UUED NÕUDED: korteri muudetud planeering võib peita kulukaid probleeme
Avatud köögiga elutuba, suuremaks ehitatud vannituba või kahe toa üheks ühendamine võivad muuta järelturukorteri ahvatlevaks. Kinnisvara24 tegevjuhi Urmas Uibomäe sõnul peaks ostja aga enne tehingut kontrollima, kas varasemad ümberehitused on tehtud nõuetekohaselt. Vastasel juhul võib koos korteriga saada kaasa kohustuse ehitustööd tagantjärele seadustada või koguni ümber teha.
Kinnisvara24 tegevjuhi sõnul keskenduvad ostjad renoveeritud korterit vaadates enamasti selle välimusele ja viimistlusele, kuid sageli ei uurita, milliseid seinu on eemaldatud või kas vee-, elektri- ja ventilatsioonisüsteeme on muudetud.
„Põhjalik remont ei tähenda automaatselt, et kõik ehitustööd on olnud lubatud ja kooskõlastatud. Eriti vanemates majades tasub pöörata tähelepanu sellele, kas korteris tehtud muudatuste kohta on olemas vajalikud dokumendid,“ ütles Uibomäe.
Uibomäe soovitab esmalt võrrelda korteri praegust ruumilahendust ehitisregistris olevate plaanide ja andmetega. Kui registris on kolm tuba, aga tegelikult kaks, tasub küsida, millal ja kuidas muudatus tehti. Oluline on selgitada, kas ümberehituse käigus on muudetud maja kandekonstruktsioone. Mittekandva vaheseina eemaldamise korral võib piisata registriandmete ajakohastamisest.
Kui aga korteris on näiteks osaliselt lõhutud kandeseina, viidud köök või vannituba teise ruumi või ühendatud rõdu eluruumiga, tuleks müüjalt uurida, kas nende tööde tegemiseks on saadud vajalikud kooskõlastused ning kas olemas on nõuetele vastavust tõendavad dokumendid. Juhul kui ekspertiisi käigus selgub, et kandvas seinas tehtud muudatusi ei ole nõuetekohaselt tugevdatud, võib omavalitsus ka nõuda algse olukorra taastamist.
Uued nõuded korteri ümberehitamisel
Olenevalt ümberehituse iseloomust võivad vajalikud olla ehitusluba või -teatis, ehitusprojekt või -joonised ning korteriühistu nõusolek. Alates tänavu augustist kehtib uus nõue, mille kohaselt tuleb kandvasse seina ava tegemiseks, selle osaliseks eemaldamiseks, kahe korteri ühendamiseks läbi kandva seina ning maja välispiirete ümberehitamiseks taotleda ehitusluba. Sama nõue kehtib ka siis, kui tehnosüsteemide uuendamise käigus muudetakse maja kandekonstruktsioone või välispiirdeid.
Konstruktsioonide muutmisel on tähtsad ka inseneri arvutused, ehitusprojekt ja teostusdokumendid. Ka vannitoa ja köögi asukoha muutmine nõuab projekti, kui selle käigus muudetakse maja ühiseid torustikke või ventilatsiooni. Seejuures tuleb arvestada, et omavalitsus või korteriühistu ei pruugi nõustuda vannitoa rajamisega alumise naabri elutoa kohale.
Sauna ehitamisel lisanduvad elektri-, niiskus- ja tuleohutusnõuded. Akende vahetamisel ja rõdude klaasimisel tuleb järgida maja välisilmele kehtestatud nõudeid. Korteri ja ühiskoridori vahelise ukse vahetamisel tuleb aga arvestada tuleohutusnõuetega, sealhulgas paigaldada nõuetekohane tuletõkkeuks.
Kõik sisetööd ei vaja luba
Tavaline korteriremont, mille käigus vahetatakse välja siseviimistlusmaterjalid ning uuendatakse kööki ja sanitaartehnikat nende senises asukohas, ei vaja kooskõlastust. Mittekandva vaheseina eemaldamiseks ei ole üldjuhul vaja ehitusteatist esitada. Kui kohalik omavalitsus seda siiski nõuab, tuleb ehitusteatisele lisada korteri plaan, millel on märgitud kavandatavad muudatused.
Kandeseinu, maja püsimiseks vajalikke konstruktsioone, ühiseid torustikke, kütte- ja ventilatsioonisüsteeme ning hoone fassaadi ei tohi korteriomanik omal käel aga muuta, isegi kui need osaliselt asuvad tema korteris. Sellised tööd tuleb peale omavalitsuse kooskõlastada ka korteriühistuga. Suuremate muudatuste puhul on vaja ka maja teiste korteriomanike kokkulepet, sest üksnes ühistu juhatuse nõusolekust ei piisa. „Ühistu ei saa siiski nõuda igaks lihtsaks korterisiseseks remondiks ehitusprojekti üksnes oma äranägemisel,“ lisas Uibomäe.
Dokumentide puudumine võib mõjutada tehingut
Uibomäe tõdes, et puudulik dokumentatsioon ei tähenda automaatselt, et korterit ei saa osta või müüa, kuid sellega võivad kaasneda täiendavad kulud ja kohustused.
„Ostjal võib tekkida vajadus tellida ekspertiis, koostada tagantjärele ehitusprojekt või taastada nõuetele vastav olukord. See võib muuta korteri tegelikku hinda märkimisväärselt. Seetõttu tuleks võimalike probleemide ulatus ja nende lahendamise kulud välja selgitada enne ostuotsuse tegemist,“ ütles Uibomäe.
Kui ümberehitus on juba tehtud, tuleks enne tehingut selgitada omavalitsusega selle dokumenteerimise või seadustamise võimalus. Samuti on mõistlik küsida pangalt, kas puuduvad dokumendid mõjutavad laenu või tagatise hindamist ning kindlustusandjalt, kuidas on kaetud ümberehitusega seotud riskid.
Uibomäe soovitab korteri müüjatel vajalikud dokumendid aegsasti korrastada. Korteris tehtud ümberehituste ja dokumentide vahelised ebakõlad võivad tehingut venitada ning tuua kaasa täiendavaid kulusid.
Korteri ümberehitustööde kooskõlastused ja vajalikud dokumendid
Töö nimi | Kellega tuleb kooskõlastada? | Milliseid dokumente ja jooniseid on vaja? |
|---|---|---|
Mittekandva vaheseina eemaldamine või ehitamine | Planeeringu muutmisel tuleb kohaliku omavalitsusega täpsustada ehitusteatise esitamise vajadus. Kui töö ei mõjuta kandekonstruktsioone, ühiseid tehnosüsteeme ega tuleohutust, ei ole ehitusteatis üldjuhul vajalik. | Ehitusteatise esitamisel tuleb lisada korteriplaani joonised, millel on näidatud kavandatavad muudatused. Kui ehitusteatist ei nõuta, piisab ehitisregistri andmete ajakohastamisest. |
Kolmetoalise korteri muutmine kahetoaliseks | Tubade arvu ja planeeringu muutmiseks tuleb ajakohastada ehitisregistri andmed, esitades omavalitsusele andmete esitamise teatise või vajaduse korral ehitusteatise. Kandeseina muutmisel on vaja teiste korteriomanike nõusolekut ja omavalitsuse ehitusluba. | Esitada tuleb uus korteriplaan, millel on näidatud muudatused. Kui töö nõuab ehitusteatist, tuleb lisada vajalikud joonised. Kandeseina muutmisel on vaja ehitusluba ning ehitusprojekti koos konstruktsioonide tugevusarvutustega. |
Muudatused kandeseina konstruktsioonis (seina osaline eemaldamine või ukseava tegemine) | Vaja on teiste korteriomanike nõusolekut ja omavalitsuse ehitusluba. | Nõutav on ehitusprojekt koos konstruktsioonide tugevusarvutuste ning vajaduse korral tugevdamislahendusega. |
Mittekandva siseseina ukseava sulgemine | Kooskõlastust ei ole vaja, kui muudatus ei mõjuta tuleohutust ega ühiseid tehnosüsteeme. | Ehitusprojekti, ehitusteatist ega ehitusluba ei nõuta. |
Köögi viimine teise ruumi | Korteriühistuga tuleb kooskõlastada maja ühiste torustike või ventilatsioonisüsteemi muutmine. Kui köögi ümberpaigutamisega kaasnevad muudatused maja vee-, kanalisatsiooni- või ventilatsioonisüsteemis, mis mõjutavad oluliselt hoone omadusi, tuleb esitada omavalitsusele ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Kui tööde käigus muudetakse ka maja kandekonstruktsioone või välispiirdeid, on vaja ehitusluba. | Vajalikud on vee-, kanalisatsiooni-, ventilatsiooni- ja elektrilahenduste joonised. Ehitusprojekt tuleb esitada ehitusteatise või ehitusloa kohustusega tööde puhul. Olemasolevate süsteemiosade samaväärne vahetamine ei nõua ehitusteatist ega ehitusluba. |
Vanni asendamine dušikabiiniga või vastupidi | Kooskõlastust ei ole vaja, kui kasutatakse olemasolevaid ühendusi ega muudeta maja ühiseid tehnosüsteeme või kandekonstruktsioone. | Ehitusprojekti, ehitusteatist ega ehitusluba ei nõuta. |
Põrandatrapiga dušinurga ehitamine | Kooskõlastust ei ole vaja, kui dušinurk rajatakse olemasolevasse vannituppa ning ei muudeta maja ühiseid tehnosüsteeme ega kandekonstruktsioone. | Vajalik on nõuetekohane hüdroisolatsioon ja vee äravool. Kui tööd piirduvad olemasoleva vannitoa sisemusega, ei nõuta ehitusprojekti ega ehitusteatist. |
Uue vannitoa rajamine teise ruumi | Maja ühiste torustike või ventilatsioonisüsteemi muutmine tuleb kooskõlastada korteriühistuga. Kui tööd piirduvad tehnosüsteemide ümberehitamisega, tuleb esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Kandekonstruktsioonide või välispiirete ümberehitamiseks on vaja ehitusluba. | Uue vannitoa rajamiseks tuleb koostada ehitusprojekt, milles on lahendatud veevarustus, kanalisatsioon, ventilatsioon ja niiskuskaitse. Kandekonstruktsioonide või välispiirete muutmisel on lisaks vaja ehitusluba. Vannitoa rajamiseks alumise naabri elutoa kohale ei pruugita luba anda. |
Korterisiseste elektrikaablite vahetamine | Korteriühistu nõusolekut ega ehitusteatist ei ole vaja, kui vahetatakse üksnes korterisiseseid kaableid ega muudeta maja ühist elektrisüsteemi. Elektritööd peab tegema nõutava pädevusega spetsialist. | Elektritööde kohta peavad olema vajalikud skeemid, kontrollmõõtmiste tulemused ja tööde nõuetekohasust tõendavad dokumendid. |
Korteri akende vahetamine samaväärsete vastu | Eraldi kooskõlastust ei ole vaja, kui uued aknad on senistega sama suuruse, kuju ja värvusega ning maja välisilme ei muutu. | Ehitusprojekti, ehitusteatist ega ehitusluba ei nõuta. Akende tehnilised näitajad peavad vastama maja nõuetele. |
Rõdu klaasimine | Rõdu klaasimine tuleb kooskõlastada korteriühistuga. Kohalikust omavalitsusest tuleb kontrollida, kas klaasimine on lubatud ja milliseid dokumente nõutakse. | Vajalike dokumentide ja jooniste ulatus sõltub omavalitsuse nõuetest. Kui tööks on vaja ehitusluba, tuleb esitada ehitusprojekt. |
Rõdu soojustamine ja eluruumiga ühendamine | Kavandatavad muudatused tuleb kooskõlastada korteriühistuga. Kui tööde käigus muudetakse kandekonstruktsioone või välispiirdeid, on vaja ka omavalitsuse ehitusluba. | Dokumentide vajadus sõltub tööde ulatusest. Kandekonstruktsioonide või välispiirete ümberehitamisel on nõutav ehitusprojekt ja ehitusluba. Kui muutub korteri köetav pind või ruumide kasutus, tuleb ajakohastada ehitisregistri andmed. |
Korteri ja ühiskoridori vahelise ukse vahetamine | Eraldi kooskõlastust ei ole vaja, kui paigaldatakse sama suur ja nõuetele vastav uks ega muudeta ühiskasutatavat konstruktsiooni või evakuatsioonilahendust. | Uus uks peab olema vähemalt EI 30 tulepüsivusega tuletõkkeuks ning sellel peavad olema tulepüsivust tõendavad dokumendid. |
Korterisse sauna ehitamine | Korteriühistuga tuleb kooskõlastada maja ühiste tehnosüsteemide muutmine. Ainult tehnosüsteemide ümberehitamise korral tuleb esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Kui muudetakse ka kandekonstruktsioone või välispiirdeid, on vaja ehitusluba. | Vajalikud on sauna plaan, kerise võimsuse ja paigalduse andmed ning elektri-, ventilatsiooni-, niiskus- ja tuleohutuslahendused. Ehitusprojekti nõue sõltub kavandatavatest töödest. Elektritööde kohta peavad olema nõuetekohasust tõendavad dokumendid. |
Allikad: Ehitusseadustik, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhendid, korteriomandi- ja korteriühistuseadus, Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti juhendid, Päästeameti tuleohutusnõuded.
