Адвокаты в Хапсалу в качестве примера: незаконное преследование владельцев в строительной зоне запрета?

Земельный участок у морского берега с действующим детальным планом – это мечта многих людей, ищущих новый дом, и землевладельцев. Наличие детального плана означает как по обыденному пониманию, так и по юридической логике, что время неожиданностей закончилось и право на строительство подкреплено административным актом.

Однако недавние события в городе Хаапсалу показывают противоположное. Несмотря на действующий детальный план, собственники могут не получить разрешение на строительство. Возникшую ситуацию анализируют и объясняют адвокаты адвокатского бюро RASK Вилли Лопман и Элви Туйск.

Позиции города и Министерства окружающей среды расходятся

Город Хаапсалу утвердил новый генеральный план осенью 2024 года, в результате чего ряд ранее утвержденных детальных планов попали в зону строительного запрета. Это означает, что несколько детальных планов предусматривают строительство на территориях, которые согласно новому генеральному плану относятся к зонам строительного запрета. Однако детальные планы по-прежнему являются действующими административными актами, которые являются обязательными для исполнения всеми.

Из представленных позиций следует, что город ранее не видел проблемы в возникшей ситуации и исходил из детальных планов как из действующих административных актов. Министерство окружающей среды не согласно с таким подходом и считает, что если из закона вытекает более широкая зона строительного запрета, чем та, которая действовала на момент утверждения детального плана, то строительство невозможно, несмотря на детальный план.

Что дальше?

Омбудсмен Ülle Madise недавно объяснила, что город может в принципе рассмотреть вопрос о признании недействительными детальных планов, противоречащих зоне строительного запрета, вытекающей из закона. Однако это отнюдь не просто. Именно, если город решит признать недействительными ранее действующие детальные планы, он должен учитывать влияние такого решения на собственников недвижимого имущества.

В частности, необходимо учитывать право собственности владельцев недвижимого имущества, их обоснованные ожидания в отношении сохранения действия детального плана, а также понесенные ими расходы. Если же город не признает детальные планы недействительными, разрешения на строительство должны быть выданы.

Может ли город отказать в выдаче разрешения на строительство из-за противоречия?

Из действующего законодательства не вытекает однозначный ответ на вопрос, какой объем зоны строительного запрета следует применять в ситуации, когда границы зоны строительного запрета, вытекающие из закона и надлежащим образом утвержденного детального плана, различны. Вместе с тем следует учитывать, что детальный план как нормативный акт является обязательным для исполнения всеми, включая город и Министерство окружающей среды.

Именно детальный план определяет требования, предъявляемые к зданию, и условия строительных прав участка. Выдаваемое разрешение на строительство должно соответствовать прежде всего детальному плану. При этом детальный план является законным, если он принят на основе действующего на момент его принятия законодательства – более поздние законодательные изменения не влияют на законность детального плана. Таким образом, исключено, что отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован только тем, что зона строительного запрета по закону и детальному плану не совпадают.

Проблема, однако, заключается в том, что ситуация, возникшая в Хаапсалу и во многих других муниципальных образованиях, еще не была разрешена в суде. Поэтому в настоящее время ни одно из возможных решений принципиально не исключено.

Что произойдет, если разрешение на строительство все же будет выдано?

Ситуация усложняется еще больше тем фактом, что даже если город выдаст разрешение на строительство без судебного спора, правовые проблемы на этом не закончатся. Соблюдение зоны строительного запрета контролирует Министерство окружающей среды. По закону Министерство окружающей среды имеет право требовать сноса самовольных строений, расположенных в зоне строительного запрета.

По сути, это означает, что при осуществлении строительства может возникнуть судебный спор с Министерством окружающей среды относительно законности требования о сносе. Но может ли здание, соответствующее детальному плану и построенное на основе разрешения на строительство, вообще считаться самовольным? Перспектива такого возможного спора напрямую зависит от судебной оценки основного вопроса, описанного выше: следует ли руководствоваться объемом зоны строительного запрета, установленным в детальном плане, или вытекающим из закона.

Суды еще не дали оценку

В заключение, эскалировавшаяся в Хаапсалу проблема затрагивает значительно более широкий круг муниципальных образований и проблему зоны строительного запрета в целом. Как приморская страна с множеством внутренних водоемов, Эстония сталкивается с гораздо большим числом правовых вопросов, связанных с периодическими изменениями в регулировании зоны строительного запрета, чем можно было бы заключить из одного изменения генерального плана.

К настоящему времени суды еще не дали свою оценку возникшей ситуации, что означает, что многие люди живут в неопределенности относительно того, смогут ли и как они использовать свою недвижимость. Однако нельзя игнорировать, что в соответствии с законодательством каждому гарантирована неприкосновенность собственности, защита доверия и обоснованное ожидание того, что права, предоставленные правовым порядком, остаются стабильными.