Коммерческое помещение — купить или арендовать

Эстонский народ верит в недвижимость – предпочитается владение аренде, и при возможности поэтому ищут предложения на продажу. Чаще всего это касается жилой недвижимости, но как обстоит дело с коммерческими помещениями?

Быстро растущие компании обычно не ищут предложения на продажу. Для них гибкость важнее владения, а также возможность несколько лет спустя уже работать в гораздо более крупном помещении.

Владение недвижимостью означает определенную привязанность. Даже если коммерческое помещение новое и не требует значительного обслуживания, капитал остается привязан к недвижимости, нужно продумать решения планировки помещений и при реализации пространственной программы самому держать руку на пульсе. Кто-то из команды должен заниматься недвижимостью. Жизнеспособное предприятие оборачивает деньги в своей повседневной деятельности значительно быстрее, чем дает результат экономия от владения недвижимостью. Поэтому большая часть рынка заполнена предложениями аренды коммерческих помещений.

Однако, если вы все же рассматриваете покупку или аренду коммерческого помещения, подумайте о трех пунктах: планы роста компании, потребность в владении и финансовые возможности.

Планы роста компании

Решение ли это о покупке или аренде коммерческого помещения, несомненно, что минимум на три-пять лет вы будете связаны с выбранным помещением. Переезд никому не нравится, поэтому ищут решения, при которых переезды происходили бы как можно реже. Идеальное помещение – это такое, где не нужно переезжать, а можно расширяться, то есть при поиске коммерческого помещения или коммерческого здания для компании лучший вариант – это здание с резервом роста.

Резерв роста может быть представлен строительным объемом на участке, который не развивается немедленно и остается возможностью на будущее. Другой хороший вариант резерва роста – это коммерческое помещение в том же здании рядом, которое используется другой компанией. Если нужно расширяться, площадь, используемая компанией, увеличивается за счет соседа – путем покупки или аренды соседнего помещения, в зависимости от предлагаемых возможностей.

Новые разработки обычно предусматривают договоры аренды на фиксированный пятилетний период. По истечении срока при согласии обе стороны могут продлить договор аренды. В случае, если арендодатель не желает продлевать договор или требует необоснованного увеличения арендной платы, арендатор вынужден переезжать. Здесь мы переходим ко второму пункту.

Потребность в владении

Желая не позволить кому-то другому влиять на стратегические решения своей компании, ищут возможности владеть коммерческим помещением.

Для сравнения – находясь в арендованном помещении, решения по переоборудованию необходимо согласовывать с владельцем, и может случиться, что не все желаемое будет разрешено. Переоборудование и улучшения помещения остаются в собственности арендодателя по окончании договора аренды, то есть часто вкладываются крупные суммы в чужую недвижимость. Если планы роста компании четкие и известно, что большее помещение в течение, например, пяти или десяти лет не потребуется, разумно заключить договор аренды на соответствующий срок для управления рисками.

Некоторые проекты развития предлагают обе возможности – возможность арендовать коммерческое помещение и возможность его купить. В соответствии с потребностями и возможностями компании можно выбрать подходящий вариант.

Финансовые возможности

Если на балансе есть свободные средства, которые не используются в основной деятельности, разумно направить их в недвижимость. Хотя производительность в основной деятельности, вероятно, выше, то с недвижимостью плюсом является, помимо экономии на арендной плате, рост стоимости, работающий в пользу владельца с течением времени.

Владение коммерческим помещением часто является желанием также компаний, у которых нет свободных средств на счете. Если экономические показатели сильные, это не проблема и на помощь приходит банк. Если экономические показатели не сильные, могут возникнуть трудности как с покупкой, так и с арендой коммерческого помещения. Есть старая истина, что арендодатель преуспевает, когда преуспевает и арендатор, поэтому при заключении договора убеждаются в финансовых результатах арендатора. Ни один арендодатель не хочет заключить договор в предчувствии того, что для получения арендной платы придется начать отключать электричество в помещении.

Резюме

Нет единой истины, что лучше или что предпочесть. У компаний разные потребности и возможности. Быстрорастущим фирмам имеет смысл арендовать коммерческое помещение и искать возможности, как максимально просто расти в том же помещении или в соседнем помещении с точки зрения недвижимости. Компаниям с отработанной бизнес-моделью, где неожиданных крупных изменений (то есть скачкообразного роста) в ближайшем будущем не ожидается, было бы разумно купить недвижимость. При этом лучший вариант – это когда купленная недвижимость имеет потенциал для расширения в будущем – либо за счет соседей, либо за счет пристройки к зданию.

На рынке коммерческой недвижимости помещения обычно предлагаются в аренду. Однако готовящийся в западном Таллинне Tähetorni Tehnopark предлагает коммерческие помещения как в аренду, так и на продажу, а также возможность опциона покупки при аренде.

В технопарке 32 участка с правом застройки, поэтому расширение в будущем не будет проблемой. Разработчиком парка является ООО Tähetorni Tehnopark, входящее в группу компании OÜ Favorte с историей в 25 лет, которая планирует развитие технопарка в три этапа. Этапное развитие дает возможность компаниям, которые арендовали/купили коммерческое помещение на первом этапе, на последующих этапах при желании найти большее и более подходящее помещение.

Расширение внутри технопарка предлагают немногие компании, но в Tähetorni это возможно даже в том же здании. В зданиях, строящихся по адресам Härg­mäe 21 и 22, коммерческие помещения продаются поэтажно.

Дополнительную информацию о готовящейся разработке можно получить на www.tahetornitehnopark.ee

Автор статьи: Кристен Тамм, консультант Uus Maa Property Advisors