Демонтаж внутренних перегородок в многоквартирном доме

Задумывался ли ты о создании открытой планировки в своей квартире или переустройстве помещений? Демонтаж перегородок является одним из наиболее распространенных способов изменения пространственного решения квартиры, однако этот процесс включает в себя множество важных нюансов, которые необходимо учитывать как владельцу квартиры, так и нанимателю и кондоминиуму. Давайте разберемся, как определить ненесущую перегородку, какие правила безопасности соблюдать и как правильно спланировать весь процесс.

Как определить ненесущую перегородку?

Перед началом демонтажных работ критически важно определить, является ли стена ненесущей или несущей. Согласно § 23 (2025) Закона об строительстве, ненесущей стеной считается конструкция, которая не является частью несущей структуры здания и соответствует критериям ЕСР 5:2021. Ненесущие стены обычно:

• Тоньше 150 мм

• Построены на основе легкого бетона или гипсокартона

• Не связаны непосредственно с потолком или основной конструкцией

Представьте себе, что ненесущие стены — это как полки между книжными шкафами — они помогают создать упорядоченную структуру, но для устойчивости самого шкафа они не являются необходимыми.

Для определения ненесущей стены можно использовать следующие методы:

1. Проверка технической документации - В проекте постройки здания обычно указано, какие стены несущие, а какие нет. Документацию можно получить у кондоминиума или в отделе контроля за строительством муниципалитета. Это наиболее надежный способ и предотвращает будущие проблемы.

2. Привлечение специалиста - Инженер-строитель или архитектор-конструктор может оценить характер стены, используя ультразвуковые измерения (в соответствии со стандартом EVS-EN 12504-4) или визуальный контроль. Профессионал способен выявить также скрытые конструкции, которые обычный человек может не заметить.

3. Проведение стукового теста - Полый звук обычно указывает на ненесущую стену, хотя этот метод не на 100% надежен. Это как постучать по древесине — полое дерево с пустой серединой звучит иначе, чем крепкое здоровое дерево.

Требования безопасности при демонтаже

Даже демонтаж ненесущей стены требует соблюдения определенных мер безопасности. В соответствии с § 15 Закона о безопасности и охране здоровья на работе необходимо:

• Провести анализ рисков перед началом работ

• Проверить местоположение электропроводки и водопровода в стене

• Обеспечить контроль пыли (например, с помощью увлажнения или пылесоса)

• Носить соответствующие средства личной защиты (респиратор, защитные очки, перчатки)

Контроль пыли в квартире особенно важен, поскольку демонтажная пыль может содержать аллергены и вредные частицы, которые могут распространяться по всему многоквартирному дому. Чтобы предотвратить распространение пыли, стоит рассмотреть возможность установки временных пластиковых перегородок для защиты других помещений.

Стандарты ЕСР 11:2021 ("Демонтажные работы") запрещают демонтаж ненесущей стены без установки временной опоры, если стена соединена с несущими конструкциями. Это важно для сохранения устойчивости конструкции — подобно тому, как на склонах устанавливаются опорные конструкции перед крупными земляными работами.

Процесс получения разрешений и уведомлений

Демонтаж ненесущей стены обычно требует меньше бюрократии, чем удаление несущей стены, но определенные шаги все же необходимы:

1. Уведомление кондоминиума - В соответствии с § 12 Закона о собственности квартир, вы должны уведомить кондоминиум о планируемых изменениях, даже если это касается ненесущей стены. Кондоминиуму необходимо подать письменное уведомление с описанием планируемых работ, их объема и графика.

2. Уведомление отдела контроля за строительством - Согласно § 23(3) Закона об строительстве, для демонтажа ненесущей стены обычно достаточно подать уведомление отделу контроля за строительством, а не подавать отдельное разрешение. Уведомление должно содержать описание работ и контактные данные владельца.

3. Разрешение на охрану памятников культуры - Если здание является памятником культуры или находится на охраняемой территории, требуется дополнительное разрешение от Агентства по охране памятников. На охраняемых территориях могут действовать специальные требования даже в отношении ненесущих внутренних стен.

По данным Статистического центра, в 2024 году 28% проектов ремонта многоквартирных домов включали изменения ненесущих перегородок, что указывает на распространенность этого метода модернизации. Эта тенденция отражает предпочтение современных жилых помещений более открытой планировке.

Планирование работ и бюджет

При планировании демонтажа перегородки учитывайте следующие факторы:

• График: В среднем весь процесс (от уведомлений до завершения работ) занимает 10–14 дней, из которых 5 рабочих дней могут потребоваться на получение согласия кондоминиума. Особенно в крупных многоквартирных домах, где правление кондоминиума собирается реже, рекомендуется начать процесс получения разрешений по крайней мере за месяц до запланированного начала работ.

• Бюджет: Затраты на демонтаж ненесущей стены обычно составляют от 500 до 2000 евро, в зависимости от размера и сложности стены. Рекомендуется предусмотреть 15% дополнительных средств на непредвиденные расходы (например, для устранения проблем со скрытыми трубопроводами или электропроводкой). Часто внутри стен могут скрываться неожиданности, которые выявляются только во время демонтажных работ.

• Учет ремонтного фонда: Важно понимать, что ремонтный фонд не покрывает работы по модернизации отдельных квартир, а предназначен для содержания общего имущества здания. Поэтому затраты на демонтаж перегородки должны покрываться самим владельцем квартиры.

На что обратить внимание при различных типах квартир?

В разных регионах и в квартирах разного возраста типы перегородок и процесс демонтажа могут отличаться. Например, в таллинских квартирах требования могут отличаться для советских панельных домов по сравнению с новостройками.

В панельных домах важно знать, что кажущиеся ненесущими стены могут все же выполнять определенную конструктивную роль, особенно в обеспечении жесткости здания. В советских домах часто использовались также материалы, содержащие асбест, которые требуют особой осторожности и профессиональной обработки при демонтаже.

В новостройках демонтаж перегородок обычно проще, поскольку ненесущие стены четко различимы и построены из современных материалов, таких как гипсокартон. Тем не менее перед началом работ рекомендуется ознакомиться с технической документацией здания.

Согласно исследованию Kredexa за 2024 год, 41% инициаторов ремонта сообщили о задержках при подаче заявок на разрешения из-за ожидания согласия кондоминиума. Поэтому рекомендуется начать процесс получения разрешений заранее и активно взаимодействовать с кондоминиумом. Вовлекайте правление кондоминиума на ранней стадии в ваши планы, объясните объем работ и то, как вы планируете свести к минимуму неудобства для соседей.

Влияние на стоимость квартиры

Демонтаж перегородок может существенно повлиять на стоимость квартиры. Квартиры с открытой планировкой в настоящее время оценены выше в соответствии с ожиданиями рынка, особенно среди молодых покупателей. Например, удаление перегородки между кухней и гостиной может создать современное многофункциональное пространство, которое повышает привлекательность квартиры.

Вместе с тем важно учитывать, что демонтаж перегородки должен быть выполнен профессионально и в соответствии с строительными нормами, чтобы действительно повысить стоимость квартиры. Плохо выполненная работа, видимые дефекты или технические проблемы могут наоборот снизить стоимость квартиры.

Также стоит подумать о потребностях будущих покупателей — некоторые покупатели все же предпочитают отдельные комнаты, особенно если в квартире проживает большая семья. Гибким решением может быть также использование легких раздвижных дверей или стеклянных перегородок, которые позволяют открывать или закрывать пространство при необходимости.

Заключение

Демонтаж ненесущей перегородки в многоквартирном доме — это вполне осуществимый проект, который может существенно улучшить ваше жилое окружение и стоимость квартиры. Важно соблюдать все нормативные требования, при необходимости привлекать специалистов и тщательно планировать работы. Хорошо спланированные и качественно выполненные ремонтные работы создают не только более удобное жилое пространство, но и могут существенно повысить стоимость вашей недвижимости в будущем.