4 важных изменения, которые следует учитывать в сделках с недвижимостью в новом году

В 2025 году вступают в силу ряд важных изменений налогового законодательства и устанавливаются новые размеры платежей. Руководитель портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ объясняет четыре основных изменения, которые необходимо учитывать при совершении сделок с недвижимостью.

Евribor продолжает тенденцию снижения

Шестимесячный Euribor значительно снизился, достигнув уровня 2,562 процента. Это заметное изменение по сравнению с рекордным уровнем 4,1 процента в октябре 2023 года. По оценкам экспертов, тенденция снижения продолжится, и к концу 2025 года Euribor может упасть ниже двух процентов.

Позитивное развитие уже активизировало кредитный рынок – как частные лица, так и предприятия стали более активными при заимствовании. Ожидаемое снижение Euribor должно еще больше улучшить кредитоспособность людей и активизировать рынок жилья. Хотя цены на недвижимость, как ожидается, останутся стабильными, следует ожидать роста объемов сделок.

Повышение НДС влияет на цены новостроек

С 1 июля 2025 года ставка НДС повышается с 22 до 24 процентов. Это удорожает строительство и повышает цены на новые квартиры. Поскольку строительные затраты растут, застройщики будут вынуждены повышать цены на новые квартиры и дома в будущем.

НДС облагает продажу новой недвижимости. Независимо от того, продается ли квартира, частный дом или коммерческое помещение, если продажа происходит до начала фактического использования, к цене продажи должен быть добавлен НДС.

В соответствии с действовавшим до сих пор законом об НДС, здание теряло свой статус "нового" сразу после первого ввода в эксплуатацию. Это означало, что при последующей продаже не требовалось добавлять НДС. С изменениями в законе об НДС, вступающими в силу с 1 января 2025 года, здание считается "новым" в течение всего первого года использования. Если здание продается в течение этого первого года, к цене продажи должен быть добавлен НДС. Это изменение приводит эстонское законодательство в большее соответствие с Директивой ЕС по НДС, которая позволяет странам-членам определять возраст нового здания до двух лет. Эстония выбрала в качестве предела один год.

Например, если налогоплательщик приобрел новую квартиру в ноябре 2024 года и сразу же взял ее в эксплуатацию в целях освобожденного от налога дохода (сдал в долгосрочную аренду как жилое помещение). После окончания договора аренды в мае 2025 года он продал эту квартиру, и поскольку продажа произошла в течение одного года с момента первого ввода в эксплуатацию, к цене продажи в обязательном порядке должен быть добавлен НДС.

НДС применяется только к новостройкам, НДС не добавляется к ценам вторичного рынка.

Нотариальные сборы растут

В начале нового года проект Министерства юстиции по повышению нотариальных сборов поступит на рассмотрение правительства с 1 марта 2025 года. При принятии проекта сборы значительно возрастут – например, за отчуждение имущества стоимостью 9000 евро вместо текущих 50,90 евро необходимо будет платить 120 евро. Увеличение нотариальных сборов, связанных с договором продажи недвижимого имущества при обременении ипотеке, на примере среднестоимостной сделки по округам является наименьшим в Тартумаа (22,5%) и наибольшим в Ида-Вирумаа (85,9%). В Харьюмаа сборы повысятся на 25,5%. Вместе с тем, в Харьюмаа из-за высокой цены реализации недвижимости средний нотариальный сбор также в новом году будет наиболее высоким (884 евро), а в Ида-Вирумаа – наиболее низким (240 евро). Изменения нотариальных сборов еще находятся на стадии проекта и могут быть изменены.

Налоговые льготы по процентам по жилищным кредитам исчезают

Частные лица больше не могут вычитать проценты по жилищному кредиту из своего налогооблагаемого дохода. Проценты по кредиту или лизингу, полученному при приобретении жилого дома или квартиры для проживания, могли быть вычтены частными лицами в последний раз в налоговой декларации, поданной за 2023 год. При подаче налоговой декларации за 2024 год проценты по жилищному кредиту больше нельзя вычитать.