Акт передачи-приемки

Акт приёма-передачи: значение, типичные ошибки, анализ реального акта

Акт приёма-передачи — это самый простой способ обеспечить защиту всем сторонам как при сделках аренды, так и при купле-продаже имущества. Риэлтор Kaanon Kinnisvara Аннемай Тувике подготовила подробный обзор данного документа.

Сущность и значение акта приёма-передачи

Акты приёма-передачи — это простые письменные соглашения, заключаемые как при сделках аренды, так и при купле-продаже имущества. Все остальные документы, включая доверенности, должны быть заверены нотариально при покупке-продаже. Если недвижимость покупается через агентство недвижимости, то часто акт составляет риэлтор.

Главное значение акта приёма-передачи заключается в том, что если, например, при окончании срока аренды на имущество обнаружены повреждения, то на основе этого документа можно выяснить, были ли они до того, как арендатор вселился, или нет, и кто несёт расходы. Конечно, следует учитывать естественный износ. Если видно, например, что диван изношен, то неразумно обвинять арендатора в том, что он повредил диван.

В последнее время, к сожалению, становятся всё более частыми споры, когда стороны не могут найти консенсус и приходится обращаться в суд. Не исключено, что в таких случаях отсутствует именно этот акт, в котором была бы достаточно подробная фиксация фактов, чтобы не возникло споров. Даже если акта нет или он содержит недостатки, всегда стоит попытаться найти взаимное согласие и прийти к компромиссу без суда. Известно, что судебные издержки и затраченное время часто бывают слишком велики, чтобы это имело смысл.

Таким образом, акт приёма-передачи — это хороший способ обеспечить защиту всем сторонам. Его можно использовать в качестве доказательства и в упомянутом выше суде, если это действительно понадобится. Акты исключают или по крайней мере значительно снижают возможность будущих споров или недопонимания. Это относится как к отчуждению имущества, так и к замене арендатора. Если ситуация не зафиксирована в акте, разногласия возникают легко — это классический случай "слово против слова".

Приятно отметить, что в последние годы начинают больше понимать значение актов, хотя, возможно, они могли бы быть ещё более тщательно оформлены и подробны в зависимости от характера имущества.

Что должно быть указано в акте?

Акты приёма-передачи должны обязательно содержать имена сторон (продавец/арендодатель должен быть лицом, которое согласно реестру недвижимости является собственником имущества) и личные коды. Если в акте не указано имя и его не подписывает лицо, которое согласно реестру недвижимости является собственником имущества, акт юридически недействителен.

Кроме того, в акте должны быть зафиксированы все возможные показания приборов (например, воды, газа, электричества). Я также вносил показания в акты, даже если они имеют автоматические счётчики.

Также разумно указать в акте, какие ключи передаются, независимо от того, идёт ли речь об отчуждении имущества или сдаче в аренду. Особенно это важно для сдаваемого в аренду имущества, так как впоследствии легко возникают споры типа "я отдал арендатору ключ от почтового ящика", если это не было указано в акте.

Я добавляю в акты при отчуждении имущества номера телефонов и адреса электронной почты покупателя и продавца, потому что если нотариальная копия договора не распечатана у сторон, то для поиска контактных данных нужно искать договор на сайте eesti.ee, что не является самым простым способом (если конечно покупатель и продавец не обменялись контактными данными ранее по какой-то причине). Поэтому разумнее внести контактные данные в акт, тогда они будут более доступны. По крайней мере, для меня это более удобный вариант.

В акты разумно включить все недостатки, связанные с имуществом. Если недостатки полностью описаны в акте, то покупателю будет сложно сказать, что вы ему об этом не рассказали и речь идёт о скрытом недостатке. В худшем случае при обнаружении скрытых недостатков после подписания договора купли-продажи сделка может быть расторгнута. Конечно, об этом также говорят при показе и представлении имущества, но письменная фиксация остаётся важной.

Если сдаваемое в аренду помещение совершенно новое или недавно отремонтировано и в нём находится, например, дорогая мебель или техника, то к акту стоит добавить фотографии. Фотографии на портальных объявлениях о недвижимости обычно более общие, но к акту следует добавить конкретные фотографии предметов (мебель, техника и т.п.).

При отчуждении имущества важно, чтобы в акте были точно записаны те же предметы (мебель, техника и т.д.), которые были перечислены в нотариальном договоре купли-продажи. Также к акту необходимо добавить краткое описание состояния имущества (если что-то повреждено), это касается как сделок купли-продажи, так и сделок аренды. Если где-то есть дефекты, трещины, дыры или какие-то повреждения мебели, то разумно их зафиксировать.

В акте стоит отметить, какие платежи и кому остаются подлежащими оплате после окончания договора. Коммунальные расходы за последний месяц часто остаются для оплаты арендатором после окончания срока аренды. При сдаче в аренду может быть произведен расчёт из депозита в связи с последним месяцем аренды. Также в акт можно внести, остаётся ли арендодателю выплачивать арендатору весь депозит после окончания срока аренды или из него вычтена какая-то сумма (например, счет от клининговой компании, задолженность и т.д.) и возвращается меньшая сумма.

При сделках купли-продажи следует указать в акте, с какой даты продавец расторгает договоры с поставщиками услуг (вода, электричество, газ и т.д.) и с какой даты начинаются договоры нового собственника. При отчуждении имущества также разумно уведомить управление о том, что собственность перешла к новому собственнику, и передать управлению контактные данные нового собственника.

Если имущество имеет какие-то недостатки, которые обнаружатся только при передаче имущества, то можно написать в акте, до какой даты арендодатель или продавец обязуется их устранить. Кроме того, всегда остаётся возможность не принимать объект до устранения недостатков.

Поэтому для сдаваемого в аренду имущества разумно заключить акт приёма-передачи как с новым арендатором, который приходит, так и со старым арендатором, который уходит из квартиры. Важно зафиксировать, в каком состоянии имущество переходит к новому арендатору и в каком состоянии предыдущий арендатор его передал. Также необходимо отметить, должен ли старый арендатор каким-либо образом возместить ущерб.

В любом случае не стоит составлять акт небрежно и спешно. Наоборот: чем более подробный, тем лучше.

Когда оформляется акт?

При сделках купли-продажи акт оформляется в день, когда владение имуществом переходит от одного собственника к другому. В отдельных случаях имущество передавалось до подписания договора у нотариуса. Я не одобряю этот вариант, так как неправильно передавать владение кому-то, кто ещё не является новым собственником.

При сдаче в аренду акт обычно оформляется после того, как заключен договор аренды. При передаче владения обычно также передаются ключи. С передачей владения ответственность переходит от одного лица к другому.

Ошибки, допускаемые в актах

Основные проблемы, которые я наблюдал в связи с актами приёма-передачи:

• акт подписал не собственник имущества, а кто-то, кто никоим образом не связан с имуществом;
• недостатки не были полностью описаны, что привело к длительным и утомительным спорам "слово против слова";
• отсутствует действительная доверенность, хотя утверждается, что она существует.

Говоря более подробно о доверенностях, то при договоре купли-продажи доверенность должна быть нотариально заверена, простая письменная не подойдёт. Для акта приёма-передачи, например, подойдёт простая письменная доверенность, так как и сам акт является простым письменным документом. Таким образом, доверенность связана с формой документа. Если документ нотариально заверен, то и доверенность должна быть нотариально заверена и наоборот.

Доверенность должна подписать реально лицо, которое согласно реестру недвижимости является собственником имущества. Нельзя, чтобы доверенность выдал кто-то посторонний. В этом случае доверенность недействительна.

Анализ реального акта приёма-передачи

Примечание. Это не акт приёма-передачи, составленный и распространённый Kaanon. Недавно один знакомый Kaanon купил себе дом, и при его приёме был составлен именно такой акт. Часть акта, которая была заполнена на месте вручную, здесь переписана для удобства чтения (например, показания приборов и примечания).

КОММЕНТАРИИ:

• в акте отсутствует дата его оформления;
• можно было бы уточнить, является ли это актом помещений/квартиры или чего-то другого;
• отсутствует имя и личный код члена правления;
• выяснилось, что акт подписал уполномоченное лицо, что означает, что необходимо добавить также "… которого представляет на основе письменной доверенности …(имя) …(личный код)";
• отсутствует дата заключения договора купли-продажи (когда он был заключён);
• в акте отсутствует перечень техники и мебели;
• переход коммунальных платежей от одного собственника к другому должен быть подробно описан;
• не указано, сколько комплектов и какие ключи переданы покупателю;
• визуально более красиво, если показания счётчиков указаны в таблице;
• электросчётчики хотя и автоматические, но для корректности всё же могут быть указаны в акте;
• четвёртый пункт примечаний (новый замок): должно быть указано, на какую дату это можно сделать;
• поскольку акт подписал не собственник, а уполномоченное лицо, то в строке подписи должно быть написано "представитель продавца".

Источник: Kaanon Kinnisvara