5 причин, почему дно рынка недвижимости позади

Во второй половине прошлого года на рынок недвижимости обрушилась удручающая тишина. Сегодня вместе с весенними лучами солнца на рынок вернулись первые покупатели, и на лицах риэлторов вновь видна улыбка. Является ли это временным явлением или нет – это всегда покажет время. Но давайте здесь выделим лишь пять причин, почему более серьёзный застой мог остаться в прошлом году и что позволяет надеяться на улучшение ситуации на рынке недвижимости в этом году:

1. Количество свободных денежных средств растёт. Банк Эстонии в своем статистическом отчёте указывает, что по состоянию на январь 2023 года объём депозитов домохозяйств вырос на 7 % и достиг 13,5 миллиардов евро. Объём депозитов домохозяйств-резидентов составил 11,2 миллиарда евро, что на 75,9 миллиона евро больше, чем в предыдущем месяце, и на 165,7 миллиона евро больше, чем год назад в то же время. Такого объёма депозитов мы не видели за всё время восстановления независимости. Да, это распределяется не поровну среди всего населения, но всё же свидетельствует о росте благосостояния и о том, сколько денег ждёт инвестирования.
2. Банки выдают ипотечные кредиты. Евибор действительно вырос, но вспомним, что ипотечные кредиты выдавались и брались и тогда, когда евибор составлял 5 процентов. Если в результате финансового кризиса 2008 года кредитные краны были практически перекрыты, то сегодня конкуренция между банками очень сильна и борьба за клиентов ипотечного кредита активна. Разные банки постоянно выходят с новыми маркетинговыми кампаниями для привлечения клиентов. Один предлагает фиксированную процентную ставку, другой – нулевую комиссию за договор, но выдавать кредиты хотят все. Таким образом, потенциальный заёмщик, если он хотя бы в какой-то степени в состоянии доказать свою кредитоспособность перед банками, получит с их стороны благосклонное внимание.
3. Рост заработной платы продолжается. Средняя валовая месячная заработная плата в четвёртом квартале 2022 года составила 1775 евро и выросла на 9,2 % по сравнению с четвёртым кварталом предыдущего года. Хотя нас постигла серьёзная экономическая рецессия, средняя заработная плата не дала себя ею отвлечь и продолжила активный рост. Более высокие доходы влекут за собой большую кредитоспособность, и это в свою очередь является не только топливом для активности сделок, но и потенциальным ростом цен на недвижимость или, по крайней мере, их сохранением на текущем уровне.
4. Эстонцы любят недвижимость. Хозяйственная обстановка и геополитическая ситуация могут временно ухудшиться, но нет оснований полагать, что сильное стремление эстонцев к недвижимости снизится. По-прежнему предпочитают покупать недвижимость, а не арендовать, по-прежнему хотят постоянно улучшать свои жилищные условия, если доходы это позволяют. Из исследования, проведённого по заказу Swedbank, выяснилось, что эстонцы по-прежнему считают недвижимость лучшей возможностью для инвестирования – целых 42 процента участников исследования считают размещение денег в недвижимость лучшей возможной инвестицией.
5. Уверенность потребителей находится на подъёме. В прошлом году доверие потребителей к настоящему и будущему достигло рекордно низкого уровня. Однако в декабре произошла перемена, и с того времени уверенность потребителей улучшилась. В феврале улучшились все компоненты уверенности потребителей – как экономическое положение семьи и прогноз его изменения, так и прогноз экономического развития страны. Это также не удивительно, так как снизились цены как на электроэнергию, так и на газ, и видимо, последствия происходящей войны уже не столь велики.

Не нужно быть очень талантливым писателем, чтобы написать, в свою очередь, статью о том, как на рынке недвижимости в этом году может быть неудача. Очевидно, что риски на рынке недвижимости сегодня существуют, но риски в экономике существуют постоянно – независимо от того, плюс евибор или минус, у власти Kallas или Helme, безработица высокая или низкая. Веские аргументы относительно развития в ближайшем будущем можно найти как со стороны пессимистов, так и оптимистов, последние могут получить дополнительный импульс и от свежей новости, в которой один из самых значительных игроков рынка недвижимости Merko Ehitus сообщает о продолжении строительства крупного нового проекта. Вера восстанавливается как у потребителей, так и у предпринимателей.

Последние 3 года окончательно подтвердили тот факт, что когда человек составляет планы, Бог смеётся. Поэтому в конце концов каждый, принимая решения об инвестициях на рынке недвижимости, должен решать на основе своих знаний, опыта, интуиции и остатка на счёте.

Автор статьи: Raul Reino, член совета директоров Domus Kinnisvara