На рынке коммерческой недвижимости ESG - это не просто зелёный образ мышления

Еще несколько лет назад ESG на рынке недвижимости для многих ассоциировалось прежде всего с экологичностью, зелеными сертификатами и новыми зданиями с энергоклассом А. В коммерческой недвижимости это касается не только углеродного следа здания, но все больше и пригодности объекта к использованию, рентабельности, финансируемости и долгосрочной конкурентоспособности. Для владельца недвижимости и инвестора устойчивость скорее означает вопрос о том, как сохранить свой объект конкурентоспособным и получать денежные потоки еще через десять или двадцать лет. Это особенно касается старых офисных зданий Таллина.

На рынке сейчас происходит четкая поляризация. Компании предпочитают современные, качественные и энергоэффективные офисные помещения, в то время как риск вакансий в старых и низкокачественных офисных зданиях растет. По данным Domus Kinnisvara, вакансия в офисных помещениях класса А составляет 7–12%, в зданиях класса В 10–15%, а в офисных зданиях класса С может достигать даже 20–30%. Это дает владельцу недвижимости довольно четкий сигнал о том, что старение здания больше не является только технической проблемой, но все более становится экономической проблемой.

Более дешевая аренда может больше не быть достаточным аргументом

Обычное конкурентное преимущество владельца старого офисного здания — это цена. Если новое офисное помещение стоит дороже, можно предложить старое помещение дешевле, но арендатор больше смотрит только на стоимость аренды. Важной становится полная стоимость использования. Если в доме с более дешевой арендой значительно выше энергетические и дополнительные расходы, плохой внутренний климат и устаревшие инженерные системы, разница в цене может быстро исчезнуть. Кроме того, компании конкурируют за сотрудников, и рабочая среда стала частью предложения ценности работодателя. По этой причине бездействие в отношении старого здания может стать дорогостоящей стратегией для владельца.

В какой-то момент может возникнуть отрицательная цепочка: здание стареет, часть арендаторов уходит, вакансия увеличивается, владелец снижает арендную плату, и при снижении денежного потока остается все меньше денег на обновление здания. Объект, который еще десять лет назад был полностью конкурентоспособным, может начать быстро терять в стоимости.

Реконструкция может быть инвестицией, а не расходом

Вот здесь ESG становится для владельца недвижимости очень практичным. Повышение энергоэффективности, обновление инженерных систем, улучшение внутреннего климата, более гибкие решения для помещений и переосмысление назначения здания требуют капитала. Но при правильном подходе они одновременно влияют на несколько основных компонентов инвестиции в недвижимость.

Дополнительные расходы арендатора снижаются, конкурентоспособность здания улучшается, риск вакансии падает. У владельца появляется лучшая возможность сохранить или увеличить арендный доход. Благодаря лучшему качеству и более предсказуемому денежному потоку может также улучшиться финансируемость объекта и, в конечном счете, его стоимость.

Поэтому рентабельность реновации старого здания не следует измерять только вопросом о том, за сколько лет энергосбережение окупит инвестицию. Необходимо также учитывать сохраненный или увеличенный арендный доход, более низкую вакансию, снижение будущего риска капитальных расходов и возможно более высокую цену продажи объекта.

В Таллине реконструкция становится все более важной

Все больше внимания уделяется устойчивости как при строительстве новых зданий, так и при реконструкции существующих зданий. По словам риэлторов Domus Kinnisvara по коммерческой недвижимости, на рынке такой деятельности становится все больше, и статистика разрешений на строительство Статистического управления указывает в том же направлении.

В 2023–2025 годах разрешение на строительство на реконструкцию получили 103 офисных здания общей площадью примерно 547 000 м² (новое строительство 31 здание, 260 000 м²). Для сравнения в 2020–2022 годах соответствующий объем составлял 57 зданий и примерно 271 000 м² (новое строительство 35 зданий, 373 000 м²). Это показывает, что обновление существующих зданий стало наряду со строительством новых офисных зданий все более важной частью рынка коммерческой недвижимости Таллина.

Самое экологичное здание может быть уже существующим

Не каждый старый дом стоит спасать. В некоторых случаях расположение неудачное, в других конструкция создает слишком большие ограничения, а в некоторых случаях снос и новое строительство экономически более целесообразны. Но для старого здания с хорошим расположением перед сносом стоит провести один тщательный расчет. Вопрос не только в том, сколько стоит реновация, но и в том, сколько стоит отсутствие реновации.

Наиболее важное влияние ESG на инвестора в недвижимость в конце концов может быть не более экологичное здание. Это может быть более низкая вакансия, более довольный арендатор, более сильный денежный поток и объект, который имеет ценность даже через десять или двадцать лет.