7 ВЕЩЕЙ, КОТОРЫЕ НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ КВАРТИРЫ НА БАЛИЙСКОМ ОСТРОВЕ

Для покупки вилл существуют контрольные списки. Для покупки земельных участков существуют контрольные списки. Для покупки квартиры на Бали? Ничего. 

Никто не написал толковое, практичное руководство по покупке квартир на Бали - до сегодняшнего дня!

Нашей команде потребовалось почти два года подготовки, прежде чем мы начали строительство и продажу Element Residence Bali. Это проект развития с 107 квартирами и более чем 3000 м2 коммерческой площади. И это в одном из самых желаемых мест на Бали, в 500 метрах от океана, на улице Nelayan в центре Чангу.

Каждый пункт в этом списке основан на реальном опыте. 

Встречи с инвесторами, юридические обзоры, анализ нормативных требований, оценка партнеров и сотни разговоров с покупателями, которые задавали правильные и глубокие вопросы.

Квартиры отличаются от вилл гораздо больше, чем может показаться на первый взгляд. За ними скрываются различные юридические решения, больше сторон, больше подготовки и больше нюансов, которые нужно понимать. Тем не менее, никто так и не создал четкую основу для оценки этих проектов.

Это список, наличие которого я сам бы хотел когда мы начинали.

Надеюсь, это дойдет до людей, которым от этого будет реальная пользу.

В недавней статье KV24 мы подробнее рассказали о проекте развития: https://kinnisvara24.ee/blogi/balil-raagivad-partnerid-rohkem-kui-turundus 

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БАЛИ

Рынок недвижимости на Бали становится с каждым годом более зрелым, прозрачным и безопасным.

Законодательные изменения правительства Индонезии на 2025–2026 годы кардинально изменили правила иностранных инвестиций. Например, все объявления об аренде должны теперь полностью соответствовать цифровой системе контроля OSS, в противном случае они рискуют быть удаленными с крупных платформ, таких как Airbnb, Agoda и Booking.com. 

Для инвесторов, которые планируют инвестировать в квартиры, это на самом деле хорошая новость.  Проекты, соответствующие требованиям с PBG (разрешением на строительство), KKPR (подтверждением зонирования) и лицензией на деятельность, теперь имеют четкое структурное преимущество. Нелицензированная конкуренция выдавливается с рынка.

В то же время спрос на аренду в Чангу по-прежнему превышает предложение.

По данным AirDNA, хорошо управляемые объекты недвижимости в лучших районах Чангу постоянно достигают 65–85% среднегодового заполнения, что значительно выше среднего по рынку. И если посмотреть на саму улицу Nelayan, она постоянно показывает 80%+. А приток цифровых кочевников на остров не показывает никаких признаков замедления. Но наряду со всем этим на рынке есть еще один более сильный сигнал, который стоит заметить - институциональные операторы входят на рынок. Если международные сетевые отели начинают управлять жилищными комплексами в Чангу, то это стоит заметить. Это не спекуляция - это стратегическое подтверждение спроса.

7 контрольных точек для успешного инвестирования

Мы разделили их на 7 категорий. Все они важны. Если пропустить какую-то из них, то это не инвестирование - это спекуляция.

КАТЕГОРИЯ 1: ЮРИДИЧЕСКАЯ ОСНОВА

Документация - это место, где 80% сделок идут не так.

Подтвердите тип собственности, права и обязательства. Лизхолд, совместная собственность или какая-то альтернативная структура - точно знайте, что вы покупаете, какие права это дает и каковы ваши обязательства как собственника.

Проверьте KKPR (подтверждение зонирования). Это самый важный документ в каждой сделке с недвижимостью на Бали. KKPR подтверждает, что земля должным образом зонирована для предполагаемого использования - туризм, жилье, бизнес. Без KKPR невозможно получить разрешение на строительство или лицензию на деятельность. Точка. 

Проверьте PBG (разрешение на строительство). Оно должно быть выдано до начала строительства, а не находиться в обработке или только на этапе подачи. Попросите документ PBG у разработчика, чтобы ваш адвокат мог его изучить и утвердить.

Подтвердите SLF (сертификат о пригодности здания к использованию). Это сертификат, выдаваемый после завершения строительства, подтверждающий, что здание соответствует требованиям безопасности и проектирования. Без SLF здание технически не может законно работать.

Ознакомьтесь со структурой и сроком действия договора лизхолда. Большинство квартир на Бали продаются на основе договора лизхолда (право пользования), обычно на 25–30 лет с правом продления. Прочитайте фактический пункт о продлении. Он был ли предварительно подписан и предварительно оплачен?

Чего избежать: Разработчик говорит, что «лицензии находятся в обработке», но уже начал строительство. Если разрешение на строительство PBG не существует до начала строительства, то и ваша юридическая защита не существует.

Чего избежать: В условиях продления договора лизхолда нет ясности. Будет ли продление уже оплачено и подписано или это просто устное соглашение с владельцем земли? Попросите основной договор, в котором определены условия продления - они должны перейти к вам при покупке. В случае Element Residence Bali это лизхолдская форма собственности в зоне, разрешающей туристическую деятельность (розовая зона). Это прочная и правильная основа для долгосрочного успеха инвестиций. Разрешение на строительство и лицензии были выданы до начала строительства, и пункт о продлении подтвержден договором, который дает держателю лизхолда период в 30 + 20 лет. Внесенный капитал и коды KBLI соответствуют требованиям для крупномасштабной туристической деятельности. 

КАТЕГОРИЯ 2: РАЗРАБОТЧИК

Вы покупаете не просто недвижимость. Вы инвестируете в людей и системы.

Проверка предыдущей деятельности. Сколько проектов завершил этот разработчик? Не начал, а завершил. Передал. Проекты, которые работают. Попросите адреса завершенных проектов и сходите посмотрите их.

Проверьте структуру компании разработчика. Подтвердите данные компании разработчика. Есть ли у них требуемый уставный капитал? Попросите номер NIB (номер в реестре компаний) и подтвердите, что коды KBLI (код деятельности) соответствуют предполагаемой коммерческой деятельности.

Оценка финансовой способности. Может ли разработчик действительно реализовать проект? Попросите доказательства финансирования проекта. Кредиты, обязательства инвесторов или доказательство собственного финансирования. Недостаточно капитализированный разработчик - это самый большой риск на рынке недвижимости Бали. 

Значительная часть разработчиков зависит от доходов от продаж для финансирования строительства, что означает, что если продажи замедлятся, остановится и ваш проект. Разработка жилищных комплексов требует значительных капитальных затрат с первого дня. Обязательно подтвердите, что разработчик приобрел земельный участок. Это уже само по себе исключает значительный риск финансирования.

Проверка строительного партнера. Кто это фактически будет строить? Разработчик без строительных возможностей - это маркетинговая компания. Попросите указать главного подрядчика. Проверьте их историю и завершенные проекты.

Другие партнеры проекта. Кто еще участвует? Кто является архитектором? Есть ли аудитор третьей стороны, наблюдающий за качеством строительства и ходом работ? Нанял ли разработчик независимых консультантов по структурной инженерии, МЭП или управлению проектом? Чем больше профессиональных партнеров задействовано, тем меньше вероятность того, что проект столкнется с проблемами.

Чего избежать: У разработчика есть только один проект, и это тот, который он вам продает. Будьте особенно осторожны с новичками-разработчиками. Виллы и дома намного легче управлять, чем сложные проекты многоквартирных домов. Новичок-разработчик чаще добивается неудачи, чем кто-либо готов признать.

Чего избежать: Физический офис отсутствует, фотографии команды отсутствуют, объект невозможно посетить. Если у разработчика есть номер WhatsApp и аккаунт Instagram, то это не компания. Встретьтесь с их командой лично. Посетите их офис. Эти визиты расскажут вам больше, чем любой брошюра.

В Element Residence мы работаем с такими партнерами, как Pulau Intan, одним из крупнейших генеральных подрядчиков Индонезии, с портфелем завершенных отелей, жилых комплексов, торговых центров, больниц и небоскребов. Это проверяемое утверждение, которое вы можете исследовать сами. Кроме того, в проект привлечены один из известных архитекторов Бали (ESA Architects), Simetris Consulting (надзор и контроль) и несколько других партнеров сотрудничества.

КАТЕГОРИЯ 3: ЗДАНИЕ И ЕДИНИЦА

Покупатели вилл стучат по стенам и проверяют крышу. Покупатели квартир должны копать глубже.

Стандарты качества строительства. Какой строительный стандарт соблюдает проект? Индонезийские стандарты SNI? Международные стандарты? Спросите конкретно о строительной инженерии, армировании, гидроизоляции и МЭП (механических, электрических и сантехнических системах).

Спецификация единицы vs. маркетинг. Получите фактическую техническую спецификацию, а не брошюру. Проверьте точную площадь пола, высоту потолка, решения для окон, используемые отделочные материалы, сантехнику и системы вентиляции и электротехники.

Качество общих площадей. Фойе, коридоры, парковки, лифты, бассейны, спортивные залы - кто платит и управляет ними? Какое качество строительства? Общие площади в плохо управляемых зданиях первыми приходят в упадок.

Звукоизоляция между единицами. Это то, что никто не проверяет и о чем потом все жалуются. Стены между квартирами из бумаги или продуманная звукоизоляция?

Гарантия конструкции. Что гарантирует разработчик после передачи? Индонезийское законодательство требует минимального периода ответственности за дефекты. Получите это в письменном виде. Знайте точно, что охватывается и как долго.

Мебель и комплект отделки. Большинство инвестиций в квартиры на Бали продаются в меблированном виде. Что именно это включает? Попросите список FF&E (мебель, отделка и оборудование) с названиями производителей и количеством. «Полностью меблировано» может означать все от базовых товаров IKEA до изготовленного на заказ интерьера.

Чего избежать: Разработчик не может предоставить никакие технические спецификации или выбор материалов. На ранних этапах рендеры нормальны, выбор мебели и отделки часто происходит во время строительства. Но вы все равно должны иметь возможность видеть данные конструкции, точные размеры планов этажей и указания FF&E. Если разработчик не имеет ничего, кроме рендеров, спросите себя, что они действительно планировали?

КАТЕГОРИЯ 4: ОПЕРАТОР И УПРАВЛЕНИЕ

Вот где квартиры полностью отличаются от вилл. И вот где возникает самая большая разница в успехе или неудаче инвестиций.

Кто является оператором или менеджером? Есть ли профессиональная компания по управлению отелем/квартирами с проверенным опытом управления недвижимостью на Бали, или управляет сам разработчик? Профессиональные операторы с проверенным опытом работы на рынке Бали стоят своего вознаграждения за управление.

Условия договора управления. Какова структура комиссий за управление и как она рассчитывается? Некоторые операторы берут процент от валовой выручки, некоторые от чистой выручки, а некоторые добавляют фиксированные сборы. Структуры значительно различаются. Какова продолжительность контракта? Каковы условия его прекращения? 

Rental Pool vs. индивидуальная аренда. В Rental Pool доходы от всех единиц объединяются и распределяются пропорционально между владельцами. Индивидуальная аренда означает, что ваша единица зарабатывает то, что зарабатывает. Каждая модель имеет свои компромиссы. Rental Pool обеспечивает более стабильный доход и меньше работы, индивидуальная аренда дает вам больше прямого контроля. Знайте, в какую модель вы инвестируете, и убедитесь, что отчетность соответствует этому.

Структура гарантированного дохода (если предлагается). Если разработчик предлагает гарантированный доход, поймите, как это работает. Спросите: чем гарантирована база - активом, страховкой, депозитом или операционными доходами? Включена ли гарантированная сумма в цену покупки? Что происходит после окончания периода гарантии? Хорошо структурированная гарантия имеет четкие механизмы резервирования. Неопределенная гарантия - это просто маркетинговый трюк.

Отчетность и прозрачность. Как вы видите свои доходы и расходы? Ежемесячные отчеты? Веб-портал? Какой уровень детализации? Сможете ли вы проверить учетные записи? Хороший оператор приветствует эти вопросы. Плохой от них уходит.

Техническое обслуживание и резервный фонд. Каковы ежемесячные/годовые расходы на техническое обслуживание и управление? Есть ли резервный фонд для крупного ремонта? Как управляется фонд? Кто его контролирует? На устоявшихся рынках неправильное управление резервным фондом - это один из самых больших долгосрочных рисков для инвесторов.

Соответствие платформам OTA. Начиная с 2026 года все объявления об аренде на Бали должны доказать полное соответствие лицензированию или рискуют быть удаленными с Airbnb, Booking.com и других платформ. 

Если профессиональная компания управления операционной деятельностью, то у них должны быть необходимые туристические лицензии - NIB, TDUP (лицензия на туристическую деятельность) и сертификат CHSE (чистота, здоровье, безопасность и окружающая среда - государственный сертификат для туристических предприятий). Если проектом управляет разработчик, подтвердите эти лицензии напрямую.

Чего избежать: Оператор не имеет структуры отчетности или финансовой прозрачности. Если вы не можете увидеть ежемесячный доход, распределение расходов и данные об окупаемости вашего устройства, вы инвестируете вслепую. Профессиональные операторы приветствуют проверку. Те, кто этого избегает, должны вас беспокоить.

КАТЕГОРИЯ 5: ФИНАНСОВАЯ ДЬЛ

Математика не врет. Но это можно представить вводящим в заблуждение образом.

Полная разбивка затрат на приобретение. Цена покупки никогда не является полной стоимостью. В зависимости от структуры сделки возможны дополнительные расходы: комиссии нотариуса, юридические сборы, сборы за учреждение PT PMA (иностранного предприятия Индонезии) (если применимо), налоги и любые комиссии за участие или коммунальные услуги. Точная разбивка расходов варьируется между сделками с лизхолдом и свободной собственностью, поэтому получите от разработчика подробное распределение и проверьте его со своим адвокатом.

Прогнозируемая чистая доходность. Не соглашайтесь на валовой доход. Требуйте чистый расчет.

• Валовой доход от аренды (основан на реалистичном проценте заполнения, а не на «95% в год»)

• Минус: комиссии за управление, комиссии платформ, сборы за техническое обслуживание, страховка, налоги на имущество (PBB), налог на доход (PPh), резервный фонд

• Остаток - это ваша фактическая доходность. Если разработчик показывает вам только валовые цифры, он скрывает реальную картину.

Допущения по заполнению. На каком проценте заполнения основана прогноз? Хорошо управляемые квартиры на Бали в лучших местах с хорошей локацией реалистично достигают 65–85% среднегодового заполнения (выше в высокий сезон, ниже в низкий сезон). Любой прогноз, показывающий 90%+ в год, - это фантазия.

Валидация ADR (средняя дневная ставка). Проверьте текущие цены Airbnb/Booking.com для сравнимых единиц в том же районе или сопоставимом районе. Не прогнозы разработчика, а реальные активные объявления. За какую цену сегодня сдаются в аренду подобные единицы? Это ваша проверка реальности.

Моделирование стратегии выхода. Каждое прекрасное инвестирование начинается с целью на выход. Как вы продадите эту единицу через 5, 10 или 15 лет? Кто будет покупателем? Как оставшийся период лизхолда повлияет на стоимость перепродажи? 

Какие у вас есть варианты: перепродажа, субаренда, выкуп оператором, удержание для доходов? Хорошее инвестирование имеет как минимум 2–3 жизнеспособных пути выхода, четко определенные перед подписанием.

Чего избежать: Финансовые прогнозы показывают только сценарий лучшего случая без альтернативного анализа сценариев. Если разработчик не смоделировал, что произойдет при заполнении 60% или ADR на 20% ниже, то он не проводил серьезное финансовое планирование.

КАТЕГОРИЯ 6: МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ НА РЫНКЕ

Не все квартиры на Бали созданы одинаково. И не каждое место подходит для квартир.

Анализ микро-местоположения. Даже в одном районе, таком как Чангу, есть несколько микро-рынков. Близость к пляжу дает другой ADR, чем рядом с рисовыми полями. Каждое микро-местоположение привлекает разный профиль гостей и зарабатывает разную доходность. Знайте, где вы покупаете, и убедитесь, что цена отражает эту реальность.

Анализ конкуренции. Сколько подобных проектов находится в радиусе 1 км? Что они просят? Какой у них процент заполнения? Это ваша конкуренция. Если 3 похожих проекта запускаются в том же районе, ваши прогнозируемые доходы могут быть недействительны.

Инфраструктура и доступ. Качество дорог, трафик, расстояние до пляжа, рестораны, общественные места, продуктовые магазины, больницы. Прогуляйтесь по маршруту гостя. Ездите в них в час пик. Поймите сильные и слабые стороны своего района.