Большой обзор жилищных кредитов 2025 года

Эстонский рынок недвижимости начал 2025 год на стабильном восходящем курсе. По сравнению с прошлым годом количество сделок постепенно росло квартал за квартралом, а тенденция цен также движется в восходящем направлении. На рынок вернулись и покупатели, которые отложили свои планы из-за высокого евибора в предыдущие годы, но теперь видят возможность воплотить в жизнь свой дом мечты, отмечает руководитель отдела жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.

Уже 2024 год предложил положительные эмоции из-за снижения евибора, но 2025 год принес на рынок заметное оживление. Во второй половине года движение евибора стало уже столь обычным, что заемщики обращали на него внимание только настолько, насколько было необходимо для отслеживания и выплаты размера кредитных платежей. К началу декабря 2025 года евибор находился на уровне 2,1%.

По данным Банка Эстонии, остаток жилищных кредитов по состоянию на октябрь вырос на 10% в годовом сравнении. В течение первых десяти месяцев 2025 года люди взяли жилищные кредиты на 25% больше, чем за тот же период прошлого года.

Средний размер жилищного кредита*

По данным Swedbank, средний размер жилищного кредита увеличился по сравнению с прошлым годом на 12 000 евро, или 9%, и достиг 138 000 евро.

Совершенно понятно, что различающаяся по регионам цена недвижимости коррелирует с размерами кредитов. Самая дорогая недвижимость находится в Таллинне и Харьюмаа, где средний размер кредита составляет 156 000 евро (годовой рост 7%). Далее следует Тартумаа с 132 000 евро (годовой рост 11%). На третье место поднялась Ляэнемаа с 113 000 евро (годовой рост 37%), а четвертое место занимает Пярнумаа, которая в прошлом году занимала третье место, с 106 000 евро (годовое снижение 1%).

В процентном отношении размеры кредитов выросли больше всего в Ляэнемаа (37%) и Ида-Вирумаа (29%). Заметный рост размеров кредитов произошел также в Пылвамаа (24%), Ляне-Вирумаа (19%) и Рапламаа (16%), где средние размеры кредитов составляют соответственно 78 000 евро, 84 000 евро и 106 000 евро.

За пределами Харьюмаа средний размер жилищного кредита составляет 87 000 евро. Уездом с самым низким средним размером кредита является Хийумаа, где средний размер кредита составляет 46 000 евро и снизился на 31% по сравнению с прошлым годом. Второе место в таблице самых низких средних размеров кредитов занимает Ярвамаа, где средний размер кредита составляет 58 000 евро, или на 15% меньше, чем год назад. На третьем месте находится Йыгевамаа с 65 000 евро, и там произошло противоположное движение по сравнению с прошлым годом: средний размер кредита увеличился на 14%. По сравнению с годом назад средние размеры кредитов снизились в трех уездах: Хийумаа, Ярвамаа и Пярнумаа.

В среднем новый жилищный кредит берется на 24 года. Этот показатель снизился примерно на год по сравнению с прошлым годом. Кредиты, взятые на срок до 20 лет, составляют примерно 40% кредитов, кредиты на 21–25 лет — 18%, а кредиты на 26–30 лет — 42% кредитов. Величины остаются теми же по сравнению с 2024 годом.

Квартира или дом?

Сравнение средних размеров кредитов по регионам создает интересную картину при покупке квартиры или дома, будь то одноквартирный, двухквартирный или террасный дом. По данным Swedbank, средний размер кредита для покупки квартиры составляет 123 000 евро, а для покупки дома — 190 000 евро.

В Харьюмаа средний размер кредита для домов составляет 227 000 евро, а для квартир — 135 000 евро, что означает соответственно рост на 15% и 6% по сравнению с годом назад. В Тартумаа средний размер кредита при покупке дома составляет 180 000 евро, то есть рост составляет 9%, а для квартиры — 105 000 евро, то есть рост составляет 15%, что показывает, что если в Харьюмаа размеры кредитов растут в основном при покупке домов, то в Тартумаа процентный рост поступает в основном из кредитов, взятых для покупки квартир.

Во многих уездах кредиты, взятые для покупки или ремонта домов, остаются значительно более скромными. Средний размер кредита ниже 100 000 евро в четырех уездах: Хийумаа — 56 000 евро, Ярвамаа и Йыгевамаа — 84 000 евро, а Вильяндимаа — 94 000 евро.

Средний размер кредита для квартир превышает 100 000 евро только в двух регионах — Харьюмаа и Тартумаа, где рынок наиболее активен.

Что было куплено?

Из выданных Swedbank жилищных кредитов 69% приходилось на покупку квартир и 31% на покупку домов.

Квартиры в 2025 году чаще всего покупались в старых домах: 57% квартир находились в домах, которые были построены или капитально отремонтированы до 2000 года. 28% квартир находились в домах, которые были завершены или отремонтированы в период 2000–2023 годов, а 14% квартир находились в новых домах, построенных в 2024–2025 годах.

Из квартир наиболее часто приобретались 2- и 3-комнатные квартиры. 38% квартир, приобретенных с кредитами, имели площадь 36–55 квадратных метров, 36% приобрели квартиры площадью 56–75 квадратных метров. Квартиры площадью более 100 квадратных метров составили 3% квартир, приобретенных с кредитом.

Для домов, приобретенных с жилищными кредитами, примечательно достаточно равномерное распределение. В 33% случаев был приобретен новый или недавно, в 2024–2025 годах построенный дом, а в 31% случаев дом, построенный в 2000–2022 годах. 35% заемщиков приобрели дом, построенный до 2000 года.

В категории домов предпочитаются жилища среднего размера. Самые популярные — дома площадью 101–150 квадратных метров (40% покупателей). Жилые помещения площадью до 100 квадратных метров приобрели 23%, а площадью 151–200 квадратных метров — 22% покупателей с кредитом. Дома площадью более 250 квадратных метров приобрели 7%.

Средний заемщик

Средний заемщик жилищного кредита, как и в прошлом году, — это активный человек трудоспособного возраста в 35 лет. Люди в возрасте до 40 лет составляют 66% заемщиков, их доля немного снизилась за год (ранее 68%).

По возрастным группам картина по данным Swedbank выглядит следующим образом.

• Люди в возрасте до 30 лет составляют 25% заемщиков, и их средний размер кредита составляет 113 000 евро. Средние размеры кредитов молодых людей растут с возрастом: среднее размер кредита для заемщиков в возрасте до 22 лет составляет 75 000 евро, для 22–25-летних — 112 000 евро, для 26–30-летних — 151 000 евро.

• 31–40-летние — это самая большая группа, составляющая 40% всех заемщиков, и они также берут самые крупные кредиты в среднем 165 000 евро.

• Заемщиков старше 40 лет — 35%, их средний размер кредита составляет 128 000 евро, при этом для 41–45-летних размер кредита значительно больше, то есть 148 000 евро.

Средний размер кредита, взятого с поручительством ЭИС (бывшей KredEx), составляет 154 000 евро.

Хотя жилищные кредиты берутся во всех регионах Эстонии, больше всего жилищных кредитов берется в Таллинне и Харьюмаа, на которые приходится в совокупности 62% всех кредитов. Далее следует Тартумаа с 16%. Доля этих регионов выросла на один процентный пункт за год. Доля Пярнумаа остается на уровне 5% в течение многих лет.

Доход заемщика

Финансовое положение заемщиков рисует картину того, как формируются размеры кредитов и ежемесячная кредитная нагрузка. В качестве чистого дохода 36% заемщиков получают до 2000 евро в месяц, 49% — 2001–4000 евро и 15% — более 4000 евро.

Стоит отметить, что 43% заемщиков подают заявку вместе, что означает, что при обслуживании кредита доходы обоих заемщиков суммируются. Из покупателей квартир 67% берут кредит в одиночку, а из покупателей домов только 36%, что также объясняет различия в размерах кредитов: без соискателя средний размер кредита составляет 107 000 евро, а с соискателем — 166 000 евро.

Доходы семьи, берущей кредит (один или два человека), распределяются следующим образом:

• 25% получают до 3000 евро в месяц;

• 29% получают 3001–4000 евро в месяц;

• 20% получают 4001–5000 евро в месяц;

• 26% получают более 5000 евро в месяц.

Рассматривая связь между доходом и кредитной нагрузкой, становится ясно, что 39% заемщиков предпочитают, чтобы кредитный платеж составлял 31–40% их дохода. В то же время 45% пытаются держать кредитный платеж не более 30% от дохода. Как правило, общий ежемесячный платеж по всем финансовым обязательствам — кредитам, кредитным картам, рассрочке и т. д. — может составлять до половины дохода.

Собственное финансирование

По данным Swedbank, 52% заемщиков вкладывают в собственное финансирование до 30 000 евро. Для кредитов с поручительством ЭИС (KredEx), где минимальное собственное финансирование составляет 10%, средняя собственная доля остается около 18 000 евро.

В целом среднее собственное финансирование составляет 67 000 евро, медиана — 42 000 евро. Без поручительства ЭИС требование собственного финансирования обычно начинается с уровня 15%, но при дополнительном залоге требование собственного финансирования может вообще отсутствовать.

Изменились ли условия кредитования, легко ли его получить?

Swedbank при выдаче кредита руководствуется принципом ответственного кредитования. Важно, чтобы доход заемщика был устойчивым, а взятый кредит был для него долгосрочно доступным. Платежеспособность заемщика оценивается по крайней мере при ставке 6% и при условии, что на ежемесячные обязательства может уходить до половины дохода. В то же время заемщики часто определяют возможный размер кредита именно на основе своего образа жизни и привычек потребления.

В настоящее время подать заявку на кредит проще, чем когда-либо: заявка подается в интернет-банке, консультирование проводится по телефону или видео, кредитный договор подписывается в интернет-банке в цифровом виде, а нотариальные действия могут быть выполнены через удаленное удостоверение. Наиболее сложной частью часто оказывается просто поиск подходящей недвижимости.

Мы рады отметить, что в 2025 году почти 6000 человек воплотили в жизнь свою мечту о собственном доме или недвижимости при поддержке жилищного кредита или небольшого жилищного кредита Swedbank. Желаем всем домовладельцам успехов и процветания в новом году!

* Информация по состоянию на 9 месяцев 2025 года.