоровья людей (ЗОО § 317), или в случае личного банкротства арендатора (ЗОО § 319), если арендодатель предъявил арендатору требование в письменной форме, допускающей воспроизведение, об уплате будущей арендной платы, дополнительных расходов и расходов на содержание и улучшение дома и предоставил разумный срок для предоставления залога, но соответствующее требование остается невыполненным.

Миф №4: Арендодатель может войти в дом арендатора когда угодно

По мнению Мартина Матсберга, понятно, что арендодатель хочет убедиться, что его имущество в хороших руках и с ним обращаются надлежащим образом, но об этом необходимо предупредить.

Маргит Йоа добавила, что, хотя арендодатель является владельцем жилого помещения, при сдаче в аренду оно становится домом арендатора.

Каждый человек имеет конституционное право на неприкосновенность жилища, что означает, что арендодатель не может вход в дом арендатора в произвольный момент времени. Посещение квартиры должно быть предварительно согласовано и скоординировано с арендатором при разумном предварительном уведомлении. Разумным предварительным уведомлением обычно считается три-пять дней. До заключения договора аренды стоит обсудить, когда и как часто владелец может посетить сдаваемое в аренду имущество, чтобы это чрезмерно не нарушало приватность арендатора.

Согласно решению Верховного суда, жилище также включает сад, окружающий жилой дом, и другие части недвижимого имущества, которые считаются личной территорией, на которую нельзя вторгаться без разрешения. Не считается разумным, если арендодатель посещает дом арендатора несколько раз в год без четкой причины и предварительного соглашения. Обычно арендодатели посещают дом арендатора только в начале и в конце договора или в чрезвычайных ситуациях.

Арендодатель имеет право входить в сдаваемое в аренду имущество в согласованное время для визуального осмотра, чтобы убедиться, что все в порядке и безопасно. Осмотр владений, включающий открытие шкафов и ящиков, разрешен только по решению суда.

Арендодатель имеет право входить в сдаваемое в аренду имущество, если там возникла чрезвычайная ситуация и для предотвращения ущерба или предотвращения большего ущерба требуется немедленное реагирование. Условием для этого является то, что арендатор был уведомлен, но сам не может быть дома во время посещения или не отвечает на обращение арендодателя.

Миф №5: Арендные ставки не подлежат переговорам

Арендодатель и арендатор могут и должны проводить переговоры об арендной плате перед заключением договора аренды. Хотя обычно арендодатель ищет подходящего ему арендатора с желаемой арендной платой и договор аренды заключается на ту же арендную плату, то в зависимости от рыночной ситуации, арендатора и условий договора стороны могут по взаимному согласию заключить договор с более высокой или более низкой арендной платой.

Цены особенно подлежат переговорам в низкий сезон на рынке аренды. Например, в зимний период, когда количество желающих снять жилье меньше, может быть больше возможностей для переговоров об условиях договора на более выгодных условиях. В пик сезона аренды в августе спрос выше и маловероятно, что на арендной плате будут уступки.

Изменение арендной платы во время действия договора аренды регулируется Законом об обязательствах. В случае договора на неопределенный срок арендная плата может быть увеличена один раз в год. В случае договора на определенный срок увеличение арендной платы зависит от срока договора: для договора действительного менее трех лет арендная плата может быть увеличена после завершения договора, для договора, заключенного как минимум на три года, можно увеличивать арендную плату при истечении каждого года, при условии, что основание для повышения арендной платы определено в договоре.

В любом случае арендодатель должен письменно уведомить об увеличении арендной платы как минимум за 30 дней и обосновать повышение арендной платы. Если арендатор не согласен с увеличением, он может расторгнуть договор в течение 30 дней. Кроме того, арендатор может потребовать снижения арендной платы, если с арендованным имуществом возникает недостаток, за который он не несет ответственность, и до устранения этого недостатка. Кроме того, арендатор может оспорить чрезмерное повышение арендной платы и ее размер во время действия договора аренды, ссылаясь на Закон об обязательствах.

Миф №6: Арендатор не может быть обязан платить в ремонтный фонд

Некоторые арендаторы могут по-прежнему считать, что от арендатора нельзя требовать платежи в ремонтный фонд дома, поскольку ранее это было запрещено. В соответствии с законом арендодатель может требовать от арендатора уплаты взносов в ремонтный фонд в дополнение к арендной плате, но арендодатель не может просто отправить счета, а соглашение о выплате дополнительных расходов должно быть предварительно заключено в письменной форме. Если такого соглашения нет, арендодатель не может требовать от арендатора оплаты дополнительных расходов.

Согласно Закону об обязательствах, арендатор должен оплачивать дополнительные расходы, связанные с арендованным помещением, только если это было письменно согласовано. Дополнительные расходы – это услуги, связанные с использованием квартиры, такие как счета за электроэнергию и воду или вывоз мусора. Дополнительные расходы не включают такие услуги, которые не связаны с обычным использованием, а имеют целью улучшение имущества или устранение недостатков – например, замену газового котла. Арендатор имеет право требовать у арендодателя документы, подтверждающие дополнительные расходы, и арендодатель должен предоставить ему соответствующие счета.

По словам Йоа, важно отметить, что даже при надлежащем соглашении арендатор не должен оплачивать все дополнительные расходы, например значительно повышенные взносы в ремонтный фонд или крупные ремонтные расходы, которые не согласованы в договоре аренды. Арендодатель должен уведомить арендатора о планируемых расходах перед заключением соглашения. Если этого не было сделано, арендатор не обязан покрывать эти расходы.