Анализ доступности жилья в столицах стран Балтии

Снижение процентных ставок приносит на рынок квартир больше покупателей

Спрос на таллинском рынке квартир показал признаки улучшения в третьем квартале. Квартиры стали немного доступнее по сравнению с годом ранее, так как процентные ставки снизились и улучшилось соотношение цены квартиры к зарплате. Снижающиеся процентные ставки поддерживают дальнейшее улучшение доступности жилья и спроса на него.

Покупатели жилья ищут альтернативу новостройкам на вторичном рынке

Количество сделок на таллинском рынке вторичных квартир было больше в третьем квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а также с первым и вторым кварталами этого года. Рынок новостроек по-прежнему находился на низком уровне — бронирований было меньше, чем в первом и втором кварталах этого года, но немного больше, чем год назад. Доля новостроек во всех сделках оставалась на самом низком уровне за последние десять лет. Если в 2016–2019 и 2022–2023 годах сделки с новостройками составляли в среднем четверть всех сделок в Таллине, то в третьем квартале они составляли всего 12% всех сделок.

Высокий уровень цен на новостройки побудил покупателей жилья искать альтернативы на вторичном рынке. Более подробная статистика показывает, что доля сделок с относительно новыми и более дорогими квартирами на вторичном рынке была больше в третьем квартале по сравнению со средним показателем за предыдущие два года. В свою очередь, это также повлияло на рост цен на квартиры на вторичном рынке, который составил 2,6% в третьем квартале по сравнению с годом ранее. Средняя цена предложения новостроек по статистике сайтов застройщиков была в третьем квартале на 3,7% выше, чем год назад. Однако статистика сделок Бюро земельного кадастра указывает на то, что застройщики предоставили некоторые ценовые льготы, поэтому в среднем новостройки в третьем квартале были на 1,6% дешевле, чем год назад.

Снижающиеся процентные ставки поддерживают доступность квартир

В третьем квартале семья, живущая в Таллине, в среднем* могла позволить себе квартиру площадью до 60 квадратных метров на вторичном рынке. Самая низкая точка доступности была в третьем квартале прошлого года, когда в среднем на вторичном рынке было возможно купить квартиру площадью до 54 квадратных метров. Улучшение доступности квартир в основном поддерживается снижением процентных ставок, но также постепенно улучшается соотношение цены квартиры и зарплаты.

По статистике сделок Бюро земельного кадастра, семья в среднем могла позволить себе квартиру площадью до 40 квадратных метров в новостройке в третьем квартале. Поскольку добавление новых квартир в статистику зависит от завершения новостройки, и большинство сделок отражаются с задержкой, актуальный обзор предоставляет статистика сайтов застройщиков. Учитывая цены предложения застройщиков, таллинская семья в третьем квартале в среднем могла приобрести квартиру площадью примерно 35 квадратных метров в новостройке, а год назад в то же время — квартиру площадью 32 квадратных метра. Это показывает, что покупка квартиры в новостройке остается скорее привилегией домохозяйств с более высоким доходом.

Таллинский вторичный рынок доступнее, чем Вильнюс

В Вильнюсе в третьем квартале семье в среднем была доступна квартира площадью примерно 54 квадратных метра на вторичном рынке, а по статистике цен литовского Бюро земельного кадастра — квартира площадью до 47 квадратных метров в новостройке.

Хотя в Риге отсутствуют хорошо сопоставимые данные, там в целом ситуация с доступностью квартир на вторичном рынке лучше, чем в Таллине и Вильнюсе. На основе статистики цен латвийского Бюро земельного кадастра в рижских новостройках семье в среднем была доступна квартира площадью 42 квадратных метра.

Что принесет рынку квартир 2025 год?

Процентные ставки будут продолжать снижаться в следующем году. По прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк будет снижать процентную ставку по постоянным операциям депозитов на каждом следующем заседании на 25 базовых пункта, в результате чего она упадет с текущих 3,25 процента до 1,75 процента к сентябрю следующего года. Вместе с процентной ставкой центрального банка также снижается euribor, который лежит в основе договоров о кредитовании.

Рынок труда довольно хорошо пережил годы экономического спада. Уровень безработицы, хотя и вырос в этом году, но вместе с улучшением общей экономической среды будет постепенно снижаться. Средняя брутто-зарплата продолжает расти, но в несколько более медленном темпе. Однако повышение налога на доходы физических лиц вместе с ускорением инфляции приведет в следующем году к снижению чистой заработной платы в реальном выражении. Таким образом, улучшение доступности квартир и спроса на них в следующем году будет поддерживаться в основном снижением процентных ставок. Несмотря на более позитивные перспективы спроса, улучшение будет происходить постепенно, так как реальная чистая зарплата снижается, а уверенность домохозяйств в будущем еще слаба.

Предложение на рынке жилья выросло за последние несколько лет, и выбор квартир сейчас широк. Улучшение спроса означает, что период продажи квартир будет сокращаться, а переговорная сила покупателей жилья по цене будет постепенно уменьшаться.

* Расчет индекса доступности жилья Swedbank Baltics основан на домохозяйстве, доход которого равен 1,5-кратному среднему чистому заработку, и которое хочет купить квартиру площадью 55 квадратных метров. Под доступностью понимается ситуация, когда платежи по ипотечному кредиту сроком 30 лет с первоначальным взносом 15% составляют 30% от чистого дохода домохозяйства.

Автор статьи: Мариanna Рыбинская, экономист Swedbank