Как заметить скрытые дефекты при покупке дома?

Покупка дома — одна из самых крупных инвестиций человека и одновременно одна из самых эмоциональных покупок в жизни. Как найти правильное решение в хаосе рынка недвижимости и, не поддаваясь эмоциям, выбрать дом так, чтобы позже не пришлось заниматься исправлением сложных технических и строительных дефектов? Советы дают специалисты компании недвижимости Numai и Бюро по защите зданий.

Компания Numai, работающая на рынке жилой недвижимости и аренды, предоставляющая услугу «арендуй, чтобы купить», ежедневно сталкивается с проблемами строительно-технического характера жилой недвижимости, чтобы выбранный клиентом дом не принес неприятных сюрпризов после сделки. При общении с банками крайне важно, чтобы документы на имущество были в порядке, и для клиента Numai также важно, что техническое состояние имущества не повлечет необоснованных расходов при вселении.

«Мы работаем как с новыми разработками, так и на вторичном рынке, и при обоих необходимо осознанное техническое обследование — даже новые разработки могут выявить различные недостатки», — прокомментировал генеральный директор Numai Эрве Леттермо.

По его словам, основные скрытые дефекты, которые обычный человек может не заметить своим глазом, скрываются в электрических и отопительных системах, вентиляции, дымоходах, трубопроводах и документации. «Более простые из них, такие как царапины на стене или незакрепленные плинтусы, мы все можем заметить сами, и их устранение не очень дорогое. Более серьезные проблемы могут привести к неожиданно крупным расходам в будущем», — предупредил Леттермо, который рекомендует своим клиентам по возможности привлекать специалиста по строительству в процесс покупки дома.

Генеральный директор Бюро по защите зданий Марко Сультс приводит один пример из своей практики. Клиенты нашли свой дом мечты в деревянном доме в центре города и были очень воодушевлены: квартира была красивой, свежеотремонтированной, волшебной. К счастью, восторг не помешал внимательности клиентов, и когда пол в иначе красиво отремонтированной ванной комнате показался подозрительным, они пригласили специалиста по помощи при покупке из Бюро по защите зданий. Специалист обнаружил, что на вид аккуратная ванная комната требует капитального ремонта — отсутствовала система вентиляции, гидроизоляция была недостаточной, а основной пол и конструкция стены были повреждены.

«Сделка все же состоялась, но клиент смог торговаться о цене квартиры в размере стоимости ремонта — таким образом он приобрел дом своей мечты и с справедливой ценой, и с ясным пониманием того, что именно приобретается», — объяснил Сультс. По его словам, эмоция — это главный фактор, который не позволяет людям трезво оценить ситуацию и заметить важные недостатки. «Это также касается продавца, который рассматривает свое имущество как свой дом и эмоционально с ним связан. Он может даже не подумать рассказать покупателю о недостатках, потому что он сам к ним так привык», — добавил Сультс.

По словам Эрве Леттермо, в дополнение к техническому состоянию правильность всей возможной документации при покупке дома не менее важна. «Особенно внимательно следует относиться, если в квартире или доме проводились переоборудование, изменены инженерные системы или планировка. В этом случае необходимо убедиться, что все необходимые строительные и разрешительные документы имеются, что изменения зарегистрированы, и что не нарушены нормы безопасности и строительства», — перечислил Эрве Леттермо.

По опыту Numai, часто клиент настроен положительно на появление имущества «по супер цене» и готов поспешить со сделкой, внести залоговые взносы, не задумываясь о том, что за ценой часто скрывается не продавец, неведающий рыночных цен, а человек, сознательно реализующий проблемное имущество. «Такую недвижимость чаще всего можно найти в Северном Таллинне», — добавил Леттермо.

«Также нужно знать, что не все работы по переоборудованию можно легализовать. Также возникают ситуации, когда легализация работ по переоборудованию требует проведения масштабных дополнительных строительных работ, и это в свою очередь влечет за собой большие расходы. Поэтому всегда стоит консультироваться со специалистами в своей области перед планированием работ по переоборудованию», — добавил Марко Сультс.

Наиболее распространенные технические дефекты, на которые следует обратить внимание:

Устаревшие, опасные с точки зрения пожара электросистемы и алюминиевые проводники: Если при осмотре электросистемы видно, что речь идет о современном электрощитке, но провода, идущие в него, советских времен, то электросистема нуждается в обновлении.

Чрезмерная влажность в подвале или ванной комнате, недостаточная гидроизоляция и плесень: Влажность подвала или других помещений можно измерить и соответственно сказать, может ли помещение быть использовано надлежащим образом.

Недокументированные работы по переоборудованию: Если документов нет, можно сравнить данные реестра зданий с реальной ситуацией. Если в ходе сравнения или проверки выясняется, например, что несущие стены удалены, необходимо подготовить проект переоборудования, содержащий расчеты прочности, на основании которого необходимо провести дополнительные строительные работы, и только после этого возможна легализация ситуации.

Другие возможные проблемы, которые можно выявить до покупки: Протечки труб и поломки систем напольного отопления, а при покупке дома — наличие грызунов и других вредителей, а также засоренные и пожароопасные дымоходы.