РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЮЖНОЙ ЭСТОНИИ 2025: ТАРТУМАА ПРОЦВЕТАЕТ, ДРУГИЕ УЕЗДЫ ВСЕ ЕЩЕ ЖДУТ ВЕСНЫ

Портал Kinnisvara24 и свежая статистика Регистра земель и имущества показывают, что первые месяцы года выявили четкие региональные различия на рынке недвижимости Южной Эстонии – количество сделок с квартирами в Тартуском уезде выросло на четверть, в то время как в более мелких регионах продолжается процесс деградации периферии и снижение покупательского интереса.

В первом квартале этого года на рынок недвижимости Южной Эстонии, как и везде, влиял постепенный спад ставки эврибора, который принес облегчение для заемщиков жилищных кредитов и улучшил общую покупательскую способность. Это влияние заметно в основном в крупных городах, где количество сделок значительно увеличилось.

"Снижение ставки эврибора восстановило уверенность людей и смелость при приобретении нового жилого помещения. Эта тенденция наиболее четко видна в Тартуском уезде, где активность по сделкам с квартирами выросла почти на 24 процента," отметил генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяе.

Однако региональные различия значительны. Помимо Тартуского уезда, единственные регионы с ростом активности сделок – это Пылваский уезд (+13,6%) и Вильяндиский уезд (+5,37%). Хотя статистика в процентах показала значительный рост в Пылвском и Вильяндиском уездах, фактически в этих уездах было сделано лишь на шесть и пять сделок больше соответственно. В то же время наблюдается снижение количества сделок в Валгаском уезде (-12,12%), Вырумаском уезде (-8,3%) и Йыгеваском уезде (-5%).

"В меньших уездных центрах мы видим постоянные вызовы – сокращение населения и более низкая покупательская способность влияют на активность рынка недвижимости там. Четкое разделение происходит между более крупными центрами и периферией," пояснил Уйбомяе.

На периферии Южной Эстонии продолжается тенденция миграции населения, поэтому интерес к недвижимости значительно скромнее, чем в Тартуском уезде. В небольших городах в 2024 году более ценные сделки в основном оставались в диапазоне 100 000–200 000 евро.

Количество предложений выросло в геометрической прогрессии

Одной из самых заметных тенденций является значительный рост количества предложений по продаже во всех уездах Южной Эстонии. По сравнению с первым кварталом прошлого года количество предложений выросло больше всего в Йыгеваском уезде (+131%) и Валгаском уезде (+85,4%), но рост также сильный в Вильяндиском уезде (+75,3%), Вырумаском уезде (+47,6%) и Пылваском уезде (+41,6%). В Тартуском уезде, где количество сделок выросло больше всего, количество предложений увеличилось на 25,9%.

"Резкий рост предложений показывает, что продавцы стали более активными, но это также указывает на продление периода продажи – особенно в более мелких регионах реализация недвижимости требует больше времени, чем раньше," пояснил Уйбомяе.

Цены предложений падают почти везде

Данные из новой статистической среды Kinnisvara24 показывают, что запрашиваемые цены за квадратный метр квартир снизились за год почти по всем размерам квартир и во всех уездах. Например, запрашиваемые цены однокомнатных квартир снизились в Валгаском уезде на 41,3%, в Йыгеваском уезде на 27,5%, в Вильяндиском уезде на 25,6% и в Тартуском уезде на 19,9%. Единственный регион с ростом – это Пылваский уезд, где запрашиваемые цены однокомнатных квартир за квадратный метр выросли на 49,7%.

"Снижение запрашиваемых цен на квартиры показывает, что рынок корректирует прежние завышенные уровни. Многие продавцы вынуждены делать свои ценовые требования более реалистичными, особенно на периферии," сказал Уйбомяе.

Количество квартир в аренду продолжает расти

Количество предложений сдачи в аренду также выросло в этом году во всех уездах, кроме Йыгеваского. Особенно значительный рост предложений в аренду в Пылваском и Валгаском уездах, где в обоих рост составил 150%. Также в Вильяндиском уезде (+78,8%), Вырумаском уезде (+75%) и Тартуском уезде (+62,4%) количество предложений в аренду выросло значительно.

"Рост активности на рынке аренды отражает, с одной стороны, интерес инвесторов к сдаче в аренду недвижимости, с другой стороны, в меньших уездных центрах спрос местного населения на арендные помещения низкий," отметил Уйбомяе.

Квартиры сдаются в аренду в основном в городах. В Южной Эстонии этот рынок наиболее активен в Тарту, так как спрос студентов и молодых специалистов на арендные помещения велик. В Южной Эстонии рынок аренды также выделяется Вильянди и Отепяя. Особенностью зимней столицы являются прежде всего краткосрочные арендные помещения (например, Airbnb), так как регион привлекает туристов как зимой, так и летом. Это поддерживает инвестиции в сезонные квартиры. В других уездных центрах рынок аренды ограничен, так как спрос сосредоточен в основном на местном населении. Молодые люди переезжают в более крупные города, и население сокращается.

Тем не менее, с точки зрения арендной доходности выделяются именно меньшие уезды Южной Эстонии. Согласно калькулятору арендной доходности Kinnisvara24, средняя арендная доходность однокомнатных квартир в Йыгева составляет 15%, в Вырумаа – 9,2%, в Пылва – 10,5%. В Тарту этот же показатель составляет всего 5,7%.

"Отремонтированная и надлежащим образом меблированная квартира может быть очень востребована даже на периферии, так как многие компании ищут жилье для приезжих специалистов," отметил он. По словам Уйбомяе, при инвестировании в арендные квартиры в небольших городах следует учитывать больший риск – как сокращение населения, так и низкую ликвидность.

Прогноз на будущее

По словам генерального директора Kinnisvara24, в 2025 году на рынке недвижимости Южной Эстонии продолжится поляризация – Тарту и Вильянди остаются активными, в то время как меньшие центры сталкиваются с вызовами.

"Район Тарту остается локомотивом рынка недвижимости Южной Эстонии благодаря университету и рабочим местам. В других уездных центрах жизнеспособность рынка недвижимости в значительной степени зависит от состояния местных работодателей и региональной политики, которая могла бы замедлить деградацию периферии," резюмировал Уйбомяе.

По оценкам агентов недвижимости, в Тарту в этом году можно ожидать умеренного увеличения количества сделок и роста цен примерно на 3-5%. В других городах Южной Эстонии рост цен более скромный или остается на том же уровне. Спрос в основном направлен на энергоэффективные квартиры и новые проекты.

Средняя цена продажи и аренды квартир, а также арендная доходность в I квартале 2025 года

Источник: новая статистическая среда Kinnisvara24 и калькулятор арендной доходности