Uusarenduste buum jõudis Tartusse, kuid ostjad vaatavad endiselt järelturu poole
Tartus ja selle lähivaldades on uute kortermajade ehitus täies hoos ning uusarendused moodustavad korteripakkumistest juba üle 40 protsendi. Tehingustatistika näitab samal ajal, et enamik ostjaid valib endiselt soodsama hinnatasemega järelturu korteri.
Tartu kinnisvaraturgu iseloomustab tänavu süvenev lõhe pakkumise ja nõudluse vahel, tõdevad Kinisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ja Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige Peep-Ain Saar.
Saare sõnul on Tartu kinnisvaraturg tänavu mõõdukalt elavnenud, kuid seda eelkõige uusarenduste pakkumise kasvu tõttu. Kinnisvara24 keskkonnas oli juuli esimesel nädalal müügis 583 Tartu korterit ehk üle veerandi rohkem kui mullu samal ajal. Mais tehti korteritehinguid aga eelmise aasta sama kuuga võrreldes üle kümnendiku vähem ning mediaanhind püsis peaaegu muutumatuna. Kinnisvara24 ning Maa- ja ruumiameti statistika järgi tehti Tartus tänavu viie esimese kuuga 632 korteritehingut, neist mais 132. Tehingute mediaanhinnaks kujunes 2350 eurot ruutmeetri kohta.
Tartus valmib praegu väga palju uusarendusi ning Saare hinnangul annab see turul tunda nii tänavu kui ka järgmisel aastal. Uued korterid moodustavad juba üle 40 protsendi kõigist Tartu korteripakkumistest.
„Samas on ostjate eelistuste ja uute korterite hinna vahel suured käärid. Uusarenduste hinnatase on sisuliselt 40 protsenti kõrgem kui turul tehtavatel tegelikel tehingutel. Kohati läheneb uute korterite pakkumiste ruutmeetrihind juba 6000–7000 eurole,” ütles Saar.
Tema sõnul eeldaks nii suure uusarenduste mahu müük Tartus jõukuse kasvu, uute ettevõtete lisandumist. „Tartu vajab juurde inimesi, kes suudaksid sellist kinnisvara osta. Vastasel juhul on keeruline õigustada nii suurt turule tulevat uusarenduste pakkumist,” lausus Saar.
Tartus võib Saare hinnangul korduda Tallinnas mõni aasta tagasi nähtud stsenaarium, kus uute korterite pakkumine kasvas nõudlusest kiiremini ning tekkis uusarenduste suur laojääk.
Ostjad eelistavad järelturu odavamaid kortereid
Viimaste kuude ostu- ja broneerimisstatistika näitab Saare sõnul, et Tartus liiguvad kõige paremini madalama hinnatasemega järelturu korterid. „Inimesed ostavad ja broneerivad valdavalt elamispindu, mis on järelturu mediaanhinnast veel umbes viiendiku võrra odavamad. Selliste korterite hinnatase jääb ligikaudu 125 000 euro juurde,” kirjeldas Saar.
Uibomäe sõnul määravad Tartu järelturul hindu üha enam ostjad. Pakkumisi on palju ning müügisooviga omanikud peavad arvestama hinnalangetusega.
Rohkem kui pooled tehingud tehakse Tartus kahetoaliste korteritega. Sellise korteri ostja otsib enamasti esimest kodu. Saare sõnul leidub nende hulgas ka üüriturule investeerijaid, kuid nende osakaal pigem väheneb, sest üüritootlus on Tartus langustrendis. Kahetoaliste korterite vastu tunnevad huvi ka flippijad ehk investorid, kes ostavad elamispindu renoveerimiseks ja edasimüügiks. Väike, kuid iga aastaga kasvav ostjagrupp on lapsevanemad, kes soetavad korteri Tartusse õppima tulevale lapsele.
Lähivaldades käib samuti vilgas arendustegevus
Aktiivne arendustegevus ei piirdu Saare sõnul üksnes Tartu linnaga, vaid ulatub ka seda ümbritsevatesse valdadesse. Kambja vallas, Nõos ja Ülenurmel areneb kinnisvaraturg kiiresti. Tartu vallas asuv Raadi piirkond on samuti täitunud uute arendustega.
„Seal, kus varem kasvasid mustsõstrapõõsad ja paiknes lennuväli, töötavad nüüd kraanad,” ütles Saar. Tema sõnul kerkib Tartu ümbrusse palju uusarendusi, sest maa on seal odavam ja asjaajamine arendajate jaoks sageli kiirem.
Tehinguhindade poolest on Tartu vald juba Tartu linnast ette jõudnud, kuna seal domineerivad uusarendused ning järelturu pakkumisi on vähe. Nõo valla hinnatase püsib Tartu linnaga samal tasemel, Kambja ja Luunja valla hinnad jäävad linna mediaanhinnale veidi alla, kuid ka neis piirkondades rajatakse järjest rohkem uusi kortereid. Teistest valdadest eristub Elva, kus enamik tehinguid tehakse järelturu korteritega ja uusarendusi napib. Seetõttu jääb Elva korterite mediaanhind Tartu tasemest peaaegu poole madalamaks.
Saare sõnul on Tartu ümbruses näha arenguid, mis varem iseloomustasid eelkõige Tallinna lähivaldu. „Erinevalt Tallinnast pole aga Tartu linnas uusarenduste jaoks enam kuigi palju ruumi,” märkis ta.
Tartus on uute eramajade põud
Majatehinguid tehakse Tartus Saare sõnul suhteliselt vähe ning üksikud kallimad müügid kergitavad mediaanhinda. Head ehituskrunti on linnas keeruline leida, mistõttu liigub uute majade rajamine üha enam Tartu lähiümbrusse. „Tartus tuleb enne vana eramu maha lammutada, et uut ehitada,” ütles Saar.
Uued eramud valmivad tema sõnul peamiselt Tartu lähivaldades. Eramuarendusi tehakse eelkõige Kambja vallas ning Luunja valla Ihaste piirkonnas. Tartu maakonnas on müügis ligi neli korda rohkem maju kui linnas endas.
Nõudlus heas seisukorras linnamajade järele püsib Saare hinnangul siiski tugev. „Ilusaid maju otsitakse Tartus endiselt, kuid pakkumist napib. Seetõttu küsitakse uue ja korraliku maja eest linnas juba 700 000 eurot,” ütles Saar.
